Махнемся не глядя?
Большинство агентств недвижимости с прошлого года ввели условно "новую" услугу — обмен жилья. Доски объявлений кишат предложениями вроде: "Меняю однокомнатную на Сырце на двухкомнатную на Нивках". Автор этого объявления киевлянка Ирина Воропаева в телефонной беседе рассказала "ВД", что планировала поменяться с доплатой не более чем в $15 тыс. "Квартиру выставили две недели назад. Если честно, ваш звонок по этому объявлению первый, — посетовала Ирина. — Наш брокер даже посоветовала пока отложить эту идею, потому что сделок почти нет". На практике две недели — минимальный срок для того, чтобы найти единомышленника, готового к обмену жилплощадью.
В условных единицах
Квартирный обмен триумфально вернулся на рынок недвижимости из советского прошлого: поток покупателей, способных платить за жилье "живыми" деньгами, иссяк, а желающие разъехаться или улучшить жилищные условия остались. "В первом квартале прошлого года в Киеве в среднем продавалось около 400-600 квартир в месяц, из них около 50% приходится на так называемые обмены. К концу года количество сделок увеличилось до 800, в числе которых обмены также составляют около половины", — утверждает Сергей Костецкий, маркетолог-аналитик компании SV Development.
В регионах обмен квартирами еще популярнее. "Насколько я знаю, в Киеве эти операции получили меньшее распространение в связи с тем, что аппетиты условного продавца здесь чаще не совпадают с аппетитами покупателя. Люди не могут согласовать стоимость мены, — констатирует Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины по региональной политике. — Это связано с тем, что в столице слишком большой разброс цен на недвижимость, в регионах он меньше. Поэтому в других городах мена используется чаще".
Скованные одной цепью
Самостоятельно подобрать удобоваримый товар для обоюдного обмена жилплощадью практически невозможно. Шансы на то, что владелец трехкомнатной квартиры напрямую найдет собственника с двумя интересующими его "единичками", да так, чтобы тот в свою очередь остро нуждался именно в его "трешке", стремятся к нулю. Посредникам удается решить эту проблему путем выстраивания обменных цепочек, "звенья" которых меняются своей недвижимостью не напрямую.
"Оптимальное количество участников цепочки — три. Реже в сделке одновременно участвуют четыре-пять и больше квартир, — поясняет Олег Романюк, директор херсонского АН "Изумруд". — Допустим, у человека есть трехкомнатная квартира, которую он хочет обменять на однокомнатную. Второй участник цепочки владеет "двушкой", взамен которой планирует получить "трешку". Третий хочет переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. В результате обмена первый получает квартиру третьего, второй — первого, а третий — второго".
Иногда таким образом удается осуществить даже экзотические междугородние обмены. "Недавно меняли квартиры в Киеве и Херсоне, — вспоминает Олег Романюк. — Семья из херсонской "двушки" с хорошим ремонтом захотела переехать в однокомнатную в Киеве, хозяйке которой нужна была однокомнатная в Херсоне, чтобы переехать к родственникам. Нам оставалось только найти в Херсоне желающих переселиться из однокомнатной в хорошую двухкомнатную".
Но посредниками, специализирующимися на обменах, рынок не изобилует. Хотя услугу уже записали в топовую большинство риелторских контор страны, многие из них даже под маркой обмена предлагают продажу за деньги. Позвонив по одному из объявлений в агентство недвижимости, предлагающее квартиры в рубрике "обмен", "ВД" услышала неожиданное признание: "На самом деле мы все-таки предлагаем вам продать квартиру и в тот же день или на следующий заключить сделку по покупке другой взамен".
Все пропало, шеф!
Важный нюанс: совсем без денег обменяться недвижимостью невозможно. Наличие определенной суммы для переселения в большее жилье — обязательное условие. По данным опрошенных "ВД" риелторов, средняя доплата в столице при переезде из однокомнатной квартиры в двухкомнатную составляет около $20-25 тыс. (стоимость комнаты в коммуналке). Жителям других мегаполисов для увеличения жилплощади на одну комнату необходимо располагать в среднем $8-15 тыс., а в городах поменьше, с более скромными ценовыми запросами, — $5-8 тыс.
На этом расходы не заканчиваются. За подбор недвижимости и юридическое сопровождение сделки посредникам придется заплатить либо фиксированную плату — $1-2 тыс. в зависимости от региона, либо процент от рыночной стоимости квартиры (2,5-5%). Мзда взимается со всех участников цепочки, хотя подчас и в разных объемах. Сэкономить на отсутствии госпошлины и платежа в Пенсионный фонд благодаря бартерной процедуре тоже не удастся. Потому как львиная доля обменных операций оформляется… договорами купли-продажи, а не мены (договоры мены возможны для сделок только из двух участников). А это значит, что придется раскошелиться еще на 2% от стоимости квартиры, которую стороны указывают в договоре, — рыночной либо оценочной БТИ.
Тем, кто не готов в течение нескольких месяцев выжидать стыковки всех участников обменной операции, квартирный бартер тоже сулит разочарование. Посредники формируют одну обменную цепочку минимум за полтора месяца в столице и две недели — в регионах.
Долгие сроки ожидания и большое количество участников увеличивают риск срыва сделки в любой момент. Это — главный недостаток бартерной операции. "Месяц назад у нас разрушилась длинная обменная цепочка из пяти квартир, потому что один из участников в последний момент решил отказаться от обмена и продать квартиру за наличные. Пришлось искать замену. Чтобы избежать подобных срывов, стараемся готовить "про запас" несколько альтернативных вариантов", — заверили в одном из столичных агентств недвижимости. На самом деле единственный барьер перед незапланированными отказами, выставляемый посредниками, — штрафные санкции. Участник бартерной операции, подписавший предварительный договор, но впоследствии решивший "смотать удочки", карается потерей задатка (в среднем — $1-5 тыс.) и все равно обязывается оплатить риелторские услуги.
Тем не менее посредники, специализирующиеся на бартере, убеждены, что такая схема будет востребована рынком еще минимум три года.
- Стороны не могут договориться о размере доплаты
- Правоустанавливающие документы отсутствуют либо не соответствуют текущему положению дел (самовольная перепланировка, один из собственников отсутствует, проблемы с опекунским советом и т. д.)
- Одна из сторон задерживает сроки освобождения жилья
- Дом находится в аварийном состоянии, подлежит капремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений