ЖИЗНЬ В ДВУХ ИЗМЕРЕНИЯХ
Согласно классификации жилой недвижимости, принятой на Западе, двух- и трехуровневые квартиры и пентхаусы — это разные категории жилья, имеющие ряд отличительных черт. Как уже писала "ВД" в № 6, 2005 г., истинных примеров последней категории в Украине — единицы. Тем не менее, базы данных агентств недвижимости и строительных компаний пестрят предложениями таковых. По мнению некоторых специалистов рынка, позиционирование многоуровневых квартир под маркой пентхаусов — ни что иное, как рекламный трюк, направленный на повышение их продаж. Другие считают, что отечественный сегмент пентхаусов вправе развиваться по собственному сценарию, который диктуют как общеэкономические, так и локальные условия украинского рынка недвижимости.
Двух- и трехуровневые квартиры появились в Украине в начале 1990-х. Как и тогда, сегодня они остаются недосягаемыми для многих украинцев. Но если раньше их цена определялась нестандартным форматом и невысоким предложением, то сегодня ситуация изменилась кардинально. Практически в каждой высотной новостройке присутствуют несколько двухэтажных квартир. Если к таковым прилагается еще и мансарда, они позиционируются как трехэтажные. Чаще всего многоуровневые квартиры планируются в высотных зданиях свыше 10 этажей. В целом, по оценкам специалистов, этот жилой сегмент сегодня составляет 2-3% в общем объеме возводимого строительными компаниями жилья (7 млн кв. м — прим. "ВД"), — утверждает Тарас Зябкин, менеджер по маркетингу компании "Трест "Киевгорстрой" им. Загороднего".
По словам Сергея Стеблянко, директора одного из филиалов АН "Омега" (г. Одесса), двухуровневые квартиры, особенно те из них, которые находятся в домах, построенных недалеко от моря и с видом на море, — это очень выгодное капиталовложение. "Динамика их подорожания превышает темпы роста стоимости жилья в целом по рынку", — утверждает он. — За последние полтора года, в Одессе в частности, стоимость таковых увеличилась в два раза и более". В Киеве, по мнению операторов, удорожание этого сегмента жилья происходит адекватно остальной жилой недвижимости, в зависимости от района и категории жилья — от 30% до 50%. Известно, что квартиры с большими площадями сегодня менее востребованы и их сложнее продать. Двухуровневые квартиры, в случае чего, можно разделить на две отдельные квартиры. Таким образом, данное жилье практически застраховано от превращения в неликвид. В центре же городов квартиры такого типа выгодно приобретать либо с целью дальнейшей их сдачи в посуточную аренду VIP-персонам, либо же на длительный срок под офисы крупным компаниям, зарубежным фирмам и их представительствам.
За последнее десятилетие сегмент двухэтажных квартир существенно прирос вторичным рынком. Эти квартиры представляют собой верхние этажи старых зданий с переоборудованными мансардами или же надстроенными полноценными этажами. Такие предприимчивые находки характерны в основном для центральной части как Киева, так и других крупных городов, где исторически сложился деловой, административный центр. Поэтому неудивительно, что "усовершенствованные модели" двухэтажных квартир в старом жилищном фонде зачастую используются под офисы. "В Одессе двухъярусные квартиры, появившиеся вследствие реконструкции, надстройки старого жилищного фонда, чаще встречаются ближе к Дерибасовской, на улицах Ришельевской, Пушкинской, — подтверждает Сергей Стеблянко. — Значительную часть из них занимают офисы коммерческих фирм".
И совсем небольшой процент двухэтажных квартир представлен "самоделками" из двух в одну. Впрочем, такие варианты, по утверждению риелторов, встречаются крайне редко.
По утверждению специалистов, несмотря на увеличившееся предложение, двух- и трехэтажные квартиры все же не пользуются высоким спросом. Как утверждают в АН "Спайк-Риэлти", это жилье представляет интерес для очень небольшой прослойки покупателей. По данным экспертов, такими квартирами интересуются всего 2-5% потенциальных покупателей, а реальные сделки происходят в соотношении 1:100. По мнению операторов рынка, в основном спрос сдерживает высокая цена на эти квартиры. Если на массивах, где их стоимость варьируется от $1,5 тыс. до $3 тыс. за кв. м, они еще имеют перспективу быть проданными, то в центре Киева, где цена обычных квартир зашкаливает за $2 млн, реализация многоуровневых квартир — дело практически нереальное. "Я знаю пример того, как одной строительной компании пришлось "разделить" двухэтажную квартиру в здании на одной из центральных улиц города, потому что ее долгое время не могли продать, — рассказывает директор одного из киевских АН. — Исходя из большой площади, общая стоимость двухэтажной квартиры выливается в кругленькую сумму, которая не "по карману" даже состоятельным людям".
