По кирпичику

В начале этого года инвестиции в квадратные метры, по оценкам аналитиков, приумножали вложения в 7,88 раза быстрее, чем банковские депозиты, к июню этот показатель снизился до 2,07. Согласитесь, что даже такой рентабельности могут позавидовать многие бизнесмены. Количество желающих заработать на росте цен столь велико, что эксперты говорят о перманентном неудовлетворенном спросе на "инвестиционные квартиры". А сам сегмент такой недвижимости оценивают в $300 млн в год (по оценкам центра ИРН).

Естественно, что столь доходный бизнес сопряжен с определенными рисками — несвоевременной сдачей дома, низким качеством строительных работ и т.д. К тому же, покупая недвижимость с целью перепродажи, инвестор, даже не желая этого, руководствуется собственными предпочтениями. А это не всегда приносит прибыль.

Все эти ограничения вкупе со снижением доходности вложений подталкивают частных инвесторов к поиску других возможностей размещения своих средств. Одним из перспективных направлений могут стать паевые инвестиционные фонды недвижимости (ПИФН).

Что это за фонды ПИФН — удобный вариант для тех, кто рассматривает покупку недвижимости исключительно как инструмент заработка и не хочет изнурять себя поиском наиболее подходящих вариантов для вложения средств. Становясь участником такого фонда, частный инвестор в обмен на свои деньги получает пай. Задача ПИФНов сделать так, чтобы этот пай прирастал в цене. Вырученные от продажи паев средства вкладываются в объекты недвижимости как строящиеся, так и уже возведенные, акции и доли компаний, осуществляющих инвестиционную, риелторскую и строительную деятельность. Этим занимается компания по управлению активов (КУА), которая, собственно, и организовывает фонд для привлечения средств. Стоит сказать, что ПИФНы в Украине появились около четырех лет назад и до недавнего времени ориентировались исключительно на крупных инвесторов. В качестве таковых, как правило, выступали юридические лица. И хотя участие граждан в таких фондах не возбранялось, высокий порог вхождения — от 500 тыс. грн. — делал его уделом избранных. Сегодня фонды меняют свои взгляды. Теперь их интересует не только "опт", но и "розница". Буквально с августа начнут привлекать средства три таких "розничных" ПИФНа — "Парекс фонд Украинской недвижимости", "Премиум-фонд недвижимости" и "Синергия Real Estate". Чтобы стать их участником, понадобится от 1 тыс. грн. (как в случае с "Парекс фондом") до 10 тыс. грн. (Премиум-фонд"). Участие в подобных фондах интересно тем, что позволяет мелкому инвестору вложить деньги в те объекты недвижимости, приобрести которые при иных обстоятельствах он вряд ли бы смог. Речь идет, к примеру, о строительстве элитных загородных коттеджей, возведении офисных центров, торговой недвижимости.

