ОЧЕРЕДНОЙ ЗАСТРОЙ

В начале прошлого века Михаил Булгаков вложил в уста главного героя романа "Мастер и Маргарита" Воланда замечательную фразу, актуальную по сей день: "Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было, квартирный вопрос только испортил их".

И решить пресловутый квартирный вопрос не удается на протяжении десятилетий, хотя каждая новая городская власть рапортует о подобных намерениях. Но в результате очередь на квартиры только увеличивается, составляя на сегодняшний день 140 тыс. очередников. Более того, со сменой власти связан всплеск претензий на "государственное жилье". Вот и к новому мэру Киева Леониду Черновецкому с просьбой предоставить квартиру обратились тысячи человек. Сам же киевский голова уверен: ему решить старую проблему вполне по силам.

Первым шагом на этом нелегком пути стало распоряжение Киевской городской государственной администрации (КГГА) №943 от 8 июня 2006 г. "О некоторых вопросах квартирного учета и предоставления жилых помещений в городе Киеве". Согласно ему уже летом, а не с октября по декабрь, как было из года в год, началась инвентаризация учетных дел очередников квартирного учета.

Прежде всего мэрия заинтересовалась теми, кто должен получить жилье на протяжении 2006-2007 гг., а именно — льготниками (больные открытой формой туберкулеза, дети-сироты, многодетные семьи, уволенные в запас офицеры, инвалиды ВОВ и т.п.), а также 98 гражданами из общей очереди. В результате проверки квартирная очередь заметно поредела.

"По состоянию на 1 сентября было проверено около 50% очередников, и 4295 семей на целиком законных основаниях покинули список", — говорит Ирэна Кильчицкая, заместитель председателя КГГА.

Воодушевившись такими результатами, инвентаризацию было решено продлить до 1 ноября, дабы провести проверку второй половины очередников. Уже сейчас можно предположить, что количество претендентов на "дармовые" квадратные метры жилплощади еще уменьшится.

По предварительным подсчетам Ирэны Кильчицкой, из очереди "вылетит" около 8600 претендентов, а поскольку ежегодно киевская власть выдавала около 2500 ордеров, то и социальная очередь фактически подвинется на четыре года. Но и это не предел. После этого мэрия планирует провести еще одну инвентаризацию среди оставшихся, и кто знает, сколько вообще очередников уцелеет.

В Шевченковском районе столицы из списка исключили около тысячи семей. "С квартирной очереди снимали на законных основаниях, к примеру, тех, кто продал квартиру и переехал в другой район, — рассказывает Сергей Сербин, заместитель начальника управления по учету и распределению жилой площади Шевченковского района. — Квартира в центре, пусть и небольшая, стоит дорого, и не все люди хотят стоять в очереди на улучшение жилищных условий по 30 лет, вот и продают ее, покупая взамен большую на окраине. Были случаи, когда предприятие улучшало сотруднику жилищные условия, он переезжал в другую квартиру, но продолжал состоять на квартирном учете, нам не сообщая. Или, скажем, семья из четверых человек, проживая в 2-комнатной квартире, стояла на расширение. Кто-то умер или выписался, но этот факт утаили. А жилплощадь уже позволяет этой семье жить втроем".

При этом статья 40 Гражданского кодекса четко регулирует основания для снятия с учета граждан, требующих улучшения жилищных условий. К таковым действительно относится "подача ведомостей, не отвечающих действительности". Но при этом есть оговорка: если гражданин, состоящий на квартирном учете, умирает, уезжает в другой населенный пункт или приговаривается к лишению свободы, то за членами его семьи сохраняется право дальнейшего пребывания на учете.

Пока жалоб от граждан, исключенных из списка, не поступало. Но если они будут, и при этом обоснованные, в очереди человека смогут восстановить в любой момент, уверили в управлении. А в этом году получают долгожданные ордера на квартиры счастливчики из общей очереди, ожидающие свои квадратные метры с 1975 года.

Однако прогнозы КГГА оптимистичны. По крайней мере, из письма в редакцию от пресс-секретаря КГГА А. Конрат стало ясно, что в 2006-2007 гг., при условии сохранения объемов строительства жилой площади, планируется предоставить бесплатно более 800 квартир (что больше, чем 2500 кв. м, как было ранее). Вот только откуда эти квартиры КГГА собирается взять?

В бюджете Киева на 2006 год, принятом еще в конце 2005 г., на строительство жилья было предусмотрено 201,7 млн грн. (см. бокс "Финансирование строительства социального жилья"). Кроме того, за счет денег, выделенных в бюджете Киева на 2006 год, должно было начаться строительство домов площадью 15 тыс. кв. м для сотрудников бюджетных учреждений по программе "50:50".

