Купились на дешевку
В нынешнем строительном сезоне возведение жилья в столице заметно активизировалось, а пригород вообще переживает настоящий бум. Отказавшись от мечты продавать квартиры дорого, застройщики массово охотятся на покупателей с небольшими бюджетами, соревнуясь в том, кто сможет предложить им как можно меньшие апартаменты по самой низкой цене.
В итоге средняя стоимость квадратного метра снижается, что множит армию потенциальных новоселов. Соблазнившись скидками, инвесторы все чаще готовы вкладывать деньги в проекты на начальном этапе строительства, финансируя отрезанную от банковских кредитов отрасль.
Стройке дали ход
Столичные застройщики потихоньку выбираются из ямы. Как утверждает представитель Конфедерации строителей Украины Владислав Белоусов, за девять месяцев этого года в Киеве введено в эксплуатацию более 900 тыс. кв. м нового жилья (порядка 11,5 тыс. квартир), что на 1,5% больше, чем за аналогичный период минувшего сезона.
К концу года застройщики могут преодолеть отметку в 1 млн кв. м, а положительная динамика составит 2–2,5%. До 2008 г. в столице ежегодно сдавалось до 1,5 млн кв. м жилья в новостройках. Но учитывая, что после начала экономического спада рынок обвалился как минимум на 50%, а многие объекты были заморожены, даже такие скромные достижения застройщиков радуют.
Наращивать обороты им позволяет увеличение спроса на жилье. По данным компании SV Development, если сразу после кризиса ежемесячно продавалось не более 250 квартир в новостройках, то в прошлом году эта цифра приблизилась к 1 тыс. В 2013 г. компании уже заключали до 1,5 тыс. договоров купли-продажи в месяц, а в отдельные месяцы — до 2 тыс. сделок.
"В Киеве сформировался большой отложенный спрос на квартиры. Поэтому в нынешнем году деньги в квадратные метры вложили многие из тех, кто оттягивал приобретение жилья в ожидании более выгодной рыночной конъюнктуры", — поясняет Владислав Белоусов.
Поверить в наступление лучших времен горожан заставили сами застройщики. Чтобы стимулировать продажи, они массово снижали цены на свои объекты. По информации компании "Канзас", если еще весной 2013 г. средняя стоимость квадратного метра жилья в столичных новостройках близилась к $1,6 тыс., то в ноябре — едва превышала $1,5 тыс. Появилось много предложений по $900–1,2 тыс./кв. м. Пытаясь заполучить клиентов, строители активно предоставляли им рассрочки на выгодных условиях (в том числе и беспроцентные), что позволило снизить негативные последствия сокращения темпов жилищного кредитования банками.
Как свидетельствуют данные SV Development, большинство покупателей охотятся за квартирами эконом-класса. На их долю сейчас приходится около 80% продаж, что по меньшей мере на 10–15% больше, чем до кризиса. Жилье бизнес-класса интересует лишь 13% потенциальных инвесторов, премиальное и делюкс — 6 и 2% соответственно. Толщина кошельков покупателей определила и их географические предпочтения. Самыми востребованными в этом году были квартиры в Дарницком и Деснянском районах (19 и 15% от общих продаж), тогда как на Оболонь и Печерск, которые в последнее время облюбовали строители элитных объектов, пришлось всего 6 и 4% соответственно.
Деньги — в котлованы
Так как на рынке заметно выросла доля небогатых покупателей, большинство застройщиков ориентируются именно на них. "Площадь среднестатистической квартиры за последний год уменьшилась на 10–20%. Это позволяет продавцу сформировать приемлемую цену, а значит, быстрее продать жилье. По этой же причине компании попытались максимально снизить стоимость квадратного метра. В идеале считается, что она не должна превышать 8–10 тыс. грн./кв. м", — рассказал "ДС" управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
В общей структуре сданного в эксплуатацию жилья "единички" занимают 44% (более 5 тыс. квартир), "двушки" — 32,5% (3,7 тыс. квартир), тогда как на трехкомнатные апартаменты приходится всего 17,8% (чуть более 2 тыс.)
