Антон Мирончук о квартирах без цифрового следа: какие риски скрывает недвижимость, оформленная до 2013 года
В Украине не существует обязательной "перерегистрации" недвижимости, оформленной до 2013 года. Однако тысячи квартир и домов по-прежнему юридически существуют только в архивах БТИ и отсутствуют в современной электронной базе. На практике это создает риски — от проблем с продажей до судебных споров и мошенничества
Разрыв между бумагой и цифрой
С 1 января 2013 года право собственности фиксирует Государственный реестр прав на недвижимое имущество — единственная электронная база данных. До этого регистрацию осуществляли БТИ и местные власти, а информация хранилась в бумажных архивах. Полного переноса данных в новую систему не произошло.
Формально старые документы остаются в силе. Министерство юстиции Украины неоднократно отмечало: повторная регистрация не является обязательной.
"Юридически право собственности сохраняется. Но практическая безопасность такого имущества значительно ниже", — объясняет Мирончук.
Кто в зоне риска
Проблема касается владельцев недвижимости со старыми документами, без записи в электронном реестре, с утраченными бумагами или сложной наследственной историей.
Пока объект отсутствует в реестре, он фактически "невидим" для банков, нотариусов и государственных сервисов. Владелец может годами жить в квартире, но при продаже, дарении или наследовании вынужден сначала внести данные в систему.
"В мирное время это создавало неудобства. Во время войны — это уже вопрос сохранения актива", — отмечает бизнесмен.
Ситуацию усугубляет повреждение архивов в прифронтовых регионах. Если бумажные документы утрачены, доказывание права собственности может превратиться в длительный судебный процесс.
Без цифрового следа — более слабая защита
Старые документы без электронной фиксации остаются уязвимыми к мошенничеству. Двойные продажи, поддельные доверенности и манипуляции с наследием гораздо проще реализовать, когда имущество не внесено в реестр.
"Цифровая запись — это не формальность, а защита владельца", — подчеркивает Мирончук.
Банки не принимают такую недвижимость как залог, нотариусы не оформляют сделки без регистрации, а государство не может быстро подтвердить право собственности в спорных ситуациях.
"Формально актив существует, но финансово он менее ликвиден", — добавляет он.
Когда без регистрации не обойтись
Внесение данных становится обязательным при продаже или дарении жилья, оформлении ипотеки, вступлении в наследство, разделе имущества или узаконивании перестройки.
Регистрация происходит автоматически во время нотариальных действий, но это уже вынужденное решение под давлением дедлайнов.
"Люди годами откладывают процедуру, но сталкиваются с проблемой в момент заключения соглашения", — говорит Мирончук.
Как проверить имущество
Проверить наличие недвижимости в реестре можно через нотариуса, госрегистратора или ЦНАП, а также онлайн через сервисы Минюста при наличии электронной подписи.
Если записи нет, необходимо подать заявление и правоустанавливающие документы. В большинстве типичных случаев процедура бесплатная.
Вопрос не бюрократии, а капитала
Квартира традиционно рассматривается как надежный материальный актив. Однако в современной экономике собственность — это не только стены, но и цифровая фиксация права.
"Право собственности без записи в реестре — это актив с ограниченными возможностями", — заключает Мирончук.
Такую недвижимость сложнее продать, передать по наследству или использовать в качестве залога. В масштабах страны это означает, что часть жилищного фонда выпадает из полноценного экономического обращения.
Во время войны значение реестровых данных только растет: компенсации за разрушенное жилье и программы восстановления базируются именно на подтвержденном праве собственности.
Так что история с недвижимостью, оформленной до 2013 года, — это не о формальной перерегистрации. Это о финансовой безопасности и ответственном отношении к собственному капиталу.