На сегодняшний день строительство дома по ул. Милославской, 3, в котором планировалось выделить 5 тыс. кв. м жилья для сотрудников жилищно-коммунального хозяйства, находится на нулевом цикле. О доме для медработников ничего не известно, даже район его предполагаемого расположения. Только для работников образования забрезжил свет в окошке — началось строительство дома по ул. Бальзака, 4-6, где им должны выделить 5 тыс. кв. м. А ведь планировалось передать бюджетникам столько же квадратных метров бесплатного жилья.

Городские власти явно не справляются с обязательствами по удовлетворению возросших потребностей на жилье. По словам самих застройщиков, город выделяет мало средств на строительство социального жилья, очередь движется лишь за счет застройщиков.

По видимому, именно этим продиктована инициатива Леонида Черновецкого к председателям депутатских групп и фракций Киевсовета об увеличении размера отчислений столичными застройщиками жилья до 20% вместо предусмотренных ранее 5-10% от жилплощади дома, построенного в центре города на земельном участке сроком отвода до 2006 г., и 7-12% на участках, выделенных с 1 января 2006 года. То есть основной груз ответственности за жилье для киевлян ляжет на плечи застройщиков, чему они, откровенно, не рады.

"По-человечески инициативы новой власти я могу только приветствовать, — говорит Дмитрий Змиевец, руководитель управления маркетинга и сбыта инвестиционной компании "XXI Век". — Но при этом не нужно забывать, что лишь со стороны кажется, что застройщики имеют супердоходы из-за постоянного роста стоимости жилья. Все забывают, что параллельно растет и стоимость материалов, и компания несет затраты уже на проектной стадии".

Потому застройщики единодушны во мнении, что в случае установления новой квоты на отчуждение построенного жилья в пользу города повышение стоимости квадратного метра неизбежно.

"Мы отдаем городу порядка 25-30% (часть отдается квартирами, часть — деньгами по прейскуранту, устанавливаемому Минстроем — прим. "ВД") с каждого дома — это и жилье, и средства на развитие инфраструктуры, — говорит Виктор Сирота, и.о. начальника Департамента объектов строительства "Познякижилстрой". — Но если сейчас в центральных районах ставка до 12%, то с повышением ее до 20% затраты пропорционально лягут на покупателя".

Объясняется это просто: расходная часть бюджета строительных компаний должна компенсироваться, и, естественно, она будет компенсироваться за счет платежеспособной части населения, давая новый виток существующей тенденции повышения стоимости квадратного метра жилья. И потому все застройщики прогнозируют скачок цен уже в ближайшем будущем.

Помимо этого, некоторые небольшие строительные компании могут оказаться в самых невыгодных условиях. Нужда заставит их осваивать города-спутники Киева, потому что там местная власть уже сейчас идет им навстречу, понимая, что это хорошие инвестиции в развитие города. Но уход компаний из Киева непременно приведет к дефициту жилплощади в столице.

"В данное время каждый застройщик ежегодно отдает городу миллионы гривен, — рассказывает Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании "Киев Житло-Инвест". — Помимо этого, они еще и за свои деньги решают некоторые инфраструктурные вопросы. Ежегодно столичный бюджет получал 3-4 млрд грн. только от строительства, потому строительная отрасль для Киева основополагающая".

Еще одна проблема заключается в том, что повышенный спрос наблюдается как раз на квартиры эконом-класса. А вот строительные компании строят то жилье, которое считают целесообразным и выгодным, а это преимущественно элитное жилье и квартиры бизнес-класса. И какой смысл отдавать городу процент квартир обязательными в этом случае квадратными метрами? Передавать подобное жилье очередникам нецелесообразно, выходит, КГГА должна будет сама продавать такие квартиры.

"Когда речь идет о домах "элитного" класса, проще отдавать городу положенный процент только деньгами, — уверен Сергей Сербин, — ведь за одну подобную квартиру можно приобрести несколько квартир попроще". Вопрос только в одном: будут ли на первичном рынке такие квартиры "попроще"?

Сами застройщики готовы пойти на увеличение отчислений городу, но считают, что уступки должны быть обоюдными. В частности, многие компании хотели бы строить больше. Однако на сегодняшний день воплощение в жизнь формулы "Больше квота — больше строек" нереально.

