Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Георгий Духовичный

Понедельник, 25 Октября 2010, 23:59

О размерах взяток, которые приходилось платить застройщикам во времена, когда отрасль курировал заместитель мэра Денис Басс, ходят легенды. Именно с такой спецификой работы Главархитектуры многие эксперты связывают отток инвестиций из Киева, дороговизну недвижимости в городе и множество нарушений генплана. Сейчас в КГГА другие руководители, назначен легитимный главный архитектор, которого выдвинул НСАУ. Можете ли вы отметить какие-то положительные изменения в работе Главархитектуры?

Г.Д. Старая система работы Главархитектуры умерла и протухла. Необходимость в изменениях была очевидна. Новый главный архитектор города Сергей Целовальник — конструктивно настроенный профессионал, имеющий практический опыт администрирования в Севастополе и Киеве. Но столичное руководство хочет уже сегодня получить результаты, не дав ему ни одного дня на создание дееспособной структуры, специалисты которой должны вести работу по реформированию отрасли. 98% рабочего времени главного архитектора уходит на участие во всевозможных заседаниях и совещаниях. При таких обстоятельствах есть риск, что команду создадут за него — свято место пусто не бывает… Тем не менее сегодня система явных поборов, как ранее, когда за согласование в Главархитектуре проектов строительства с заказчика требовали миллионы, уже отошла в прошлое. Начата работа по упрощению разрешительных процедур, хотя этот процесс завершится только после принятия парламентом градостроительного кодекса. Его окончательная редакция покажет, кто и в чем по-настоящему заинтересован. Уже в ближайшее время с подачи главного архитектора городское руководство должно вернуть в районные управления архитектуры полномочия по согласованию паспортов МАФов, проектов ремонта и реконструкции фасадов домов и входных групп. Это облегчит жизнь всем.

А есть ли положительные изменения в работе градсовета, состав которого недавно обновился?

Г.Д. Градсовет начал оперативно рассматривать накопившиеся проекты. Благодаря появлению в его составе конструктивного большинства из профессионалов он теперь может принимать незаангажированные решения. Но существует одна проблема: сейчас на рассмотрение этого органа нередко выносятся проекты, за позитивное рассмотрение которых уже были заплачены деньги. И зачастую заказчик хочет разместить на определенном земельном участке то, что находиться там не может.

И какие решения принимает градсовет, рассматривая такие вопросы?

Г.Д. Что-то пропускает, что-то заворачивает. Конечно, пытаемся сделать все возможное, чтобы проекты с самыми грубыми нарушениями не прошли. Заказчики в шоке. Поэтому мы продолжаем настаивать на том, что предметом рассмотрения градсовета должны быть не готовые проекты, а градостроительные условия застройки выделяемых участков еще до начала реального проектирования. Для каждого надела нужно установить градостроительный регламент, своеобразные правила игры, которые необходимо соблюдать. Только тогда у заказчика появится ясность, что он может построить на земле, которую получил в пользование.

Вы имеете в виду создание зонинга, когда каждый участок в городе передается застройщику только с четкими параметрами: что и в каком объеме можно там построить?

Г.Д. В принципе, да. Но зонинг необходимо сделать для каждого надела, а для этого нужно время. Сейчас же корректнее говорить об оперативном первичном зонинге — определении параметров застройки для участков, в освоении которых заинтересован город или конкретный заказчик. Для этого необходимо лишь изменить подходы к отводу земли, дать возможность заказчику сначала зарезервировать определенный участок, пока градсовет определит параметры его использования, а уже потом, если требования градсовета не будут противоречить интересам инвестора, отводить землю. Естественно, этот градостроительный экспресс-анализ должен оплачивать инвестор. То есть город получит возможность зарабатывать, продавая информацию об ограничениях застройки участка через, например, платный доступ к ресурсу в интернете.

А вам не кажется, что подобная информация должна быть бесплатной?

