Трудности перевода
На официальном сайте Минрегионстроя обнародован законопроект, которым предлагается внести изменения в статью 8 Жилищного кодекса Украинской ССР, регулирующую процедуру перевода жилых домов и помещений в нежилые. Сейчас в каждом населенном пункте страны действуют собственные правила перевода квартир в нежилой фонд, причем перечень необходимых для этого документов зависит исключительно от фантазии местных депутатов. Однако разработанный Минрегионстроем законопроект лишь перенаправит потоки неформальных платежей из муниципалитетов в облгосадминистрации.
Чиновники предлагают унифицировать перечень документов, необходимых для изменения целевого назначения помещения. Для этого достаточно будет предоставить заявление, копии паспорта и документа о праве собственности на дом или квартиру, технический паспорт, а также справку о выписке ранее прописанных там лиц.
"В законопроекте нет таких формулировок, как "и другие документы, необходимые уполномоченному органу для принятия решения". Что лишит местных чиновников оснований требовать дополнительные бумаги, процедура станет более прозрачной", — уверен управляющий партнер адвокатского бюро "АБГ" адвокат Дмитрий Гутгарц.
Предложенная корректировка статьи 8 Жилищного кодекса устанавливает предельный срок рассмотрения пакета документов — один месяц с момента его подачи. Сегодня данная процедура может длиться годами в зависимости от благосклонности чиновников. Отдельно оговаривается и то, что перевод жилого дома или помещения в нежилой фонд осуществляется бесплатно. Кроме того, законопроект содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в изменении статуса недвижимости: предоставление неполного пакета документов, их несоответствие требованиям законодательства и выявление недостоверных сведений в предоставленной на рассмотрение информации.
Сейчас решение о переводе домов и квартир в нежилой фонд в большинстве случаев выносят исполкомы сельских, поселковых и городских советов. Минрегион-строй предлагает передать эти полномочия Совмину АРК, областным госадминистрациям, Киевской и Севастопольской ГГА.
"Действующая редакция статьи 8 Жилищного кодекса УССР относит данный вопрос к компетенции исполкомов областных и городских советов народных депутатов. Уже сама формулировка не соответствует реалиям системы местных органов власти Украины: законодательством не предусмотрено создание облисполкомов", — поясняет причину появления этих новаций г-н Гутгарц.
Попросту говоря, Минрегионстрой лоббирует интересы обладминистраций, у работников которых в случае утверждения данного законопроекта, появится возможность получать неформальные платежи за решение вопроса об изменении целевого назначения.
Тем более что в статье 8 Жилищного кодекса сохраняется наиболее спорное положение о том, что перевод жилых помещений в нежилые, "как правило, не допускается", это можно делать "в исключительных случаях".
"Всякая исключительность имеет свою цену. Неофициально за перевод помещений в центральном деловом районе Киева требуют фантастические суммы в $100–150 за квадратный метр. Тот факт, что представители органов местного самоуправления по своему желанию определяют исключения из общих правил, является источником коррупции в данной сфере", — констатирует партнер юридической компании "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль.
Впрочем, у местных властей тоже есть лоббисты. 24 мая нынешнего года в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект №2140а "О внесении изменений в статью 8 Жилищного кодекса Украинской ССР".
Автор документа — первый заместитель председателя комитета ВР по вопросам транспорта и связи Руслан Сольвар предлагает предоставить полномочия по переводу жилых домов и помещений в нежилой фонд исполнительным органам сельских, поселковых, районных и городских советов.
По мнению народного депутата, именно органы местного самоуправления имеют ключевые полномочия в сфере жилищной политики (обеспечивают надлежащее техническое состояние, текущий и капитальный ремонты домов, ведут учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т. д.), а госадминистрации не имеют никакого отношения к использованию жилого фонда населенных пунктов.
Также в новом варианте статьи 8 Жилищного кодекса прописан запрет на изменение "статуса" квартир, расположенных выше второго этажа. Сейчас подобная норма действует в некоторых городах, в том числе и в столице.
Но, как свидетельствует практика, ее с легкостью обходят с помощью "весомых" аргументов. "Не покидает чувство, что законопроект писали люди, которые никогда не были в деловом центре Киева, где есть жилые многоэтажки, практически полностью занятые офисами", — подчеркивает Владислав Кисиль.
Новация, запрещающая перевод в нежилой фонд квартир, расположенных выше второго этажа, позволит чиновникам повысить размер мзды за решение данного вопроса.
Почему нельзя жить в офисе
Жилищный кодекс УССР безнадежно устарел. Этот документ, утвержденный еще в 1983 г., регламентирует изменение целевого назначения помещений, которые находятся в государственной и коммунальной собственности.
Теперь данные нормы по аналогии применяются и к квартирам, находящимся в частной собственности.
"Нонсенс заключается в том, что квартиры уже давно находятся в частной собственности граждан и юридических лиц, следовательно, решать их судьбу и порядок использования должен владелец с учетом прав соседей, а не исполком, как во времена Советского Союза", — говорит Владислав Кисиль.
Правительству необходимо разработать с нуля документ, регламентирующий процедуру изменения целевого назначения домов и помещений, исходя из соблюдения строительных, санитарных, противопожарных и других норм.
Нужно утвердить и порядок перевода нежилой недвижимости в жилфонд.
Сейчас сложилась парадоксальная ситуация: законодательство в виде исключения предоставляет возможность собственнику квартиры сделать из нее офис или салон красоты. Но если впоследствии он захочет снова в ней жить — возникнут проблемы: такого развития событий действующее законодательство вообще не предусматривает.
Местные особенности
Сегодня в каждом населенном пункте действуют собственные правила перевода помещений из жилого фонда в нежилой. В одном городе заявление об изменении "статуса" недвижимости рассматривает межведомственная комиссия, в другом — исполком, в третьем — местные депутаты.
В одних случаях чиновники требуют сначала оборудовать отдельный вход в помещение и лишь потом менять целевое назначение квартиры, в других — с точностью до наоборот. Различаются и требования к документам, плата за эту услугу (в виде обязательных благотворительных взносов, паевого участия в развитии городской инфраструктуры и т. д.).
К примеру, по новому порядку перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в Киеве (утвержден распоряжением КГГА №1355 6 августа 2013 г.) соответствующее решение принимает мэрия, а проекты таких распоряжений готовят райгосадминистрации.
Заявителям нужно подать в центр предоставления административных услуг КГГА внушительный пакет документов, приложив к нему справку об оплате паевого взноса в развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры.
Сделать из квартиры коммерческое помещение можно, только если она расположена на первом, втором или цокольном этажах жилого дома, имеет отдельный вход либо есть возможность его обустройства.
Для изменения статуса столичной недвижимости обязательно согласие собственников смежных жилых помещений. Какие квартиры считать смежными, четко не определено, что позволяет чиновникам "гибко" подходить к решению этого вопроса в зависимости от размера "благодарности" предпринимателей.