"С мая 2006 г. и по сегодняшний день на столичном рынке недвижимости не произошло никаких позитивных изменений, о которых так много говорила новоизбранная власть и которых ждет сам рынок, — говорит Владимир Германов. — Парадокс в том, что все понимают: надо создавать прозрачные условия для рынка недвижимости, как первичного, так и вторичного. Но никаких конкретных действий для изменения не предпринимается. Вместо этого звучит ряд совершенно противоречащих друг другу заявлений. И, естественно, это оказывает свое негативное влияние на рынок, потому что не понятно: это заявление — попытка к действию или декларация?"

Представители строительных компаний считают, что следовало бы ввести дифференциацию в квотировании строительных компаний. Тот, кто хочет строить в центре города, должен отдавать 20%; если же строительство ведется на окраинах — процент должен быть меньше.

В любом случае, процентная ставка должна определяться в результате диалога между застройщиками и городской властью, в котором последняя расчетами докажет необходимость повышения процентной ставки, не исключая возможности договориться о ее снижении. Главное, чтобы все это было открыто и не давало повода для каких-то коррупционных схем.

Пока же все ограничивается заявлениями, которые не подкреплены расчетами и прогнозами о влиянии нововведений на состояние рынка недвижимости. В результате в строительстве жилья в Киеве наблюдается затишье, что уже привело к повышению цен на вторичном рынке жилья, а в будущем году приведет к дефициту квартир. А это неизбежно скажется на квартирной очереди — она опять начнет расти.

— Бесспорно, Жилищный кодекс УССР 1983 года безнадежно устарел, а его рудиментарные нормы скорее тормозят многие жилищные процессы, нежели охраняют права граждан. К примеру, согласно ст.34 Жилищного кодекса на учет граждан, требующих улучшения жилищных условий, ставятся лица, длительно проживающие в нанимаемых квартирах. Но тут же возникает бюрократический ступор: люди, например, работающие в Киеве и снимающие тут квартиру, не могут стать на квартирный учет без киевской прописки. Причем все знают, что Конституционный Суд запретил упоминать это понятие даже в суде. Но каково отличие прописки от регистрации?

Закон "О свободе передвижения и регистрации места жительства" требует от граждан, если они более месяца проживают в другой местности, зарегистрировать новое постоянное место жительство или место пребывания. Собственно регистрация нужна лишь самому МВД, чтобы оперативно найти человека, например, замешанного в преступлении. А вот требующее согласия других прописанных постоянное право пользования квартирой из Жилищного кодекса, согласно судебной практике и здравому смыслу, никак не связано с регистрацией (пропиской) и дает право членам семьи постоянно проживать с собственником (нанимателем) квартиры. Спрашивается: почему паспортные столы напрямую нарушают закон?

И в результате обычные приезжие граждане, законно снимающие квартиру, не могут ни кредит взять, ни права получить, ни машину зарегистрировать, ни, наконец, в квартирную очередь стать. И все из-за штампа в паспорте.

Бывший киевский городской голова следит за действиями новой столичной власти, при этом часто критикуя оную. По его же словам — для того, чтобы сохранить те достижения Киева, которые достались в наследство новой КГГА. О способах решения вопроса квартирной очереди и планах КГГА "ВД" решила побеседовать с Александром Омельченко.

>>Леонид Черновецкий озвучил план повышения процента жилья, которое компании-застройщики обязаны будут отдавать городу. Это может решить проблему обеспечения квартирами тех, кто стоит на очереди?

— В программе социального развития предусмотрена процентная ставка. В зависимости от категории стройки доля в бюджет составляла 18-20%. Но эти деньги не идут на строительство социального жилья и никогда не шли, их направляют на сопутствующее развитие жилья — инженерные сети: водопровод, канализацию, энергосеть, теплосеть, дороги. Кроме этого, из этой доли строятся детсады, школы, поликлиники и объекты бытового обслуживания.

Когда-то, в 1996 году, в столице строилось 400 тыс. кв. м, а в прошлом году было построено 1270 тыс. кв. м, доля от этих квадратных метров пошла на развитие в городе всех инженерных систем. За последние 10 лет на социальное жилье ежегодно выделяли около 70 кв. м, а в 2005 году — до 82 кв. м жилья. Это в среднем получается около 2000 квартир. Еще столько же квартир строились в пропорции 50:50 — половину средств вносила семья, половину — город или район. Помимо этого, на молодежное жилье в этом году было заложено в три раза больше средств, чем было предусмотрено в бюджете 2005 года.

>>Вправе ли КГГА перенаправить средства, получаемые в виде жилой площади от компаний-застройщиков, на ликвидацию квартирной очереди?

— Программы социально-экономического развития столицы определяются бюджетом. В декабре 2005 г. был утвержден бюджет города на 2006 год, предусматривающий потенциал развития Киева в промышленности, строительстве, культурной сфере и так далее. Это же предусмотрено Генпланом развития Киева на 2000-2020 годы. На сегодняшний день нынешний Киевсовет бюджет города не пересматривал, а если так, то до сих пор действует утвержденная программа развития Киева. Поэтому все без исключения прожекты, заявления любого руководителя нынешней власти, начиная с мэра и его секретаря, — безосновательны, бессмысленны, волюнтаристские, на грани авантюризма.

>>То есть без утверждения сессии никакие заявления не увидят свет?

— Только депутаты горсовета вправе пересмотреть долю, увеличить или уменьшить. Мы начинали долю с 8% в 1996 году. Мы хотели привлечь как можно больше застройщиков. Через два года сделали 12%, а проанализировав рынок жилья, количество желающих строить в последние два года (2005-2006), вышли на 18-20%. Пересмотреть долю можно только со следующего года, формируя бюджет 2007 года. Менее успешным компаниям можно оставить долю в пределах 20%. Но учитывая то, что цены на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке из года в год растут, можно предусмотреть и более 30%. Эти деньги должны пойти на то, на что они шли все предыдущие годы, — на развитие инженерной инфраструктуры. Другое дело, что в этом году надо было сдать 1400 тыс. кв. м жилья, а я уже считаю, что с натяжкой будет 1300 тыс. кв. м. Значит 100 тыс. кв. м жилья потеряно, а это приблизительно 2000 квартир.

Еще раз отмечу, бюджет города был утвержден в декабре 2005 г. и никем не пересматривался по состоянию на 27 сентября. Раз сессия утвердила программу развития города и бюджет на 2006 год, никто без решения той же сессии не вправе изменить ни единого направления. А ведь за первые полгода доходная часть бюджета составила 52%, а расходы профинансированы на 40%. Где "гуляют" 12% бюджетных денег, миллиарды гривен? При этом не финансировались программы капстроительства, метростроя, мостодорстроя, социального жилья, строящегося "Киевгорстроем". Рынок жилья в этом году, я считаю, погублен бесхозяйственностью.

>>Заявление о поднятии квоты города сказалось на росте цен на недвижимость?

— Непродуманные заявления, пока даже не действия, уже напугали инвесторов, заказчиков и генподрядчиков. На вторичном рынке цена на кв. м жилья и на аренду поднялась на 32%, потому что любое заявление официального лица воспринимается здравомыслящими людьми как продуманное. Поднялись цены на жилье на первичном рынке до 25%.

Подчеркиваю: все это результат безответственных заявлений, а не проведение сессий, не корректировка бюджета и программы социального развития ни за шесть месяцев, а тем более уже за восемь месяцев.

>>Введенный новой властью мораторий на землю себя оправдывает?

— С введением моратория на недвижимость и землю власть занималась рэкетом. Продуманно приостановила операции с землей. Решения, выданные сессиями раньше и подписанные мной, не выпускались из стен мэрии. По моим данным, проводилась тайная инвентаризация. Городу и прежде всего бюджету этим так называемым "мораторием" было нанесено большое зло. На сегодняшний день потеряно более 1 млрд грн. от тех денег, которые смогли бы добавить к 40% расходов бюджета. За их счет был бы профинансирован специальный фонд бюджета, и получилась бы расходная часть около 52%. Что делает Олесь Довгий? Он пытается оправдать действия власти Черновецкого, говорит, что поспешили, мол, с мораторием и в сентябре-октябре возобновляем операции по продаже и аренде земли. Но ведь за такую "поспешность" нужно нести служебную ответственность, что, кстати, и четко сказано в Законе "О государственной службе". На мой взгляд, это стратегическая ошибка.

>>Мэрия проводит инвентаризацию квартирной очереди, что уже позволило ее сократить. Почему Вы в бытность главой КГГА не прибегали к подобной процедуре?

— Да, они сделали инвентаризацию очереди, да так, что она сократилась на четыре года. Но как сократили очередь — никому неизвестно. Ведь жизнь вносит свои коррективы. Семья стоит в очереди на 3-комнатную квартиру не один год, кто-то, предположим, умер — было четыре человека, стало три. Их не имеют право исключить из очереди, у них просто изменился состав семьи, отчего они получили право претендовать на меньшую жилплощадь. Так что подобная инвентаризация незаконна, никто не имеет права вывести граждан из очереди, и, я думаю, будет немало судебных исков к мэрии. Кстати, проект нового Жилищного кодекса Украины подобные манипуляции не предусматривает.

Беседу вела Алла Дунина