Снижение стоимости квадратного метра достигается благодаря использованию дешевых материалов (панельное домостроение, внутренние перегородки из гипсокартона и т. п.), оформлению разрешительных документов по упрощенной процедуре в случае строительства малоэтажного жилья, экономии на стоимости земельных участков, которые в пригороде значительно дешевле, чем в столице, а также на общении с чиновниками из пригородов, аппетиты которых значительно скромнее, чем у их коллег из Киева.
Все это позволило компаниям предложить покупателям жилья в городах-спутниках цены в 4–6 тыс. грн./кв. м. К примеру, квартиру в Ирпене или Буче реально купить всего за $25–30 тыс., что заставляет многих киевлян менять мегаполис на города-спутники. В итоге прирост продаж в пригородах по сравнению с 2012 г. составил 15%(до 70% продаж приходится на "единички"). В следующем году пригородный бум продолжится — застройщики прочат этому сегменту рынка как минимум 10–15%-ный рост.
В самой столице результаты отрасли будут скромнее — положительная динамика вряд ли превысит 5%. Застройщиков сдерживает дефицит свободных участков и дороговизна общения с местными чиновниками, оформляющими разрешительные документы. Это не позволяет снизить себестоимость работ и поместиться в жесткие рамки эконом-класса, который и далее будет оставаться самым востребованным.
В этом году компании были заняты тем, что пытались максимально освоить самые дешевые киевские территории. Скажем, темпы строительства в Святошинском районе увеличились почти вдвое (до 77,5 тыс. кв. м), в Голосеевском — на 67% (до 162,5 тыс. кв. м). В то же время на Подоле возвели на треть домов меньше, чем в минувшем сезоне (39,7 тыс. кв. м). На Оболони спад составил более 5% (59,4 тыс. кв. м).
Особняком стоит Печерск. С одной стороны, застройщики осознают, что найти покупателей на премиальное жилье все сложнее. С другой — не могут отказаться от возможности заработать по максимуму, ведь этот сегмент рынка, по словам Михаила Артюхова, продолжает оставаться наиболее прибыльным. Компании, ориентирующиеся на богатых покупателей, могут рассчитывать на рентабельность до 100% и выше, тогда как в эконом-классе эта цифра едва достигает 15%.
Поэтому строительные фирмы продолжили дележку немногочисленных пустующих печерских участков, а темпы ввода нового жилья в районе в нынешнем году выросли почти на 50% (до 82 тыс. кв. м).
Впрочем, в следующем сезоне окучивать богачей застройщикам будет еще сложнее, поэтому многие предпочтут высоким заработкам массовые продажи. Доля эконом-класса в реализации нового жилья может увеличиться до 85%. Именно покупатели с ограниченными бюджетами обещают стать самыми активными инвесторами строительных компаний. Горожане, которые после скандалов с "Элита-Центром" и схожими объектами опасались вкладывать деньги в недострои, в этом году начали покупать квартиры еще на этапе котлована.
У некоторых компаний, особенно тех, в чьей репутации потенциальные покупатели не сомневаются, продажи на начальных этапах возведения объекта выросли в два-три раза. Владислав Белоусов утверждает, что клиенты соблазнились большими скидками. Для тех, кто готов рискнуть и вложить деньги в проект, существующий пока только на бумаге, застройщики предлагают цены на треть ниже, чем на готовое жилье. В то же время покупатели квартир бизнес- и премиум-класса, по словам Михаила Артюхова, продолжают осторожничать.
"Продажи в бизнес-классе начинаются, когда возведено хотя бы два-три этажа, а в премиум-классе — вообще после завершения строительства", — говорит он.
Желание сэкономить, купив квартиру на этапе котлована, может сыграть с потенциальными новоселами злую шутку. По данным Минрегионстроя, по состоянию на 1 января 2013 г. в Украине насчитывалось более 16 тыс. недостроев, большую часть которых целесообразнее снести, нежели достроить. Не исключено, что через несколько лет их число пополнят и нынешние новостройки, многие из которых возводятся без надлежаще оформленных разрешительных документов.
