РИСКИ "ПРИЗРАЧНЫХ" ДОМОВ
Статистика свидетельствует, что до 50% инвесторов, финансирующих строительство жилья, фактически вкладывают деньги в пустое место, зачастую даже отдаленно не напоминающее строительную площадку. До недавнего времени доверчивые украинцы без излишних сомнений доверяли свои кровные застройщикам, уверенные, что рано или поздно получат заветную жилплощадь. Раскрытие ряда афер на столичном строительном рынке стало громом среди ясного неба для беспечных киевлян.
Первыми под удар попали инвесторы, вложившие деньги в строительные проекты "Элита-Центра". Как известно, махинаторам удалось надуть около полутора тысяч потенциальных владельцев недвижимости, выманив у них в общей сложности около 400 млн грн. При этом "элитный" скандал оказался далеко не единичным явлением. Скорее — первым звеном в довольно длинной цепочке таких же махинаций. В конце февраля сотрудники Государственной службы по борьбе с экономическими преступлениями МВД Украины раскрыли еще одну квартирную аферу в столице на сумму более 50 млн грн. Уголовное дело было возбуждено против ООО "Адонис" (заказчик) и "Эталон-2В" (застройщик). Они довольно успешно продавали квартиры в доме по ул. Княжий Затон, 9, при этом забыв упомянуть, что заказчик строительства не утвердил проектную документацию и не имеет соответствующего разрешения на проведение работ. В довольно плачевной ситуации оказались и покупатели квартир в т.н. "Днепровских башнях". Срок сдачи в эксплуатацию шести 34-этажных зданий на Троещине уже давно прошел. Однако будущие новоселы так и не дождались заветных квадратных метров, оказавшись заложниками судебных тяжб между застройщиком (корпорацией "УкрАзиаБуд") и субподрядчиком (фирмой "Алес Буд"). Последние по сей день не могут выяснить — кто кому и сколько должен заплатить и кто что должен делать.
Конечно, приведенные примеры — это крайности. Ведь на рынке первичного жилья работает немало добросовестных застройщиков. Увы, и их клиенты рискуют оказаться в довольно незавидном положении. Задержка сроков сдачи объекта на год-два — сегодня явление вполне привычное. Терпеливые инвесторы готовы ожидать сколько угодно, испытывая благодарность к застройщику уже за то, что тот, в конце концов, закончил строить дом. Обретя же желанную недвижимость, счастливые квартировладельцы не обращают внимания на трещины в стенах, лопнувшие трубы и другие "мелкие" неурядицы. Большинству из них даже не приходит в голову обвинить в своих злоключениях застройщика, а тем более — привлекать его к финансовой ответственности. Между тем, это вполне реально.
Поскольку украинские "пирамидостроители" отнюдь не уникальны, уже существует и наработанный опыт страховой защиты от них. Как известно, волна подобных махинаций несколько лет назад прокатилась по России. И одними из первых, кто отреагировал на строительные скандалы и пришел на помощь инвесторам, оказались страховые компании. Российские страховщики наперебой стали предлагать будущим новоселам т.н. "страхование рисков при долевом строительстве". Причем компании очертили довольно широкий перечень рисков, от которых инвестор может себя обезопасить. К примеру, будущим новоселам предоставлялась возможность застраховаться от банкротства компании-застройщика, риска двойной продажи квартир, а также "технических" неприятностей — несоблюдения сроков выполнения проекта и строительных работ, просрочки сдачи объекта в эксплуатацию, разрушения или повреждения зданий вследствие аварии, пожара или стихийных бедствий и т.п. Конечно, такое обширное покрытие — вещь достаточно дорогая. Тариф по этому виду страхования колеблется в рамках 1,5-4% от страховой суммы (т.е. суммы, фактически проинвестированной в строительство жилья), что может вылиться не в одну тысячу условных единиц ежегодно. Тем не менее, у российских дольщиков появился шанс вздохнуть спокойно, переложив свои проблемы на плечи страховщиков.