Г.Д. Любой добросовестный инвестор такой платной услуге будет только рад: для него проделали работу, на которую затрачены время и силы специалистов. Такая система работает, например, в Германии, где любой гражданин может прийти в муниципалитет и запросить информацию об участках, которые соответствуют его предварительным пожеланиям. Заказчика только спросят, с каким количеством наделов он хочет ознакомиться, и через час предоставят о них исчерпывающие сведения, за которые человек заплатит по 30 евро за участок. С этой информацией он идет советоваться к своему архитектору и делает выбор. У нас, к сожалению, другая система — земельные кадастры, как и списки объектов культурного наследия, являются тайной за семью печатями, приносящей ее хранителям немалые прибыли. У инвесторов нет возможности выбирать наделы, их приходится искать. А когда находят, как правило, через дорогостоящих, но безответственных посредников, то подают заявку и ждут. До недавнего времени заявки на аренду и приватизацию участков «просеивали» люди Дениса Басса. Каждый надел, представлявший коммерческий интерес, оформлялся на своих людей для дальнейшей перепродажи, в первую очередь первоначальному претенденту. Создание открытой базы градостроительного кадастра только в планах. В результате компания или физлицо покупает или арендует участок и только на градсовете выясняет, что сможет застроить лишь 20% его площади. К примеру, с одной стороны там зеленая зона, с другой — санитарная зона вредного производства, с третьей — крутой склон, а с четвертой проходят магистральные инженерные коммуникации или стоит памятник архитектуры. Везде свои охранные зоны и ограничения, о которых застройщик знать не мог. А деньги уже потрачены, и, чтобы их вернуть, придется давать новые неофициальные платежи, чтобы, невзирая на явные нарушения, согласовать проект строительства.

Связано ли с подобными незаконными согласованиями уголовное дело, возбужденное против начальника ГУ охраны культурного наследия КГГА Руслана Кухаренко?

Г.Д. Да, этот одиозный чиновник сейчас пребывает в Лукьяновском СИЗО. Смена руководства данной структуры будет праздником и для проектантов, и для застройщиков. За 20 лет руководства управлением г-н Кухаренко превратил его в фабрику по зарабатыванию денег на согласованиях любого строительства в охранных зонах объектов культурного наследия. Он не занимался только своими прямыми обязанностями — не охранял памятники и не разрабатывал документацию, способствующую правильному регламенту использования охранных зон. В его ГУ согласовывали абсолютно все, что было оплачено (брали в среднем по $5 за каждый дополнительный квадратный метр при строительстве в охранной зоне или реконструкции объектов культурного наследия). Так был фактически уничтожен заповедник «Древний Киев», который теперь существует только на бумаге. Охранять там уже практически нечего. Именно с благословения г-на Кухаренко урочища Гончары и Кожемяки на Подоле были застроены шести-, восьмиэтажными домами вместо разрешенных там трех-, четырехэтажных. Их до сих пор не могут принять в эксплуатацию. В ГУ под руководством Руслана Кухаренко были придуманы несуществующие ни в одном законе технические условия на проектирование, в которых моделировалась вся схема получения денег за согласования. Хотя, согласно Закону «Об охране культурного наследия», это управление должно было лишь направить Главархитектуре свои заключения по тому или иному участку, которые включались в Условия и ограничения на проектирование (архитектурно-планировочные задания).

А разве последнее слово в вопросе застройки было не за Главархитектурой?

Г.Д. В Киеве Главархитектура почему-то находилась в равных условиях с ГУ охраны культурного наследия, а незаконные архитектурно-планировочные задания

г-на Кухаренко были даже более объемными и пространными, нежели АПЗ Главархитектуры, и зачастую между собой конфликтовали. Киевская организация Национального союза архитекторов безрезультатно боролась с этим многие годы. Но есть надежда, что после изменения структуры КГГА это главное управление переформатируют в обычное, у него появится новый начальник, и проблема будет разрешена.

Прежнее руководство Главархитектуры еще минувшей весной объявило о планах по разработке зонинга для каждого участка города, в первую очередь для исторического центра. Ведется ли эта работа, и в какие сроки можно ожидать ее завершения?

Г.Д. Увы, пока не ведется. Силами лишенного подготовленных профессионалов ГУ, учитывая ограниченность его штата, с этой задачей не справиться. Мы предлагаем привлечь к работе профессионалов со стороны, те же творческие мастерские архитекторов, которые имеют лицензии на такую деятельность, архивные материалы Института памятникоохранных исследований МКиТ Украины, НМКЦ ГУ охраны культурного наследия КГГА. Тогда эту работу реально сделать месяцев за восемь для центра города, и еще полтора-два года понадобится для разработки оперативного зонинга для остальной территории Киева. Когда для каждого участка будут установлены регламенты использования: назначение объекта строительства, высотность постройки, коэффициент площади строения по отношению к площади участка и еще ряд параметров — согласование проекта строительства станет быстрым и малозатратным. Главархитектуре будет достаточно только сверить соответствие проекта регламентам застройки участка.

