Зал ожидания
Квартиры к концу 2008-го могут подешеветь на 15-25%. "ВД" выясняла, снизятся ли цены на жилье еще больше.
Самый распространенный ответ строителей на вопрос, почему жилье в Украине такое дорогое — потому что чиновники много взяток берут. А ведь есть еще, мол, и официальные поборы в виде всевозможных взносов на развитие инфраструктуры… Но 14 октября пришло избавление: вступил в силу Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о содействии строительству". А значит, по логике вещей, возводимое жилье должно подешеветь на сумму официальных отчислений. Лояльность властей, по признаниям самих строителей, обходилась им в 25-30% от стоимости возведенных объектов. Впрочем, сняв поборы, власти при этом не обещали гражданам, как некогда Ельцин, "лечь на рельсы, если цены будут повышены". Не гарантируют моментальных изменений в прайсах, благодаря освобождению от обязательных отчислений, и застройщики. Но ипотечный простой может заставить их пойти на уступки уже в ближайшее время.
Спасательный тент
"Как метод выхода из кризиса и снижения цен Украинская строительная ассоциация подала властям предложение снизить НДС с операций по продаже жилой недвижимости "от застройщика" или временно освободить от его уплаты, — сообщил "ВД" Андрей Миргородский, член совета директоров компании "ХХІ Век". — Это уже 20%, которые покупатель сможет реально ощутить сразу же. Тем более что когда-то уже такое было (налоговая льгота для покупателей действовала до 2004 г. — прим. "ВД")". Но это предложение пока не нашло государственной поддержки. В отличие от уже окончательно утвержденного решения избавить от дополнительных податей застройщиков.
Вслед за постановлением Кабмина, 27 августа урезавшего большинство взимаемых с застройщиков отчислений местным советам, ВР приняла соответствующий закон, сведя взносы строителей в городские бюджеты до 5% от стоимости возведения дома. Теперь от выполнения этой нормы не отвертеться даже столичному муниципалитету, официально отказавшемуся следовать постановлению Кабмина. По озвученным ранее подсчетам правительства, отмена отчислений снизит себестоимость жилья почти на 50%. Строители уточнили: на 25-30%. Некоторые крупные игроки рынка (ТММ, "Авантаж", "ПИК-Украина", "ТИКО-Констракшен") даже признали, что благодаря этому и продажная цена жилого "квадрата" может снизиться на 10-15%.
Но о скоропостижном падении цен не объявил никто. "Все отчисления местным бюджетам застройщики производят до начала строительных работ, поэтому строящихся сегодня объектов это не коснется. Нововведения распространяются лишь на новые проекты, — поясняет Дмитрий Кутовой, директор ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (Харьков). — Кроме того, простым уменьшением процентных отчислений местным советам проблему решить невозможно. Ведь все риски, связанные с неопределенностью в оформлении земельных участков, подключением зданий к инженерным сетям, принятием объектов в эксплуатацию, увеличением сроков строительства из-за сложности и размытости большинства процедур, неизбежно будут закладываться в конечную стоимость недвижимости".
К тому же нашумевшее освобождение строительных компаний от "незаконных поборов" состоялось лишь на бумаге. "Пока еще мы никакого решения по этому вопросу не принимали, — признался "ВД" Василий Жердицкий, заместитель председателя Винницкой ОГА. — Скорее всего, это будет уже в следующем году. Что здесь уже осталось? А еще если в выборы войдем..." "Мы были инициаторами отмены налогов для застройщиков, поэтому такое решение можем только приветствовать", — прокомментировал Евгений Лопушинский, помощник председателя Полтавской ОГА. Но и здесь о внедрении новых тарифов пока не объявили.
Между тем официальное избавление строителей от оброка местным властям эксперты рассматривают не только как подготовленный плацдарм для снижения цен в размытой перспективе. Это еще и ресурс для компенсации в будущем потерь застройщиков из-за ценовых уступок, на которые придется идти уже в ближайшее время.
