НЕХОРОШИЕ КВАРТИРКИ
Недвижимость отказывается работать на хозяев: предлагать "двушки" и "трешки" скоро придется по цене однокомнатного жилья.
Если "проклятая" московская квартира №50 преобразовывалась у Булгакова до необъятных размеров, вмещая тропический лес, бальные залы и разноцветные бассейны, то с жильем украинских арендодателей нынче происходят обратные метаморфозы: предприимчивые хозяева столичных габаритных квартир закрывают "лишние" комнаты и сдают оставшиеся "метры" как "однушки" — только они сегодня еще идут нарасхват. Застой на рынке долгосрочной аренды уже добрался до Одессы и "вползает" в Харьков.
Чертовщина по-украински
В городах-миллионниках из съемных квартир исчезают арендаторы. Не совсем так, как из квартиры №50, постояльцы которой один за другим пропадали при странных обстоятельствах. В роли демонических сил, повлиявших на снижение спроса на аренду, — спекулянты-перекупщики, которые, как утверждали риелторы и застройщики, еще в начале года "распродали свои квартиры и выбыли из игры". Оказалось, распродали не все. Этой осенью они массово ринулись на рынок аренды как крупных городов, так и их окрестностей, при этом активно сбрасывая цены.
В результате клиентура съемных квартир потянулась в пригород, где новенькое жилье сегодня можно арендовать дешевле, чем убитую "хрущевку" в большом городе.
Ассортимент же съемных площадей в некоторых мегаполисах вырос до небывалых размеров. Если еще в январе этого года, по данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве сдавалось немногим более 6 тыс. квартир, то в ноябре желающие снять столичную крышу над головой могли выбирать из 16,4 тыс. вариантов. Рост объема предложения почти в 2,5 раза вынудил игроков идти на уступки. Скажем, еще в сентябре в киевских прайсах нельзя было отыскать однокомнатные квартиры дешевле чем за $600 в месяц. В ноябре же нижняя планка аренды упала на $100. Еще ощутимее рухнули цены на двух- и трехкомнатные помещения. Так, киевские "двушки", пару месяцев назад сдававшиеся не меньше чем за $800-1000 в месяц, подешевели до $600-800. По $200-250 ежемесячно теперь можно экономить и на аренде трехкомнатных квартир в столице.
"В Одессе аналогичная ситуация, — подтверждает Виктор Антонюк, директор одесского АН "Рента". — С сентября, когда большинство квартир освободилось от посуточной аренды, цены на долгосрочный наем начали падать. На сегодня снижение составило 10-15%. Объем предложения за последние несколько месяцев вырос в два раза". "Цены на аренду квартир начали снижаться, — констатирует и Валерий Мельник, руководитель АН "Харьковская недвижимость". — Если раньше дешевле чем за $300 однокомнатную квартиру в Харькове снять было невозможно, то сейчас есть предложения и по $250. Отчасти это связано с наблюдавшимся ростом курса доллара. Арендодатели понизили цены, поскольку вырос курс. К нам часто звонили, чтобы посоветоваться, как быть в этой ситуации. Мы рекомендовали уступить немного, ведь спрос в ноябре начал сезонно падать".
"В крупных городах в последние годы активно велось жилищное строительство. Основными покупателями были спекулянты. Сейчас же они массово выходят на рынок аренды, дабы хоть как-то заработать денег, — объясняет Сергей Костецкий маркетолог-аналитик. — В результате по всем регионам цены на аренду сейчас понемногу снижаются. Это первый массовый выход спекулянтов на рынок аренды за последние несколько лет. Прогнозировать их действия сложно, но не исключено, что они просто обвалят цены".
"Бюджетники" в плюсе
"ВД" решила примерить на себя роль арендодателя и оценить нынешний спрос на съемное жилье. Во Всемирную
паутину мы запустили два объявления с предложениями cдать однокомнатную квартиру в популярном у арендаторов Оболонском районе столицы за $500 в месяц и "трешку" в центре (на Печерске) за $1000. Не прошло и десяти минут, как на указанный в объявлениях контактный номер позвонили. Интересовались наличием однокомнатной квартиры. Едва закончился разговор, телефон зазвонил снова, и снова спрашивали однокомнатную. Всего в течение четырех дней с момента начала нашего эксперимента первым объявлением поинтересовались шесть потенциальных клиентов (все искали съемное жилье "для себя"). По поводу "трешки" не позвонил никто.
