До распродажи доживут не все. Для львовских торговцев настали тяжелые времена — цены на помещения растут катастрофическими темпами
Торговые площади во Львове, о дефиците которых местные риэлторы говорили уже давно, снова подорожали. Спрос на них настолько высок, что в ход идут любые мало-мальски подходящие помещения, а в центре продавцы уже вытесняют жильцов, полностью занимая многоквартирные дома. Впрочем, эксперты уверены, что в течение ближайших двух лет напряжение на рынке, а вслед за ним и цены спадут, ведь инвесторы обещают утроить площадь имеющихся в городе объектов ритейла.
Мест нет
Дефицит торговых площадей в областном центре приобретает катастрофические масштабы. По оценкам местных риэлторов, за год потребность в них выросла как минимум на треть. Основной интерес к объектам проявляли финансовые учреждения, экспансия которых на львовский рынок сейчас в самом разгаре, а также продавцы различной промышленной продукции, начиная от одежды, обуви, бытовой техники и заканчивая ювелирными украшениями. По словам инвестиционного эксперта компании Lviv Property Development Алексея Подвысоцкого, большинство из них пытаются заполучить помещения в центре города, который и так буквально трещит по швам из-за перенасыщения торговыми точками. Многие потенциальные клиенты претендуют на объекты по 50–100 кв. м, которые на сегодняшний день являются наиболее дефицитными. Алексей Подвысоцкий утверждает, что спрос на них превышает предложение в пять-шесть раз. Ситуация усугубляется тем, что новые площади в центре уже практически не появляются. Торговцы по максимуму выжимают вторичный рынок. Если ранее магазины размещались на первом-втором этажах фасадных зданий, то в этом году инвесторы полностью выкупают жилые дома, отселяют за свой счет их жителей и сдают дефицитные квадратные метры ритейлорам. Сегодня в городе уже семь перепрофилированных объектов, и все они расположены в районе площади Рынок. Еще как минимум столько же импровизированных торговых центров введут в эксплуатацию в 2008 г.
Столь масштабный дисбаланс на рынке спровоцировал очередной ценовой скачок. В настоящее время квадратный метр помещения в центре Львова стоит не менее $15 тыс., что на треть превышает прошлогодние показатели. Впрочем, в течение последних двух-трех месяцев динамика в этом сегменте замедлилась, поскольку банки неохотно кредитуют сделки с недвижимостью. А поскольку ранее порядка 70% объектов покупались на заемные средства, сейчас сделки по купле-продаже торговых площадей практически не заключаются. Зато активизировалась аренда, куда массово перетекают несостоявшиеся покупатели. За квадратный метр в центре просят уже не менее $100–120, а наиболее привлекательные объекты уходят и по $150/кв. м. Эти показатели превышают прошлогодние на 30–40% и, как полагают эксперты, имеют все шансы уже в начале осени, когда активизируются новые арендаторы, вырасти еще на 10–15%.
Периферия манит
Алексей Подвысоцкий рассказывает, что высокие арендные ставки в центре города уже привели к вытеснению наименее платежеспособных ритейлоров. Львовские девелоперы говорят, что чаще всего торговцы стремятся переселиться в район проспекта Черновола, который привлекает их близостью к центру (15 мин. езды), наличием платежеспособной публики (тут ввели в эксплуатацию несколько новых жилмассивов) и сравнительно невысокими ценами. Снять помещение здесь можно за $30–50/кв. м, а приобрести — за $3–4 тыс./кв. м. За такие же деньги предлагаются объекты на улице Владимира Великого, которая также претендует на статус новой торговой Мекки.
Но больше всего девелоперов удивляет успех спального микрорайона Сыхов. Несмотря на периферийное месторасположение и удаленность от центра (9 км), он пользуется все большей популярностью среди торговцев. "Дело в том, что в Сыхове проживает около миллиона человек, и, по сути, он является автономным. Естественно, что столь большая потребительская аудитория привлекает продавцов самой различной продукции", — поясняют в Lviv Property Development. Сейчас найти помещение здесь не менее сложно, чем в центре. И хотя цены тут пока ниже, за год они выросли почти на 50%, достигнув показателей более престижных районов. К примеру, снять магазин в Сыхове сегодня можно по такой же стоимости, что и на проспекте Черновола — $30–50/кв. м. Дефицит торговых площадей поясняется тем фактом, что при проектировании микрорайона было предусмотрено слишком мало соответствующих объектов. Как следствие, торговцы вынуждены ютиться на первых этажах жилых зданий, выкуп которых инвесторами, желающими подзаработать на ажиотаже, идет очень активно, что привело к повышению цен на треть — до $3–4 тыс./кв. м.
Радужные обещания
Не в последнюю очередь ажиотаж на рынке связан с недостаточным количеством современных торговых центров. Заместитель директора девелоперской компании "Комфорт" Михаил Шоломицкий утверждает, что дефицит составляет не менее 25 тыс. кв. м. По данным компании DTZ, по состоянию на июль этого года во Львове имеется более 142 тыс. кв. м торговых площадей. На первый взгляд, показатель достаточно внушительный, если учесть, что на каждую тысячу жителей приходится 194 кв. м. Тем не менее помещений в ТЦ на всех желающих все равно не хватает, так как спрос на них повышается гораздо динамичнее предложения. По данным г-на Шоломицкого, рост товарооборота в городе за последний год составил порядка 30%, а о желании закрепиться на этом рын-ке и представить свою продукцию в местных торговых центрах заявляют национальные и зарубежные компании. Это провоцирует дальнейшее увеличение арендных ставок и позволяет неплохо зарабатывать даже тем объектам ритейла, которые не отличаются высоким качеством. Сейчас средние ставки в ТЦ колеблются в пределах $15–30/кв. м, что на 20–25% превышает прошлогодние показатели. Владельцы помещений, расположенных в наиболее привлекательных местах, просят с арендаторов уже не менее $70/кв. м. При этом практически все торговые центры города заполнены на 80–100%, что является очень высоким показателем и может уже к осени привести к очередному повышению расценок.
В DTZ среди наиболее крупных ТЦ называют "Магнус", "Скриню", сети "Арсен" и "ВАМ", "Эпицентр", "Новая Линия", METRO. В этом году были открыты торговые центры "Срiблястий" и "ВАМ", "Марк". Заместитель директора, руководитель отдела аналитики компании DTZ Марта Костюк сообщает, что о своем выходе на рынок торговой недвижимости Львова уже заявили итальянская девелоперская King Cross Group, которая реализует объект King Cross Leopolis по улице Стрийской совместно с львовской "Комфорт Инвест", голландская Multi Develop-ment, киевская "XXI Век" и трускавецкая ТКС.
По словам Михаила Шоломицкого, до 2011 г. в городе запланировано ввести в эксплуатацию еще пять-шесть профессиональных ТЦ общей площадью более 350 тыс. кв. м. Поскольку земля в центре для застройщиков уже практически недоступна, новые объекты появляются в основном на периферии. Сейчас наиболее активно осваиваются Железнодорожный район и Сыхов, которые пользуются самым высоким спросом среди ритейлоров. С вводом в эксплуатацию заявленных ТЦ ситуация на рынке может измениться, и вместо дефицита львовские продавцы столкнутся с переизбытком торговых помещений. По мнению экспертов, данная тенденция обещает не только стабилизацию цен, но и их снижение как минимум на 15–20%.