Украинские же страховые компании судьба обманутых инвесторов оставила абсолютно равнодушными. Как показал опрос "ВД", большинство украинских страховщиков не только не предлагает страхования финансовых рисков дольщиков, но даже не планирует включать эту услугу в свой продуктовый ряд в ближайшем будущем. Компании твердят о непрозрачности украинского строительного рынка, высоких рисках, несовершенной законодательной базе в этой сфере и утверждают, что взяться за страхование рисков инвесторов — это все равно, что обречь себя на разорение.
Упрямство страховщиков весьма огорчает не только инвесторов, но и их коллег-банкиров, выдающих кредиты под строящееся жилье. Как рассказали "ВД" в одном из банков, финансисты были бы весьма не прочь обязать заемщиков застраховать свои финансовые риски. Однако поиск страховщика, который бы взялся это сделать, оказался безуспешным. К слову, отдельные банки, работающие в "связке" с дочерними компаниями, до недавнего времени предлагали инвесторам застраховаться от риска незавершения строительства объекта. Но, напуганные масштабом махинаций на строительном рынке, финансисты быстро свернули такие программы. Некоторые банки, напротив, категорически заявляют, что не возьмутся за кредитование "первички" до тех пор, пока не сведут сопутствующие риски до минимума. Так, по словам председателя правления Международного ипотечного банка Юрия Блащука, МИБ начнет кредитовать строительство жилья только при условии, что будет задействован механизм страхования финансовых рисков. И если банкиры проявят характер в этом вопросе, компаниям волей-неволей придется задуматься над разработкой программ страхования финансовых рисков инвесторов. Впрочем, по прогнозам экспертов, стоимость полиса может оказаться настолько высока, что это отобьет охоту у заемщика не только страховаться, но и вообще брать кредит.
И все же некоторые шаги навстречу инвесторам уже делаются. В частности, все-таки уже появились страховщики, которые выражают готовность покрывать их финансовые риски. Но компании говорят, что не намерены выписывать полисы всем подряд. Договор смогут заключить лишь дольщики, инвестирующие средства в проекты крупных строительных компаний, имеющих длительную историю работы и хорошую репутацию.
Чуть более лояльно страховщики относятся к страхованию рисков самих застройщиков и фондов финансирования строительства. К слову, до начала 2006 г. такое страхование формально считалось в Украине обязательным. Закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья" еще совсем недавно пестрел нормами об обязательном страховании всех участников строительного процесса, которые (как оказалось теперь) могли бы стать весьма актуальными для покупателей жилья на первичном рынке. Среди прочего, закон обязывал застройщиков страховать риски строительно-монтажных работ, ответственность перед доверителями фондов финансирования строительства (т.е. инвесторами) за нарушение сроков строительства и некачественное выполнение строительно-монтажных работ, риск нехватки привлеченных средств на сооружение дома и некоторые другие. Но загвоздка состояла в том, что ни одному из госорганов на самом деле не было дела до того, страхуются застройщики или нет. Ни у строителей, ни у фондов финансирования строительства полисы никто не проверял. Кроме того, правила и тарифы по "строительным" видам так и не были утверждены небанковским регулятором. Поэтому большинство застройщиков успешно игнорировали это страхование. А с начала текущего года вступивший в силу закон, внесший изменения в ряд законодательных актов, касающихся вопросов ипотеки, и вовсе отменил "обязаловку", переведя все эти виды в разряд добровольных.
