Антон Мирончук про квартири без цифрового сліду: які ризики приховує нерухомість, оформлена до 2013 року
В Україні не існує обов’язкової "перереєстрації" нерухомості, оформленої до 2013 року. Проте тисячі квартир і будинків досі юридично існують лише в архівах БТІ й відсутні в сучасній електронній базі. На практиці це створює ризики — від проблем із продажем до судових спорів і шахрайства
Розрив між папером і цифрою
Із 1 січня 2013 року права власності фіксує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — єдина електронна база даних. До цього реєстрацію здійснювали БТІ та місцева влада, а інформація зберігалася в паперових архівах. Повного перенесення даних у нову систему не відбулося.
Формально старі документи залишаються чинними. Міністерство юстиції України неодноразово наголошувало: повторна реєстрація не є обов’язковою.
"Юридично право власності зберігається. Але практична безпека такого майна значно нижча", — пояснює Мирончук.
Хто у зоні ризику
Проблема стосується власників нерухомості зі старими документами, без запису в електронному реєстрі, із втраченими паперами або складною спадковою історією.
Поки об’єкт відсутній у реєстрі, він фактично "невидимий" для банків, нотаріусів і державних сервісів. Власник може роками жити у квартирі, але під час продажу, дарування чи спадкування змушений спершу внести дані до системи.
"У мирний час це створювало незручності. Під час війни — це вже питання збереження активу", — наголошує бізнесмен.
Ситуацію ускладнює пошкодження архівів у прифронтових регіонах. Якщо паперові документи втрачені, доведення права власності може перетворитися на тривалий судовий процес.
Без цифрового сліду — слабший захист
Старі документи без електронної фіксації залишаються вразливими до шахрайства. Подвійні продажі, підроблені довіреності та маніпуляції зі спадщиною значно простіше реалізувати, коли майно не внесене до реєстру.
"Цифровий запис — це не формальність, а захист власника", — підкреслює Мирончук.
Банки не приймають таку нерухомість як заставу, нотаріуси не оформлюють угоди без реєстрації, а держава не може швидко підтвердити право власності у спірних ситуаціях.
"Формально актив існує, але фінансово він менш ліквідний", — додає він.
Коли без реєстрації не обійтися
Внесення даних стає обов’язковим під час продажу чи дарування житла, оформлення іпотеки, вступу у спадщину, поділу майна або узаконення перебудови.
Реєстрація відбувається автоматично під час нотаріальних дій, але тоді це вже вимушене рішення під тиском дедлайнів.
"Люди роками відкладають процедуру, але стикаються з проблемою в момент угоди", — каже Мирончук.
Як перевірити майно
Перевірити наявність нерухомості в реєстрі можна через нотаріуса, державного реєстратора або ЦНАП, а також онлайн через сервіси Мін’юсту за наявності електронного підпису.
Якщо запису немає, потрібно подати заяву та правовстановлюючі документи. У більшості типових випадків процедура є безкоштовною.
Питання не бюрократії, а капіталу
Квартира традиційно сприймається як надійний матеріальний актив. Проте в сучасній економіці власність — це не лише стіни, а й цифрова фіксація права.
"Право власності без запису в реєстрі — це актив з обмеженими можливостями", — підсумовує Мирончук.
Таку нерухомість складніше продати, передати у спадщину чи використати як заставу. У масштабах країни це означає, що частина житлового фонду випадає з повноцінного економічного обігу.
Під час війни значення реєстрових даних лише зростає: компенсації за зруйноване житло та програми відновлення базуються саме на підтвердженому праві власності.
Тож історія з нерухомістю, оформленою до 2013 року, — це не про формальну перереєстрацію. Це про фінансову безпеку та відповідальне ставлення до власного капіталу.