Офисное пресыщение
Активность столичных девелоперов, открывающих все новые и новые бизнес-центры, спровоцировала резкое увеличение предложения в данном сегменте. Спрос же на офисы остается более чем скромным. В итоге в Киеве пустует рекордное количество площадей — более 18%, что даже больше, чем в кризисном 2009 г. Это уже привело к снижению арендных ставок, и, скорее всего, в текущем году собственники объектов будут еще более щедрыми.
Переезд откладывается
Столичные компании все меньше нуждаются в новых офисах. По информации руководителя департамента офисной недвижимости DTZ (международный консультант в сфере недвижимости) Джеффа Харгрива, в прошлом году в аренду было сдано чуть более 84 тыс. кв. м помещений, что почти вполовину меньше, чем в 2011 г. Это своего рода антирекорд, ведь даже на волне кризиса — в 2009 г. — данный показатель был на 20% выше. В нынешнем сезоне ситуация, по всей видимости, не изменится. Риэлторы отмечают, что за последние два месяца количество заявок от потенциальных арендаторов офисов уменьшилось на 15%, а от тех, кто не против приобрести помещения, — вообще на треть.
Снижение спроса эксперты поясняют тем, что многие компании заняли выжидательную позицию. Так как в текущем году в эксплуатацию введут не менее десятка новых бизнес-центров, предприниматели ожидают дальнейшего удешевления площадей и решили повременить с переездом. Кроме того, нестабильная экономическая ситуация в стране заставляет их отказываться от идеи сменить офис на более просторный и комфортный. По наблюдениям девелоперов, осторожничают даже IT-, фармацевтические и аграрные компании, которые в прошлые годы были основными арендаторами столичных помещений. Хотя с их бизнесом, на первый взгляд, все хорошо, они решили пересидеть смутные времена в старых офисах и не спешат улучшать свои "жилищные" условия.
Правда, активизировались производственники и дистрибьюторские фирмы, работающие с товарами массового спроса. Многие из них ранее ютились в объектах на окраинах, а теперь решили, что могут позволить себе более комфортные условия и готовы переезжать в БЦ классов А и В. Впрочем, запросы этих бизнесменов не отличаются особым размахом. Большинство претендует на небольшие помещения до 100 кв. м. Хотя есть и исключения. Среди наиболее масштабных прошлогодних сделок можно отметить аренду компанией Samsung более 19 тыс.
кв. м в БЦ Tower и "Центрэнерго" 4 тыс. кв. м в БЦ на Воровского. Ebay сняла порядка 4 тыс. кв. м в офисном центре "Риальто", "Миратех" — 2,5 тыс. кв. м в "Премиум Центре". По 1,2–1,5 тыс. кв. м также арендовали Watsons, Mary Kay, Monsanto. Вне зависимости от размера помещений, которые готовы снимать фирмы, они становятся все более требовательными к качеству ремонта и сервису, требуя при этом максимальных скидок. Среди стандартных критериев выбора офисов в центрах классов А и В эксперты называют наличие отделки в помещениях (ранее арендаторы нередко брали ремонтные работы на себя), энергосберегающих технологий, позволяющих экономить на расходах на свет и тепло, необходимого количества парковочных мест. Те, кто снимает площади в БЦ более низкого уровня (С), готовы мириться с отсутствием энергосберегающих технологий, но тоже требуют хорошего ремонта, парковок и пр.
Девелоперы не могут остановиться
Перебирать помещениями потенциальным арендаторам позволяет растущее предложение. На сегодняшний день в столице насчитывается более 1,4 млн кв. м офисных площадей. Только в течение минувшего года в эксплуатацию ввели свыше 150 тыс. кв. м, что вполовину больше, чем в 2011 г. В Киеве открылись БЦ "Гулливер", "Торонто-Киев", "Европа", "Кристалл", "Форум Виктория Парк", "Каньон", "Воздвиженский". Это привело к росту уровня вакантности столичных офисных центров. По информации DTZ, на конец прошлого года данный показатель превысил 18%, что на 2,3% больше, чем в позапрошлом сезоне. Для сравнения: в кризисном 2009 г. пустовало 17% киевских офисов. В отдельных районах города вакантность объектов еще выше. К примеру, в центре она составляет 25%.
Эта тенденция заставляет собственников помещений умерить аппетиты. В течение минувшего сезона арендные ставки снизились в среднем на $3–5/кв. м и составляют на офисы класса А $35–41, В — $18–32, С — $8–20/кв. м в месяц. Ожидается дальнейшее уменьшение арендных ставок. По прогнозам девелоперов, офисы подешевеют еще на $2–5/кв. м. Этому будет способствовать дальнейшее расширение предложения. В нынешнем году в эксплуатацию введут порядка 300 тыс. кв. м в 14 новых БЦ ("Сенатор", IQ, центры на ул. Щорса и Лейпцигской на Печерске, "Горизонт-Подол", центры на Спасской и Смирнова-Ласточкина на Подоле и пр.).
Уже сейчас понятно, что найти нужное количество арендаторов новичкам вряд ли удастся. Не исключено, что они попытаются переманить клиентов из уже функционирующих офисных центров, предложив им максимальные скидки. Впрочем, вполне возможно, что, реально оценив ситуацию на рынке, некоторые девелоперы заморозят строительство до лучших времен или попытаются избавиться от проблемных объектов.
А вот продавцы помещений не спешат снижать расценки. Более того, по сведениям SV Development, они даже выросли. Если на конец прошлого года средняя стоимость квадратного метра составляла $2140, то сегодня $2193. Наблюдая за подорожанием в других сегментах недвижимости, в частности торговой, владельцы офисов рассчитывают, что заработать больше удастся и им. Но желающих приобрести помещения очень мало. Скорее всего, до конца года цены упадут как минимум на 10%.
Но какие бы усилия по привлечению клиентов не предпринимали собственники помещений, общий уровень вакантности офисов продолжит расти. До конца нынешнего года он приблизится к 20%, что позволяет потенциальным арендаторам рассчитывать не только на снижение расценок, но и на повышение качества обслуживания.
