Земельный бес порядка

Отныне земельные наделы по всей стране должны реализовываться по единым правилам. 13 сентября вступил в силу Порядок организации аукционов по продаже земель несельскохозяйственного назначения, утвержденный постановлением правительства 2 сентября. Но бума земельных торгов в нынешнем году ждать не стоит. Местные советы попросту не успеют подготовить и провести аукционы с соблюдением всех новых требований.

Предложенная правительством процедура организации аукционов по продаже земельных наделов довольно проста: земельная комиссия местного совета формирует перечень участков, которые планируется выставить на продажу, после чего лоты начинают готовить к торгам (разрабатывается проект землеустройства, проводится экспертная оценка участка, изготавливается технический паспорт, а Госкомзем выдает справку об отсутствии отягощений). В течение пяти дней после заключения договора между организатором торгов (местным советом) и исполнителем (например, аукционной компанией) в официальных СМИ публикуется информация о предстоящих торгах. Правда, местным властям вряд ли понравится, что весь процесс фактически поставлен под контроль Госкомзема. Во-первых, комиссию по отбору земельных участков на продажу будет возглавлять представитель местного отделения земельного комитета. Во-вторых, с этим же отделением должен быть согласован сам перечень отобранных наделов. В-третьих, все сопутствующие аукциону документы, начиная от заявления об участии и заканчивая примерным договором купли-продажи земли, будут также разрабатываться в Госкомземе. В-четвертых, все конфликты, возникающие во время аукционов, лицитатор урегулирует по согласованию с местным советом и земельным главком. Действие новых правил организации земельных торгов не распространяется на продажи участков под приватизируемыми объектами, а также наделов, на которых расположены государственные и коммунальные предприятия, оптовые сельхозрынки, здания религиозных общин, иностранных диппредставительств и в других "льготных" случаях, предусмотренных Земельным кодексом.

Несложен и порядок проведения самих аукционов. Торги могут состояться при наличии хотя бы двух участников, каждое новое повышение цены в ходе торгов не должно превышать 10% от начальной стоимости лота. Победителем признается участник, предложивший за него наибольшую цену. Аукцион признается несостоявшимся при отсутствии участников, если никто не предложил за надел больше стартовой цены (в этом случае заплаченные участниками торгов гарантийные взносы уходят в местный бюджет), если победитель вовремя не оплатил полную стоимость приобретенного им на аукционе надела, а также если в ходе торгов будут выявлены нарушения, влияющие на их результат, или нарушающие права участников. Если участок был снят с аукциона из-за отсутствия покупателей, а на повторные торги зарегистрировался лишь один участник, он сможет выкупить надел по стартовой стоимости "плюс" не более 10% от первоначальной цены. Результаты аукциона могут быть аннулированы, если победитель отказывается подписывать протокол о результатах или договор купли-продажи. Вознаграждение аукционной компании составляет 5% финальной стоимости лота, но не более 59,5 тыс. грн. (3500 необлагаемых налогом минимумов доходов).

Впрочем, отдельные нюансы нового порядка продажи земельных наделов несельскохозяйственного назначения, как утверждают правоведы, откроют местным властям широкие возможности для манипуляций. "Например, Земельный кодекс оговаривает, что продажа земли под застройку возможна только после разработки градостроительного обоснования и проведения общественных слушаний. А в порядке проведения земельных аукционов, утвержденных Кабмином, этих требований нет. Есть в нем и прямые противоречия требованиям земельного законодательства. Например, по Земельному кодексу стоимость земельного участка определяется исходя из нормативной оценки. А согласно порядку проведения земельных аукционов начальная стоимость надела устанавливается на основании экспертной оценки. А ведь стоимость участка, определенная этими способами, может отличаться в разы, поскольку нормативную денежную оценку проводят подразделения Госкомзема, а экспертную — частные оценщики", — поясняет партнер юридической компании "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль. "В Порядке нет четких требований к средству массовой информации, в котором будут опубликовано объявление о проведении и результатах аукциона. То есть, при желании, можно сделать публикацию, выкупить весь тираж с объявлением об аукционе и результатами его проведения, и таким образом, скрыть факт продажи от посторонних глаз. Естественно, в обмен на получение преференций, будущему "победителю" торгов, кроме различных "представительских платежей" придется еще и "компенсировать" представителям местных властей затраты за полный цикл подготовки участка к продаже", — отмечает старший партнер адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев.

Поставить земельные аукционы на поток в нынешнем году вряд ли уже получится. "Как и в предыдущих версиях этого документа, новый порядок проведения земельных аукционов оговаривает обязательное наличие специальной лицензии у компаний, специализирующихся на проведении торгов наделами. Хотя до сих пор ни одной такой лицензии не выдано — Госкомзем только недавно опубликовал проект соответствующих лицензионных условий. Еще месяц они будут проходить общественное обсуждение и согласовываться с различными ведомствами. Нынешний порядок проведения земельных аукционов будет действовать только до конца нынешнего года. Поскольку право регулировать этот вопрос закреплено в бюджете на текущий год. И если в бюджете будущего года Кабмин снова наделят соответствующими полномочиями, действие нынешнего порядка может быть продлено. По нашим подсчетам, из-за отсутствия четких правил продажи наделов местные советы потеряли в этом году порядка 5 млрд. грн.", — говорит "ДС" глава Земельного союза Украины Андрей Кошиль. "Заказ землеустроительной документации и оценки земли нужно проводить в рамках процедур госзакупок, на что понадобится как минимум около месяца. Кроме того, разработка всех документов должна проводиться местными органами за счет местных бюджетов, в которых не всегда предусмотрены и могут быть найдены средства для таких целей", — добавляет юрист международной юридической группы AstapovLawyers Виктория Бужор.

С тем, что сроки для проведения торгов слишком уж сжатые, соглашаются и представители Госкомзема на местах. "По нашему опыту, только на подготовку землеустроительной документации нужно как минимум полгода. Не говоря уже о сборе и оформлении остальных документов. Наверняка все, что мы успеем сделать, это создать комиссию по отбору участков. Поэтому, скорее всего, горсоветы будут и дальше "бесплатно" выделять участки физлицам и предприятиям на "льготных" условиях", — сказал в комментарии "ДС" заместитель начальника отдела Госкомзема в Украинке Киевской области Игорь Ситченко.

<справка>

В соответствии с Земельным кодексом участки государственной и муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения могут продаваться исключительно на аукционе, порядок их проведения должен быть закреплен в отдельном законе. Хотя соответствующее требование действует еще с сентября 2008 г, депутаты до сих пор не утвердили закон, регламентирующий правила проведения земельных аукционов. Правительство Юлии Тимошенко неоднократно пыталось закрепить их собственным постановлением. Однако Виктор Ющенко приостанавливал действие соответствующего постановления Кабмина, поясняя это тем, что его появление противоречит действующему законодательству. Поэтому земельные аукционы проводились местными властями по правилам, утвержденными местными советами. Однако продажи наделов на торгах шли вяло. По информации Госкомзема, за 10 месяцев 2009 г на земельных аукционах было продано всего 132 участка и 257 прав аренды на земельные наделы несельскохозяйственного назначения, на которых местные бюджеты выручили всего 57,7 млн. грн. Причиной этому стало нежелание инвесторов участвовать в торгах, результаты которых можно было оспорить как незаконные.

Статья 80 закона о госбюджете на текущий год, принятого в апреле, наделяет правительство правом до принятия специального закона регулировать порядок проведения аукционов по продаже несельскохозяйственной земли. Однако Кабмин утвердил такой порядок лишь в начале осени.