Неустойчивый фундамент Материализованные преимущества сотрудничества с ПИФНом, как, впрочем, и в случае с любым другим паевым инвестиционным фондом, можно ощутить только по его завершении, потому как приросший в цене пай конвертируется в денежную форму лишь при условии выхода его владельца из фонда либо же по завершении проекта, под который ПИФН привлекал средства. Насколько можно приумножить собственные сбережения, доверив их ПИФНам, сегодня, увы, сказать трудно. Учитывая эксклюзивность этой услуги в прошлом, более-менее объективной статистики о доходности паев на рынке не существует. Так что пока приходится довольствоваться лишь рассуждениями о баснословных барышах, кои приносит постоянно растущая в цене недвижимость. С другой стороны, государство запрещает ПИФам гарантировать своим участникам определенную доходность паев. Причем это предписание касается всех паевых инвестиционных фондов. Естественно, что доходность ПИФНов может сильно разниться в зависимости от характера недвижимости, в которую вкладываются деньги. К примеру, в случае со строительством новых зданий доходность пая может вырасти на 20-40% в годовом исчислении, сдача же в аренду помещений под офисы или торговые павильоны обеспечит прирост паям на 13-15% в год. Но даже при всем при этом рассчитывать на быстрое приумножение сбережений все же не стоит. "Фондам неминуемо придется потратить от трех до девяти месяцев только на приобретение объектов недвижимости и столько же — на их реализацию. Реально же деньги эти вложения начнут приносить только на второй год", — считает финансовый аналитик CEFA Роман Николаенко. "Вложив средства в проект, пайщик не сможет выйти из него быстро, поскольку фонды недвижимости рассчитаны на продолжительный срок работы, — говорит Виктор Ботте, управляющий инвестиционными и пенсионными фондами ОАО "КИНТО". — Ускоренный выход возможен только на вторичном рынке, однако при этом нет уверенности в том, что пай быстро купят". Но реального оборота на вторичном рынке паев пока нет. Так что продать пай сегодня можно только с благоволения и при помощи самой КУА. Досрочный выход из фонда — удовольствие не бесплатное. В случае с ПИФами к "отступнику" применят так называемый механизм скидок — сумма, которую удержат при обналичивании пая. К примеру, при сроке владения паями менее 180 дней размер скидки составляет 1-2%, при сроке от 180 дней до года — 0,5-1%, более года — 0% от стоимости пая. Иногда размер удерживаемой суммы зависит и от объема средств, выводимых из ПИФа: чем она выше, тем меньше "уценка". Скажем, при продаже паев на сумму свыше 5 тыс. грн. применяется ставка 1%, при сумме в 1 тыс. грн. — 4%. Можно с большой долей вероятности предположить, что подобные ужесточения коснутся и вкладчиков ПИФНов. Сами управляющие признают, что подобный механизм скидок, мягко говоря, не совсем справедлив. Но при этом уповают на букву закона, не возбраняющую им вести себя подобным образом. "Чем дольше пайщик держит паи фонда, тем меньше размер скидки при погашении (или скидка вообще не взимается). ПИФы в первую очередь рассчитаны на длинные, не менее года, деньги инвесторов, поскольку по соотношению риска и доходности результаты управления на длинном интервале времени могут быть значительно выше, чем за короткий период, например, в три-шесть месяцев", — говорит Роман Николаенко. Но потери этим не ограничиваются. При продаже пая его владельцу придется заплатить подоходный налог в размере 13%. Кроме того, из-за несостыковок в законодательстве, а именно — законов "Об институтах совместного инвестирования" и "О регистрации имущественных прав на недвижимость", ПИФНы наверняка столкнутся с проблемой юридического оформления приобретаемой недвижимости. Судя по тому, что ПИФНы на рынок таки выходят, для себя они эту проблему решили. Можно предположить, что права на недвижимое имущество будут де-юре регистрироваться на аффилированные с управляющей компанией структуры. Но тогда говорить о прозрачности взаимоотношений между ПИФНом и его вкладчиками вряд ли уместно. А значит, рисковость вложений в ПИФНы повышается. Именно поэтому этот инструмент пока малоинтересен для мелкого частного инвестора. Вполне возможно, что со становлением рынка ипотеки, формированием прозрачных правил игры на рынке недвижимости, а значит, и понятного механизма ценообразования, привлекательность этого инструмента возрастет. Пока же этот механизм финансирования более удобен для самих застройщиков и связанных с ними финансовых структур.

МНЕНИЕ. ЮРИЙ ЮРЧЕНКО. Директор департамента корпоративных финансов ОАО "КИНТО"
— Принцип работы фондов недвижимости такой же, что и у обычных ПИФов. Это поиск компромисса между доходностью и рисками. Отличие же заключается в активах. Все объекты недвижимости — индивидуальные; на рынке недвижимости не существует ничего подобного ПФТС, что порождает целый ряд процедурных сложностей на всех стадиях операций купли-продажи, начиная с определения объективной рыночной стоимости; каждая операция купли-продажи недвижимости требует перерегистрации в БТИ на нового владельца, что значительно сложнее перерегистрации ценных бумаг в системах реестра или хранителя-депозитария. Соответственно, объектом недвижимости не могут быть объекты незавершенного строительства, или девелоперские проекты (это запрещено Законом "Об институтах совместного инвестирования" — прим. "ВД"); в случае покупки отдельного здания необходим отвод земли на нового собственника, а это требует решения сессии городского (местного) совета; к тому же объекты недвижимости являются едиными имущественными комплексами (например, в случае с коммерческой недвижимостью — прим. "ВД") и требуют профессионального управления. В целом, для эффективной работы паевых инвестиционных фондов в области недвижимости ИСИ приспособлены еще недостаточно.