Впрочем, некоторые строительные компании, работающие в связке с родственными банками и страховщиками, все же не пренебрегают страховкой. К примеру, ответственность перед инвесторами (в том числе и за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию и незавершение строительства) страхует "Киевгорстрой". Но получить по такому полису выплату для инвестора практически нереально. "Хотя не все объекты сдаются в срок, выплат по этим страховым случаям не было. Мы согласны платить, но для этого инвестор нам должен документально подтвердить размер ущерба, который он получил из-за задержки сдачи объекта в эксплуатацию. Например, предъявить квитанцию, подтверждающую, что он истратил деньги на аренду квартиры, или другие документы. Т.е. сумма претензии должна быть обоснована, а инвесторы, как правило, не могут этого сделать", — рассказала Елена Астафьева-Куприенко, заместитель председателя правления СК "Аркада-Гарант". Но большинство страховщиков все же предпочитают держаться в стороне от строительного рынка, ограничиваясь лишь предоставлением услуг по страхованию строительно-монтажных рисков и не вмешиваясь в дела будущих квартировладельцев.
ГАЛИНА БОБОВНИКОВА. Директор компании "Митропа Юкрейн"
— Инвестирование в недвижимость за рубежом намного более цивилизовано, чем в Украине. У нас инвестиция в первичный рынок — всегда повышенный риск. Покупатель может защитить себя страховкой, либо государство (или ипотечная организация) должны предоставить соответствующие гарантии. Немаловажный фактор — система страхования проектов, что еще больше снижает риск для инвесторов. Очень важное условие — диверсификация рисков. В условиях нестабильности украинского общества и экономики инвестиции в недвижимость, расположенную в экономически и политически стабильных странах мира (Испании, США) не имеют себе равных. Благоприятная экономическая и политическая ситуация, верховенство права и приоритет прав собственника — залог надежного и стабильного владения, а постоянно растущий спрос на недвижимость — гарантия ее высокой ликвидности.
ПАВЕЛ КАРАГАЕВ. Начальник управления страхования финансовых и банковских рисков ЗАО "Страховая группа "ТАС"
— Наша компания уже неоднократно сталкивалась с запросами от инвесторов о страховании финансовых рисков. И мы уже предоставляем такую услугу. Но основное условие, при котором возможно такое страхование, — предоставление застройщиком возможности страховой компании ознакомиться с разрешительными документами на строительство и финансовыми документами, свидетельствующими о финансовом состоянии застройщика. После этого страховая компания определяет лимит своей ответственности на застройщика в целом и на каждый объект строительства отдельно. В рамках этих лимитов заключаются договоры страхования. Страховая сумма устанавливается в пределах фактически внесенной инвестором суммы денежных средств. Стоимость услуги колеблется в размере 0,5-2% и зависит от истории застройщика (заказчика), его финансового состояния. Ранее застройщики чувствовали себя на рынке очень уверенно и никакой информации о себе не предоставляли, поэтому разовые обращения инвесторов практически невозможно было удовлетворить. После известных событий застройщики стали сами искать возможность предоставления дополнительных гарантий инвесторам. Так что этот вид страхования будет развиваться более высокими темпами.
АЛЕКСЕЙ ЛЯХОВСКИЙ. Директор департамента имущественного страхования ЗАО "Европейский страховой альянс"
— Большинство страховых компаний в данный момент не занимаются страхованием рисков инвесторов, вкладывающих деньги в строительство жилья. При страховании ответственности застройщика или фонда финансирования строительства может идти речь о более-менее крупных объемах премий и возможности получить хоть какую-то информацию от страхователя. В то же время при частном инвестировании обязанность сбора информации о застройщике перекладывается на инвестора. А частному лицу ее получить практически невозможно. Сама же страховая компания не будет возиться с расследованием истории застройщика из-за одного-двух клиентов. Учитывая, что из всех участников проекта могут захотеть застраховать свои финансовые риски только пару человек, для страховой компании заработки и возможность формировать резервы будут мизерными, а риски — огромными. Ведь каждый существующий сейчас проект можно рассматривать как потенциально скандальный. Но со временем, когда ситуация немного "уляжется", и на строительном рынке появится элемент цивилизованности, возможно, и страховщики начнут работать в этом направлении. Но все равно большого интереса со стороны компаний к этому виду страхования не будет, поскольку риск очень тяжело управляем.