То есть ждать придется не менее двух с половиной лет. А что можно сделать для упрощения разрешительной системы в сфере строительства сейчас?

Г.Д. Только сокращать число согласований до разумного минимума, следуя мировому опыту. Без взяток за ускорение процесса эта система сегодня работать не может. Для получения окончательного согласования проекта строительства в Главархитектуре заказчику нужно добыть более 480 подписей. Но в году только 230 рабочих дней, а в каждом учреждении, как правило, только два приемных дня, значит, за год можно получить не более 104 подписей. Но существуют еще праздники, больничные, отпуска. Нужно учесть, что в одну и ту же структуру приходится обращаться около четырех раз, а любое разрешение действует максимум пять лет. То есть, если тратить на получение одной подписи день, процесс затянется на многие годы. Это в советские времена заказчиками строительства выступали учреждения, имеющие в своем штате отделы капитального строительства, укомплектованные специалистами. Они понимали, куда и какие документы носить. Сейчас застройщик в большинстве случаев некомпетентен. С ужасом выйдя из Главархитектуры, он вынужден обращаться к посредникам, которые запустят его в лабиринт, возьмут кучу денег, а гарантии успешного результата все равно не будет.

Почему бы не ввести систему «единого окна», при которой все документы от заказчика получит госрегистратор и через определенное время выдаст нужное разрешение? Если сделать эту услугу платной, будут довольны и застройщики, и город, который неплохо заработает?

Г.Д. Номинально «единое окно» в Главархитектуре существует. Только документы попадают туда, как в бездонный колодец: в лучшем случае через месяц заказчик находит, где они застряли, и начинает все сначала. В данном случае нужно вести разговор о платной услуге, которая может оказываться заказчику на основании договора между сторонами в обусловленные сроки. На какой-то стадии может иметь место мотивированный отказ в согласовании определенного документа, и в договоре об этом должны быть сказано. В договоре также необходимо зафиксировать обязательство, например, в недельный срок проинформировать об этом заказчика. Тогда можно решать проблему либо путем достижения консенсуса между сторонами, либо разбираться в судебном порядке.

Я давно предлагал создать при Главархитектуре информационно-навигационные центры, где любой человек за определенную плату мог бы получить распечатку четко расписанной процедуры для каждого объекта строительства. Эту информацию нужно прописать на понятном неподготовленному обывателю языке. Но это чиновников не устраивает, поскольку сокращает их теневой заработок. Поэтому реформа данной разрешительной системы зависит только от парламента.

Вы имеете в виду разработку Градостроительного кодекса?

Г.Д. Да, именно этот документ определит порядок взаимоотношений инвесторов и государства при реализации проектов строительства всех видов, в т. ч. порядок прохождения разрешительной документации. И мы пытаемся принимать в данном процессе активное участие. Наше предложение сводится к тому, чтобы свести схему прохождения документации от получения земельного участка с градостроительным регламентом до начала оформления разрешения на строительство для заказчика к семи этапам, а время получения всех согласований ограничить восемью неделями. Это мировая практика. Главное, чтобы нам дали время поработать над окончательным вариантом кодекса и учли все наши рекомендации. Сейчас же мы видим, что появляются все новые и новые его варианты, а предложения и замечания к документу на двухстах страницах нам предлагают сформировать за день. Последняя редакция кодекса лучше его предыдущих вариантов. Но все же этот документ еще нуждается в доработке. Ведь он заменит массу действующих сегодня законов и нормативов, а значит, к его принятию нужно отнестись очень взвешенно.

Биография

Георгий Духовичный родился в 1954 г. в г. Киеве. В 1977 г. закончил Киевский Государственный художественный институт. С 1978 по 1989 гг. занимал различные должности в «Киевпроекте». В 1990 г. открыл собственную архитектурную мастерскую. С 1991 г. по 1999 гг. в сотрудничестве с архитектурным бюро ФРГ запроектировал около 20 объектов, в основном в исторических центрах городов Германии. Помимо работы в НСАУ является действительным членом Украинского комитета Международного совета по вопросам памятников и достопримечательных мест ICOMOS (UNESCO), членом градсовета Киева.