Помимо того, покупатели становятся прагматичными. Сегодня для них важны не столько модные веяния, сколько экономическая целесообразность приобретения такого жилья. И в данном случае многоуровневые квартиры проигрывают обычным по ряду параметров. Во-первых, чтобы второй этаж не простаивал "вхолостую", как это часто бывает, нормально эксплуатировался, в квартире необходимо устанавливать удобную, не очень крутую лестницу. Помимо того, что это недешевое удовольствие, по утверждению операторов, лестница еще занимает как минимум 20% полезной площади жилья.
Во-вторых, огромные размеры таких квартир предполагают высокие коммунальные платежи, что также не всегда целесообразно. Таким образом, по данным риелторов, взвесив все эти факторы, зажиточные люди чаще предпочитают двух- и трехэтажным квартирам обычные. Особым спросом пользуется жилье в высотках на центральных улицах города. Помимо того, не в пользу двух- и трехэтажных квартир играет и развитие рынка загородной недвижимости. "Соизмерив затраты, клиенты предпочитают многоуровневым квартирам независимое от соседей проживание в отдельном доме за городом", — утверждают в компании "Спайк-Риэлти".
Впрочем, многоуровневое жилье, безусловно, имеет свои положительные стороны. Прежде всего, не секрет, что во всем мире квартиры на верхних этажах ценятся дороже квартир на первых. Видовые возможности и характеристики являются основным фактором, повышающим их стоимость. Жителям многоуровневых квартир предоставляется прекрасная возможность эксклюзивного панорамного обозрения городских пейзажей, безусловно, при условии удачной "прописки" и грамотном проектировании зданий, в которых они будут размещаться. Сегодня у нас, похоже, осознали это преимущество, поэтому, начиная с 10-го, жилье на каждом последующем этаже высотки повышается в цене на 5%. Однако конкуренция на рынке и желание сделать дорогостоящее предложение более привлекательным заставляет некоторых застройщиков делать скидку, размеры которой колеблются от 5 до 20% от суммы сделки. "Из-за большой площади многоуровневые квартиры получаются очень дорогими даже для респектабельных клиентов, — объясняет Тарас Зябкин. — Поэтому мы вынуждены идти на существенные скидки".
Впрочем, не все строительные компании придерживаются такой ценовой политики. По данным АН "Времена года", которое является партнером одной столичной строительной компании, три двухъярусные квартиры площадью до 280 кв. м в высотке в Соломенском районе Киева реализовываются по такой же цене, что и остальные квартиры, — $1,5 тыс.-1,6 тыс. за кв. м. "Мы исходим из того, что эти квартиры — эксклюзивное предложение, каждая квартира в единственном варианте, — объясняет специалист компании. — Поэтому цена на них устанавливается максимальная".
"Переселение" двух- и трехъярусных квартир на верхние этажи, как оказалось, не случайно. По мнению специалистов, пожелавших остаться неназванными, эта хитрость позволяет заказчикам оптимизировать расходную часть строительства. Получается, что на самом деле, построив дом из 24 этажей, строительная компания сдает в эксплуатацию 25. Двухъярусные квартиры предоставляют возможность продавать фактически еще один этаж жилья, при этом экономя на ряде технических нюансов, например, щитках напряжения, средствах пожарной безопасности и пр.
Второй схемой заработка на подобной недвижимости, площадь которой варьируется от 130 до 350 кв. м, является ее позиционирование как пентхауса, несмотря на то, что она не соответствует классическому пониманию этого вида жилья. В частности, не является эксклюзивным жильем, не имеет отдельного лифта, "приусадебной" территории на крыше и т.д. Максимум, что можно обустроить в многоуровневой квартире, — это терраса, где можно разбить зимний сад. Однако в последнее время само название "двухэтажная квартира" стало украинскому уху привычнее. Опыт риелторов показывает, что сегодня они могут продаваться дороже, чем классические пентхаусы. Например, квадратный метр в единственном пентхаусе в Киеве, отвечающем мировым стандартам, предлагается по $3 тыс. Двухуровневые же квартиры продаются по цене от $3 тыс. до $9 тыс. за кв. м. Эксперты считают, что украинский рынок недвижимости в форматах и классах жилья не должен развиваться "с оглядкой" на Запад. У нас другие история, менталитет, традиции, привычки, в конце концов, уровень ВВП на душу населения. Поэтому, на их взгляд, двух- и трехэтажные квартиры имеют все перспективы стать пентхаусами по-украински.
