Перекос в сторону комфорта

На киевском рынке офисной недвижимости продолжается миграция. Но если в начале кризиса компании в панике подыскивали себе более дешевые помещения пусть даже в ущерб комфорту, то сейчас наметилась иная тенденция. Бизнесмены вспомнили о престиже и уже не хотят работать в тесных кабинетах. В итоге в дефиците оказались наиболее востребованные площади класса А, которые с начала года подорожали на 20%. И дальнейшего увеличения ставок не избежать, пока девелоперы массово не начнут предлагать арендаторам новые деловые центры.

Хорошего мало

За последние полгода арендные ставки в самых престижных столичных офисных помещениях класса А выросли примерно на 20%, до $38–42 за квадрат в месяц. Площади классов В и С предлагаются соответственно по $23–35 и $8–25 за кв. м в месяц, что на 8–15% дороже, чем было еще зимой. Если изначально увеличение уровня арендных ставок наблюдалось лишь в деловом центре Киева, то сегодня и в других, менее престижных районах, особенно возле метро. В то же время цены на полупрофессиональные объекты в составе административных зданий, по словам руководителя департамента офисной недвижимости по представлению интересов арендодателей компании DTZ в Украине Джефа Харгрива, остаются стабильными и составляют, как и в 2010 г., $10–15 за кв. м в месяц.

Основной причиной подорожания наиболее комфортных кабинетов является то, что новых качественных бизнес-центров сейчас почти не строят, хотя спрос на них начал возрождаться. В первом полугодии были введены в эксплуатацию только пять сравнительно небольших офисных зданий: БЦ на Кловском спуске, 7-a (19 тыс. кв. м), БЦ "Риальто" (15 тыс. кв. м), ТОЦ "Московский" (4,5 тыс. кв. м), БЦ на улице Нововокзальной, 2 (4,3 тыс. кв. м) и БЦ "Василевс" (1,8 тыс. кв. м). Общий объем новых помещений — 44,7 тыс. кв. м, что хоть и на 53% превышает показатель соответствующего периода прошлого года, но, как оказалось, не покрывает потребности рынка. По данным фирмы Colliers International, за последние два месяца средний уровень вакантности в сегменте профессиональных офисов снизился с 14 до 12,5%. Особенно остро чувствуется недостаток свободных площадей в классах А и В+. "В классе А вакантность составляет всего 4%. Это связано с тем, что в минувшем году многие компании начали переезжать в более просторные и комфортные помещения. В классе С вакантность выше, и арендовать большие офисные площади в таких зданиях проще", — отмечает директор департамента офисной недвижимости по работе с арендаторами компании Colliers International Евгения Разумная. Но новые комплексы далеко не всегда устраивают потенциальных постояльцев, поэтому могут пустовать. Например, ТОЦ "Московский", БЦ на улице Нововокзальной, 2, и БЦ "Василевск" пока остаются практически невостребованными.

Следующая волна предложения офисных площадей ожидается лишь в 2012–2013 гг. К тому времени фирма KAN Development планирует сдать БЦ 101 Tower (57,7 тыс. кв. м) и "Мария" (47,3 тыс. кв. м), "Мандарин Плаза" и "Три О" — БЦ "Эспланада" (или "Парус-2" — 43,8 тыс. кв. м), компания Forum Group — БЦ "Форум Виктория Парк" (22,5 тыс. кв. м), "Торонто–Киев" — деловой комплекс "Торонто–Киев" (37,7 тыс. кв. м). Все они расположены в центре столицы. В других районах ожидается ввод в строй БЦ "Премиум Центр" компании "Премиум Центр" общей площадью 36 тыс. кв. м, БЦ "Форум Виктория Парк" фирмы Forum Group (22,5 тыс. кв. м), БЦ "Сигма" компании "Артем" (20,8 тыс. кв. м), БЦ "Горизонт Подол" (фаза 2) фирмы "ISA Prime Developments Украина" (16 тыс. кв. м), БЦ на пересечении улицы Васильковской и проспекта Глушкова компании "Реле-Инвест" (14,44 тыс. кв. м) и др.

Хотят полный комплект

Спрос в сегменте офисной недвижимости сейчас формируют крупные компании, работающие в сфере информационно-коммуникационных технологий, а также финансисты и фармацевты. Посредники уверяют, что такие компании претендуют на достаточно просторные площади (2–7 тыс. кв. м), которые на сегодняшний день можно найти лишь в отдельно стоящих зданиях или бизнес-центрах В и С классов. А вот варианты в востребованном состоятельными заказчиками классе А подобрать весьма сложно. Впрочем, большинство переезжающих фирм, как и ранее, ищут помещения по 500–1000 кв. м. "Независимо от причин смены объекта, многие арендаторы по-прежнему неохотно соглашаются нести дополнительные траты на ремонт и отделку, поэтому уровень готовности офиса зачастую играет решающую роль в выборе бизнес-центра", — рассказывает Джеф Харгрив. Кроме отделки, заказчиков интересуют коммуникации, разведенные под открытую планировку, наличие в бизнес-центре дополнительных услуг (питание, фитнес и пр.), а главное — просторной парковки. Наиболее запрашиваемая пропорция — одно паркоместо на 100–150 арендованных квадратов. Исключение составляют фармацевтические, логистические и страховые компании, которым необходимо одно место на 50 квадратов.

По данным компании Colliers International, в 2011 г. укрепилась зародившаяся в прошлом сезоне тенденция покупки компаниями собственных офисных помещений. Среди тех, кто становится хозяевами деловых центров, преобладают финансовые структуры и медийные компании. Так, например, владельцы телеканала "1+1" приобрели бизнес-центр "Щекавицкий" (ул. Фрунзе, 23–25) общей площадью около 12 тыс. кв. м. Получила собственное здание от инвесторов и компания "Медиа Инвестмент Групп". Тяга к собственности объясняется тем, что цены квадратов на продажу стоят, а в некоторых случаях снижаются, в то время как арендные ставки увеличиваются. К примеру, с 8 января по 7 июля средняя цена продажи отдельно стоящих зданий офисных помещений на вторичном рынке в Киеве снизилась на 0,38%, до $2,1 за кв. м. Но это завышенная стоимость, поскольку реальным покупателям собственники предоставляют скидки в 15–20%.

Эксперты сходятся во мнении, что до конца нынешнего года на фоне того, что в столице не ожидается появления новых качественных объектов, цены на аренду кабинетов продолжат ползти вверх и до конца года в наиболее востребованных комплексах классов А, В и С могут подняться еще на 10–15%. А вот прогнозы на следующий сезон не столь однозначны. Когда сдадут в эксплуатацию строящиеся ныне бизнес-центры класса А ("Эспланада" на Спортивной пл., 101 Tower на ул. Жилянской, "Торонто–Киев" на Большой Васильковской и "Мария" на Московской), цены на киевском рынке офисной недвижимости будут зависеть от аппетитов их собственников. Если они завысять ставки на свои площади, то поползут вверх и расценки в других деловых центрах. Если же станут предлагать квадраты по действующей на рынке стоимости, то это, очевидно, повлечет если не снижение ставок в данном сегменте, то, по крайней мере, к их стабилизацию.