Малобюджетные квартиры устойчивее всего отреагировали на увеличение предложения и продолжают пользоваться спросом. Но, по мнению экспертов, то, что с октября даже они "просели" в цене на 10-15%, уже показательно. "В сегменте однокомнатных квартир цены существенно падать не будут, но небольшое снижение (на 5-7% до конца года) еще произойдет, — полагает Сергей Костецкий. — Сейчас малобюджетных предложений становится все больше, а количество сделок постоянно уменьшается, люди массово переезжают в пригородные зоны. "Двушки" и "трешки" до конца года подешевеют минимум на 10-15%. Если ситуация с нехваткой финансовых ресурсов, массовыми кадровыми сокращениями в большинстве отраслей усугубится, то в будущем цены могут упасть еще больше". "Арендные ставки продолжат падение до того уровня, пока хозяевам будет выгодно их сдавать, учитывая подорожание коммунальных услуг в Одессе. Главным образом это коснется двух- и трехкомнатных квартир, срок экспозиции которых уже вырос до трех-четырех месяцев", — убежден и г-н Антонюк.
Оптимистичнее смотрят в будущее риелторы из Днепропетровска, Донецка и Львова. Здесь "ВД" заверили, что пока ценовая ситуация на рынке аренды остается стабильной благодаря прекращению кредитования покупки жилья. "Люди, которые не смогли приобрести квартиру, вынуждены ее снимать. Да и количество жилья в пересчете на человека у нас гораздо меньше, чем в Киеве, поэтому такого резкого роста предложения не произойдет. Ставки аренды, устанавливаемые преимущественно в долларах, в сентябре-ноябре оставались стабильными. Думаю, до конца декабря ситуация в сегменте аренды не изменится. Если же общая экономическая ситуация усугубится, то на рынке аренды жилья это будет заметно с конца января — в начале февраля", — прогнозирует Максим Сидорский, начальник аналитического отдела ФК "Герц" (Донецк).
В одном из риелторских агентств Днепропетровска "ВД" пояснили, что увеличившийся объем предложений квартир в аренду в городе "поглощается" за счет массового возврата местных жителей из столицы. "Из-за сокращений, которые прошли в Киеве, к нам начинают возвращаться местные жители, работавшие в столице. Они во многом сейчас и обеспечивают спрос на аренду площадей", — заверил нас руководитель одного из днепропетровских АН, специализирующихся на аренде.
Столичные же риелторы пока не ощутили обратного явления — притока тех, кто из-за кризиса потерял работу в регионах. Но даже если это произойдет, по прогнозам, спрос увеличится в основном на малобюджетную недвижимость. Потому некоторые столичные арендодатели и "перекраивают" непопулярное габаритное жилье под однокомнатное: лучше меньше, да надежнее.
МНЕНИЕ. ВЛАДИМИР СТЕПЕНКО . Директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development (Киев)
— На рынке купли-продажи жилой недвижимости сделки практически прекратились, спекулянты, которые покупали квартиры с целью перепродажи, вышли на рынок аренды, "выбросив" огромное количество жилья для временного заработка. В результате снижаются и арендные ставки: спекулянты охотно идут на ценовые уступки арендаторам, вместе с ними приходится уступать и тем арендодателям, для которых этот бизнес постоянный. Еще один фактор — отток арендаторов из Киева в пригороды — Вышгород, Бровары, Борисполь, Вишневое. Здесь, как и в столице, спекулянты пополнили рынок аренды жильем в новых домах. Причем если в Киеве самая дешевая квартира в плохом состоянии выставляется за $500-550 в месяц, то в пригородной зоне за $200-250 можно снять однокомнатную квартиру в новом доме. Поэтому мы констатируем, что на фоне колоссального увеличения предложения жилого найма в Киеве снижаются цены и уровень спроса. Мониторим рынок на уровне реальных сделок и видим, что реальные ставки аренды зачастую на 10-25% ниже заявленных изначально.
МНЕНИЕ. ЭЛИНА СЕННИКОВА . Директор риелторского бюро "Маклер" (Львов)
— Цены на аренду квартир во Львове только растут. За последний месяц — примерно на 10%. Квартиры по $300 в месяц найти уже невозможно. В связи с тем, что рынок купли-продажи квартир замер, ипотечные кредиты либо не выдаются, либо слишком дорогие (ставки под 25% мало кому под силу), да и депозиты снять, чтобы приобрести жилье, нельзя. Спрос на аренду сильно вырос. При этом предложение квартир далеко не такое, как в Киеве — строится во Львове, в принципе, мало и выбирать почти не из чего. Это в основном жилье в состоянии "постсоветского модерна". Основные арендаторы — жители Львова и области (семьи, которые разъезжаются, либо студенты из соседних городов, приехавшие учиться), поэтому отток работников из других регионов на наш рынок сильно повлиять не может. На приезжих приходится не более 30% арендаторов, но и они пока съезжаться не начали. В дальнейшем цены на аренду жилья во Львове будут только расти. Снижение наблюдается только по единичным объектам. Например, квартиру класса "люкс", сдававшуюся за $5000, согласились сдать за $4500, но с подписанием договора на три года.