Остановка по требованию
Ипотечное кредитование населения — единственное, что спасало продажи жилья в Украине, где средняя зарплата едва достигает 1870 грн., а стоимость строительства жилого "квадрата" превышает 4340 грн., — по прогнозам финансистов, будет оставаться недоступным для населения минимум до весны следующего года. Кроме того, у застройщиков остаются обязательства по собственным займам, которые им нужно выполнять ежемесячно. Просто заморозить объекты в ожидании лучших времен могут лишь те из них, кто возводил дома исключительно за собственные средства. А это в Украине редкость.
"Улучшения кредитования строительных проектов можно ожидать не раньше марта-апреля 2009 года, — утверждает Алексей Вегера, директор ФГ "Консалтинг и инвестиции" (Киев). — Банки не намерены вкладывать деньги, полученные от НБУ, в строительные проекты. До конца года на ресурсы могут рассчитывать только те строительные компании, которые уже выходят на завершающую стадию реализации объекта и у которых есть возможность оперативно вернуть вложенные средства". Так что снижения цен в ущерб собственной рентабельности, смягченного сокращением налогового бремени и возможным регулированием стоимости стройматериалов (застройщики пытаются этого добиться), рынок все-таки ожидает.
"Те крупные компании, которым нужно закрывать текущие обязательства, будут локально снижать цены на жилье. Скорее всего, это будут ограниченные пулы квартир, продающиеся по ценам, существенно ниже действующих — на 20-25%, — прогнозирует Сергей Тумасов, генеральный директор ИДК Global Solutions (Киев). — Когда именно каждая конкретная компания решится на такой шаг, будет зависеть от ее возможности платить по обязательствам. Это нужно отслеживать индивидуально". Косвенное подтверждение этому — анонсированный недавно российской корпорацией "Миракс Групп" прогноз снижения цен на московские проекты в коммерческой и жилой недвижимости на 25%. По прогнозам экспертов, первые продажи первичного жилья с дисконтом и в Украине могут стартовать уже в ближайшие месяцы.
"Но такой сценарий имеет временные рамки, — продолжает г-н Тумасов. — Я думаю, выжидательную позицию покупатели будут занимать до февраля-мая, летом на рынке недвижимости традиционно наблюдается застой, поэтому можно прогнозировать возобновление покупательской активности с осени следующего года. Тогда и снижение цен может остановиться". Отечественные эксперты, то и дело оглядывающиеся на ситуацию в Казахстане, где цены на первичное жилье с начала года снизились на 20%, а рынок вторичной недвижимости упал вдвое (виной тому — все так же замороженная ипотека для населения и проблемы с кредитованием строителей), в отношении Украины не видят предпосылок для такого сценария.
"Могу сказать точно, когда в Украине жилье подорожает. Я абсолютно уверен в своем прогнозе: это однозначно произойдет в 2010 году, — восклицает Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости. — Ведь то, что должно было быть введено в эксплуатацию в 2009 году, в этом году не было заложено. Поэтому мы, к сожалению, в 2010-м в Украине получим минимум на 3 млн кв. м меньше объемов, введенных в эксплуатацию в этом году. Отсюда — дефицит на вновь построенное жилье, давление потребительского спроса на другие сегменты и все вытекающие последствия".
Мы не падаем!
Анонимно позвонив в отделы продаж двух крупных игроков столичного рынка первичного жилья, позиционирующихся в экономичном (ХК "Киевгорстрой", банк "Аркада") и элитном (корпорация "Познякижилстрой") сегментах, журналист "ВД" услышала примерно следующее: "Дальше цена будет только расти, а со скидками мы не работаем. Конечно, если вы действительно будете покупать и сделаете 100%-ю предоплату, мы можем поговорить о скидке, но этот вопрос нужно решать отдельно".
Более того, "ВД" не удалось обнаружить не то что массового снижения цен, но и акционных дисконтов (2-5%), действовавших ранее при полной оплате квартиры в других крупных строительных компаниях. С другой стороны, несмотря на наблюдавшееся с весны этого года подорожание бетона и металла, цены на первичное жилье не повышались. Т. е. строители де-факто уже согласились с неизбежным уменьшением собственной рентабельности.
