Не все то золото, что земля: СМИ рассказали об отсутствии оснований для подорожания участков

Об этом говорится в материале издания УНИАН "Не вся земля — золото", передает "ДС".

По мнению авторов, именно посредники, заинтересованные в увеличении количества сделок, распространяют слабо подкрепленные тезисы о росте цен на землю в пределах 15-20% в год (при реальном годовом росте на уровне 5% за последние пять лет). "Среди их обещаний потенциальным инвесторам — интеграция в ЕС (что должно сразу привести к росту цен через рост инвестиций в аграрный рынок и послевоенное восстановление Украины в целом), рост спроса на продукты питания, недооцененность активов из-за войны (автоматический рост после ее завершения), рост спроса на украинскую землю из-за климатических изменений от инфляции", — говорится в материале. Однако эти прогнозы очевидно безосновательны.

На оба типа активов влияют неочевидные факторы, мало связанные с их природой. "К примеру, для золота геополитическая неопределенность является "премией", зато для земли, особенно в украинских реалиях – скорее, "дисконтом": сложно уверенно обрабатывать участок, на который в любой момент может упасть ракета или он может оказаться в оккупации. На стоимость золота влияют процентные ставки, развитие инновационных отраслей (как альтернативы для инвестирования), объемы добычи, товарные суперциклы (commodity supercycles), которые длятся десятилетиями. Так же на цену земли влияют логистика, зерновые коридоры, темпы разминирования, доступ к воде, качество почв, а также регуляторные факторы – например, запрет на продажу иностранцам и ограничение коэффициента, позволяющего выдавать кредиты под залог земельных участков со стороны Нацбанка на уровне 0,35 от оценочной стоимости", — отмечают авторы.

"Цена зависит от географического расположения (дальше от фронта, ближе к курортам, плодородие, наличие крупных сгруппированных массивов качественных участков, отсутствие юридических проблем, спрос на выращиваемую продукцию и т.д.)", — добавляет издание. "Европейская" же стоимость гектара, на которую так ориентируются "ценовые оптимисты" на земельном рынке – и которая может быть в 5-10 раз выше цены гектара в Украине – сформирована, среди прочего, еще и специфической дотационной политикой для агросектора в Европейском союзе, способ распространения которой на украинских фермеров даже в случае стремительного присоединения к содружеству – пока уравнение со многими неизвестными.

Кроме того, по мнению авторов материала, оба типа активов являются "неликвидными" в физическом измерении. В отличие от "бумажного" аналога (золото на счете, которым ежесекундно торгуют на биржах), выгодно продать слиток – нетривиальная задача из-за расходов на хранение, аутентификацию и большие дилерские спреды (до 15% разницы между покупкой и продажей).

"Так же и с земельными участками. За пять лет после открытия рынка владельцев поменяли едва ли несколько процентов наделов. 1 млн га сделок — это лишь 4% от всего земельного массива, который может быть продан, в то время как даже в европейских странах на устоявшемся рынке нормой считается продажа 1-2% в год. Это означает, что продажи физических участков идут крайне вяло, и только в очень инвестиционно привлекательных и относительно безопасных регионах (разрыв цен между западом и югом страны – до 5 раз). Средняя сделка покупки – 2-3 га, то есть о реальной быстрой "консолидации" земельных массивов агрохолдингами очевидно речь не идет", — добавляет издание.

Компании же, предлагающие "консолидированные пакеты" (т.е. "бумажное" владение участками) розничным инвесторам через reit-фонды, создают настолько кабальные условия для вкладчиков, что о реальных прибылях там просто не идет. К слову, и золото, и земельный участок, очевидно, в случае срочных продаж придется отдавать существенно дешевле рынка. "Еще одна аналогия: посредники пытаются сделать и тот и другой "доступным для массового инвестора", создав иллюзию "простоты", "беззаботного управления", "быстрого заработка", "надежного сохранения активов" с порогом вхождения на уровне $2-5 тыс. Зато очевидно, что в обоих случаях реально заработают на этом "дипе".