Нулевая вакантность
Сокращение количества торговых площадей, сданных в эксплуатацию в течение последних двух лет, сыграло на руку владельцам профессиональных объектов ритейла. Многие из них в прошлом году смогли создать здоровую конкуренцию среди постояльцев и даже на 6–12% поднять арендные ставки. Однако в нынешнем сезоне, если рынок пополнится заявленными к открытию комплексами, арендные ставки для продавцов могут опять просесть.
Ставки стабилизировались
Кризисное падение арендных ставок на профессиональные торговые площади (со $142 за квадрат в 2008 г. до $58 в 2010 г.) в столице прекратилось, и начался обратный процесс. По данным компании UTG, с января по декабрь 2011 г. средняя стоимость квадратного метра выросла на 12% — до $65 в месяц (без эксплуатационных затрат). Самыми востребованными и, соответственно, дорогими являются помещения площадью 100–200 кв. м в торговых (бутиковых) галереях, которые сдаются сейчас по $100–145 кв. м в месяц. А наиболее выгодные условия аренды традиционно предлагаются якорным операторам ТЦ: от $15 до $30 за кв. м в месяц. Первенство по популярности среди покупателей и ритейлоров в столице принадлежит торговым комплексам "Метроград" и "Глобус" (предельная ставка $145 за кв. м/мес.), Dream Town ($120) и ТРЦ "Караван" ($105).
Директор компании "Балтика Украина" (торговля одеждой, брэнд Monton) Максим Чечелев считает такой уровень платежей за помещения в объектах ритейла завышенным и уверяет, что в Европе их представительства платят за аренду гораздо меньше. Это и неудивительно, поскольку Киев значительно отстает от западных соседей по количеству профессиональных торговых площадей на 1 тыс. населения.
Если у нас этот показатель составляет 234 кв. м, то в Варшаве — 652, а в Праге — 627 квадратов. Планам ритейлоров догнать Европу помешал кризис. В последние два года столичный рынок развивался крайне вяло: в 2010 г. было сдано в эксплуатацию 50 тыс. кв. м торговых площадей, в 2011 г. — менее 100 тыс. кв. м, а большинство ранее анонсированных крупномасштабных проектов были заморожены.
Заметно активизировались в минувшем году ритейлоры. На украинский рынок были выведены более десятка новых иностранных брэндов (Gap, New Yorker, Massimo Dutti, Oysho, Finn Flare, Vince Camuto, Okaidi и пр.), которые претендовали и продолжают претендовать на качественные площади в раскрученных ТЦ. Кроме "одежников" Киев покоряют региональные продовольственные сети.
Одесская компания "Таврия В" уже открыла свой первый в столице супермаркет "Космос" во второй очереди комплекса Dream Town на Оболонском проспекте. По словам директора департамента торговой недвижимости DTZ Наталии Миколайчук, сейчас ищет подходящие помещения национальная торговая сеть "Амстор" (Донецк), планирует выход на киевский рынок днепропетровский "Варус". Владельцы самых востребованных ТРЦ не преминули отреагировать на появление новых претендентов на площади одной категории. С их легкой руки ставки для продуктовых супермаркетов с января по декабрь 2011 г. выросли в среднем на 8% — до $15–25 за кв. м/мес.
Скидки закончились
Выход на местный рынок новых ритейлоров и развитие ранее обосновавшихся здесь сетей повлекли снижение вакантности помещений во многих профессиональных ТЦ. А в самых востребованных ("Глобус", DreamTown (1-я очередь), "Караван", "Украина", "Магеллан", "Аладдин", "Пирамида") по состоянию на январь нынешнего года свободных площадей вообще нет. Данная тенденция снизила лояльность хозяев объектов к постояльцам.
Если в начале кризиса они не только урезали ставки, но и готовы были предоставлять терпящим убытки арендаторам скидки, лишь бы те не покидали насиженные места, то теперь собственники уже не хотят поощрять "неудачников" и готовы с ними расстаться. По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Натальи Кравец, в течение прошлого года сменились несколько крупных арендаторов в самых популярных столичных ТРЦ.
"Например, из "Каравана" ушли "Гранд-Галерея" и Peacocks, из Sky Mall — мультибрэндовый ритейлор Depstore. Их место заняли фирмы, стоявшие в так называемых списках ожидания собственников, то есть давно хотели быть представленными в том или ином торговом комплексе", — рассказывает эксперт. Но массовой миграции, как в начале кризиса, когда торговцы в панике переезжали в более тесные и дешевые помещения для оптимизации своих затрат, уже не наблюдается.
По отношению к платежеспособным арендаторам политика собственников не изменилась. Для старых и аккуратных в расчетах клиентов ставки, как правило, не повышают. При этом владельцы и без того востребованных ТРЦ стараются по максимуму увеличить приток посетителей, чтобы повысить выторг своих постояльцев. Они с завидной периодичностью разворачивают масштабные маркетинговые и рекламные кампании.
Хозяева менее удачных проектов (ТЦ "Домосфера", "Квадрат на Перова", "ЕвроПорт", "Арена Сити", "Олимпийский", ТЦ Arcadia — бывший "Материк" по ул. Борщаговской, 154) с уровнем вакантности от 2 до 10% от скидок пока не отказались. Они по-прежнему развивают программы лояльности, меняют концепции и завлекают новых ритейлоров акционными арендными ставками.
Красиво вышли
Хотя в минувшем году было реализовано немного проектов, их старт был довольно успешным. На Оболонском проспекте, 21-б, открылась вторая очередь ТРЦ Dream Town (арендуемая площадь 45 тыс. кв. м), на улице Срибнокильской, 3, — InSilver (10 тыс. кв. м), на Львовской площади — Victorio (3 тыс. к. м), на улице Бальзака, 91, — "Квадрат" (3,7 тыс. кв. м), на улице М. Расковой, 2-а, — "Левобережный" (2,3 тыс. кв. м). Последний объект, в котором помещения сдаются весьма недешево (по $30–110 за кв. м в месяц), уже при открытии был заполнен на 98%. Остальные ТЦ также могут похвастаться неплохими как для начала работы достижениями. Например, во второй очереди популярного ТРЦ Dream Town пустует менее 10% площадей.
В нынешнем же году запланирован ввод еще десятка объектов ритейла общей площадью около 260 тыс. кв. м. Если все они будут открыты, как обещали владельцы, то предложение на столичном рынке профессиональной торговой недвижимости достигнет 1 млн кв. м. Это может привести к временному повышению вакантности, а следовательно, к стабилизации или даже незначительному снижению арендных ставок. Но долго площади пустовать не будут, поскольку экспансия иностранцев в Украину продолжается. По сведениям UTG, развивать свой бизнес в нашей стране намерены американские сети быстрого питания Subway, Burger King, KFC, польская сеть магазинов деловой одежды Recman, компания "Видван" под маркой Vuldi и пр.
Торговые центры, которые планируется открыть в Киеве в 2012 г.:
* Первая очередь
По данным UTG
