• USD 27
  • EUR 32.8
  • GBP 38.3
Спецпроекты

Переезд с выгодой

Число логистических комплексов в окрестностях столицы заметно выросло. В минувшем году в эксплуатацию было введено около десятка новых объектов общей
Реклама на dsnews.ua

Число логистических комплексов в окрестностях столицы заметно выросло. В минувшем году в эксплуатацию было введено около десятка новых объектов общей площадью 150 тыс. кв. м. Столь существенное увеличение предложения не позволило собственникам поднять ставки и отказаться от программ лояльности, хотя спрос на хранилища также повышается.

Простор и качество

На рынке профессиональной складской недвижимости наметилось заметное оживление. В течение минувшего года представленные в столице компании нарастили объемы занимаемых площадей на 37%. Было сдано в аренду около 215 тыс. кв. м, а в январе 2012 г. — еще порядка 30 тыс. Вакантность хранилищ снизилась до 15%, а некоторые из них заполнены под завязку.

На дополнительные помещения претендовали в основном логистические, фармацевтические и косметические фирмы, а также крупные торговые и продуктовые сети. И если в 2010 г. их представители просили посредников подобрать хранилища до 5 тыс. кв. м, то теперь аппетиты существенно выросли. Переезжая, компании стремятся заполучить более просторные помещения лучшего качества за те же или даже меньшие деньги. Выбор у них значительно увеличился, поскольку в минувшем году были завершены многие логистические проекты, начатые еще до кризиса.

Реклама на dsnews.ua

Крупнейшей сделкой на рынке стала аренда компанией "Заммлер Склад" 24 тыс. квадратов в комплексе "БФ Склад" (с. Мартусовка, Бориспольский р-н). DHL Freight сняла 16,3 тыс. кв. м в "Комодоре" (32 км от столицы, на трассе Киев–Львов). "Омега-Автопоставка" (торговля автозапчастями и шинами) заняла почти 8 тыс. квадратов в "МЛП-Чайка" (возле той же трассы), "Перно Рикар Украина" (товары повседневного спроса) — 4,2 тыс. кв. м в комплексе "Терминал Бровары" на Окружной дороге.

Обязательные требования к помещениям: наличие удобных подъездных путей, погрузочно-разгрузочной техники, обустроенных залов для хранения с современным оснащением и т. п. Многие специально выбирали только что построенные комплексы.

Во-первых, в них, как правило, действуют пригласительные ставки, а во-вторых, на 20–30% ниже эксплуатационные расходы (плата за отопление, электроэнергию, сервисные услуги и пр.). Причем наметилась тенденция переезда компаний с правого берега Днепра на левый, где стоимость помещений обычно ниже, а хозяева недвижимости более лояльны и готовы на скидки.

В минувшем году начал выходить из стагнации и сегмент купли-продажи складов. На рынке был зафиксирован ряд масштабных сделок. Например, фармацевтическая компания, название которой посредники не разглашают, приобрела свыше 21 тыс. кв. м в комплексе "Плазма Логистик" (бориспольское направление), фирма "Май" (товары повседневного спроса) — более 9 тыс. кв. м в L-TOWN возле Обухова.

Прежде всего это объясняется резким падением цен на площади. Если до кризиса за квадрат в окрестностях Киева просили в среднем $900–1000, то сейчас хозяева готовы расстаться с хранилищами и за $550–750/кв. м. Причем в ходе торгов предоставляют скидки в 5–10%.

Вынужденная гибкость

Возрождение спроса на склады со стороны крупных компаний вселило оптимизм в девелоперов. В 2011 г. они размораживали ранее приостановленные проекты и смогли ввести в строй 150 тыс. новых площадей. Были открыты несколько комплексов класса А: Amtel (возле с. Петровское Киево-Святошинского р-на, площадь — 44,6 тыс. кв. м), Unilogic Park (Бровары, 25,3 тыс. кв. м), V-log (в направлении Броваров, 15 тыс. кв. м), "Импеко" (Гостомель, 10 тыс. кв. м) и др. В классе В открыто овощехранилище на трассе Киев–Харьков (40 тыс. кв. м).

Существенное увеличение складских площадей не позволило собственникам поднять ставки на волне растущего спроса. За помещения класса А на правом (западном) берегу Днепра сейчас, как и в начале 2011 г., просят $5,5–7 за кв. м в месяц (дороже стоят комплексы, расположенные не далее 10 км от Киева, по мере удаления от столицы цены снижаются).

На левом берегу, в районе Броваров, где есть масса пустующих помещений, ставки колеблются в диапазоне $5–5,5/кв. м в месяц. Но возле более востребованного Борисполя стоимость квадрата уже совсем другая — $6–6,5. Владельцы помещений класса В выставляют прайсы в пределах $3–6 за кв. м. С и D классов — от $2,5 за в месяц, что вдвое дешевле, чем до начала кризиса.

Самыми дорогими традиционно остаются специализированные объекты. Холодильные комплексы сейчас оцениваются в $10–18/кв. м в месяц, фармацевтические — от $8 до $12 за квадрат. К этим деньгам нужно прибавить эксплуатационные расходы (около $2 за кв. м).

Хотя расходы арендаторов на склады за последние два года и так значительно снизились, им все еще удается выбивать скидки и бонусы с владельцев. Это может быть освобождение от оплаты помещений на время переезда и обустройства на новом месте (один–три месяца), улучшение хозяином площадей по просьбе постояльца (например, установка дополнительного оборудования, перепланировка), уменьшение срока гарантийного депозита (взимаемого на случай прекращения арендных платежей и вывоза имущества арендатора) с трех до одного месяца и т. п.

В нынешнем году собственникам и далее придется всячески угождать клиентам и довольствоваться существующими ставками. Ведь к вводу в эксплуатацию запланировано еще порядка 150–165 тыс. кв. м хранилищ.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Виктор Шевченко, Генеральный директор ООО "Заммлер Украина"

В прошлом году в связи с расширением компании мы арендовали дополнительные складские площади (24 тыс. кв. м) в логистическом комплексе возле Борисполя. Основные критерии при выборе: соответствие складов всем требованиям класса А по общепринятому классификатору (наличие противопожарных вентиляционных систем, ровный пол с антипылевым покрытием, потолки не ниже 13 м, позволяющие установить многоуровневое стеллажное оборудование).

Мы искали объект, расположенный недалеко от центральных магистралей, а также от таможенного терминала и уже имеющихся у компании складов. При заключении договора аренды собственники пошли нам на небольшие уступки, но, учитывая достаточно большой выбор на рынке складской недвижимости, они могли бы быть и более существенными.

Михаил Донецкий, Директор логистической фирмы "Тефия"

Наша компания арендует сегодня складские помещения для сети "Фокстрот. Техника для дома". Заказчик предъявлял повышенные требования прежде всего к автоматической системе пожаротушения и ровным полам.

Также рассматривались только комплексы на правом берегу Днепра с удаленностью от центра Киева не более 35 км. Возле столицы объектов с такими параметрами достаточно, но цены остаются явно завышенными. Однако мы не настроены на переезды — это крайняя мера, на которую постояльцы идут в том случае, если не удается договориться с собственником о более лояльных условиях сотрудничества.

    Реклама на dsnews.ua