"Весной, когда начались проблемы с кредитованием застройщиков и покупателей, произошел значительный рост цен на стройматериалы. Практически по всем группам материалов цены выросли на 40-50%. При этом застройщики, несмотря на подорожание ресурсов, цены на квартиры оставили прежними. Если бы они подняли цену еще весной — в апреле-мае, то сейчас им пришлось бы ее опускать, а так цена сбалансировалась", — объясняет отсутствие дисконтов Сергей Голуб, директор департамента аналитики консалтинговой компании "Канзас" (Киев).
В результате рентабельность застройщиков по жилым объектам снизилась с 40% до 20-25% годовых. "Если пять лет назад рентабельность по классам жилья "бизнес" и "элит" составляла 80-100%, то в начале года эта планка опустилась до 50-60%, по эконом-классу — до 40%. А сейчас, с учетом кризиса, она в лучшем случае составила 25-30%", — добавляет г-н Голуб. Эксперты не исключают, что остановка продаж квартир на "первичке" заставит застройщиков и дальше жертвовать собственным доходом.
"В 2009-м и последующих годах ожидается бурный период слияния и поглощения, когда большая часть объектов строительного сектора будет покупаться и перепродаваться. В конечном итоге это приведет к тому, что рентабельность строительного бизнеса уменьшится до рыночных 15-20%", — убежден Алексей Вегера. Пока же население, уже перекочевавшее в "зал ожидания", может устраиваться поудобнее в надежде на новые движения по стимулированию продаж от участников рынка недвижимости.
МНЕНИЕ. ЕЛЕНА МАКЕЕВА . Генеральный директор аудиторской фирмы "Аксенова и партнеры"
— Деятельность по управлению активами (ИСИ, НПФ, ФФС, ФОН, выпуск облигаций), с помощью которой застройщики привлекают деньги от инвесторов-физлиц, не является объектом налогообложения НДС (п. 3.2.1 Закона "Об НДС"). Иными словами, застройщики привлекают денежные средства инвесторов без 20%-го налога. Однако обязательства уплатить НДС в бюджет у застройщика возникают при передаче готового объекта строительства доверителю — физическому лицу (п. 4.7 Закона "Об НДС"). Допустим, что законодатель все-таки внесет предлагаемые Украинской строительной ассоциацией изменения и продажа жилья от застройщика станет льготной в части НДС, т. е. не будет облагаться 20%-м налогом вообще. В таком случае застройщик теряет право на налоговый кредит, и на сумму налогового кредита он должен увеличить стоимость объекта строительства (ст. 5 закона о прибыли). Иными словами, конечный потребитель де-факто все равно будет уплачивать НДС, просто налог будет закладываться застройщиками в цену такого жилья, а не выделяться отдельной строкой в договоре. Полагаю, что уменьшение ставки НДС для таких субъектов и объектов налогообложения станет более оптимистичным решением вопроса.
МНЕНИЕ. АЛЕКСЕЙ ГОВОРУН . Заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ
— В определенной степени снижение инвестиционной нагрузки на застройщиков способно повлиять на изменение стоимости жилой недвижимости. Но, учитывая продолжительность цикла строительства (минимум два года), сиюминутное снижение цен не произойдет. Если оно и будет иметь место, то лишь через два-три года. С другой стороны, наблюдающееся сейчас замедление темпов строительства ведет к уменьшению объемов вводимого в эксплуатацию жилья в последующие годы. В силу этого снижение отчислений строительных компаний может минимально отразиться на цене недвижимости — цена будет корректироваться рынком, исходя из наличия отложенного спроса и недостаточного предложения. Если же государство создаст условия для привлечения дополнительного финансирования строительных проектов, сделает доступными ипотечные кредиты — это коренным образом повлияет на снижение цены на недвижимость. Снизить себестоимость строительства жилья поможет реализация государственных программ, предусматривающих налоговые льготы производителям стройматериалов, регулирование ценообразования на стройматериалы, снижение налоговой нагрузки для строительных компаний, упрощение процедур получения разрешительной документации, отвода земельных участков, введения в эксплуатацию строительных объектов и др.
