За все нужно платить
За прошедшие десять лет столичная мэрия презентовала более сотни инвестиционных проектов, к реализации которых планировалось привлечь частный капитал.
Но практически все заключенные договоры так и остались на бумаге, а проводимые в последние годы конкурсы вообще провалились, поскольку бизнес попросту не захотел в них участвовать.
Причина — тотальная коррупция во всех органах, с которыми приходится иметь дело бизнесменам. Нежелание чиновников менять устоявшуюся систему сводит шансы реализации любых инвестиционных проектов в городе на нет.
Строили, строили… и не построили
До сих пор инициативы киевской власти по привлечению частных инвестиций успеха не имели. По результатам 132 инвестиционных конкурсов, проведенных в период с 2003 по 2009 гг., был реализован лишь один проект.
За последние годы мэрия вынуждена была инициировать расторжение более сотни договоров, по которым инвесторы не выполнили взятых на себя обязательств. Причем как по субъективным, так и по объективным причинам.
Во времена, когда городом управляла "молодая команда" Леонида Черновецкого, победителями конкурсов зачастую становились фирмы, специально созданные для этого лицами, близкими к столичным чиновникам и депутатам.
Победа им нужна была для получения земельных участков, которые затем пытались перепродать реальным инвесторам по рыночной стоимости. Эти компании не только не вели каких-либо строительных работ, но даже не перечисляли в казну обязательные в таких случаях платежи: сбор за участие в конкурсе, паевой взнос в развитие инфраструктуры города, плату за аренду земли.
Так, например, поступили три из четырех фирм, заключивших с городом в 2007 г. договоры на накрытие участка Святошинско-Броварской линии метрополитена от станции метро "Лесная" до станции метро "Днепр".
Паевые взносы не были внесены и по договорам строительства подземного торгового центра станции метро "Выставочный центр", торгово-офисного центра на улице Шелковичной, офисно-развлекательного комплекса с гостиницами на Столичном шоссе, терминала для грузового автотранспорта на выезде в харьковском направлении.
Но многие из проектов КГГА вообще не находили отклика в сердцах потенциальных инвесторов, поскольку за саму возможность их реализации город дополнительно требовал колоссальные инвестиции в неприбыльную инфраструктуру. К примеру, в декабре 2009 г. КП "Киевпастранс" объявило конкурс на привлечение инвестиций в реконструкцию станций киевского скоростного трамвая.
В рамках проекта предполагалось построить остановочные комплексы с торговыми площадями и рекламными конструкциями в вестибюлях, подземных переходах и на платформах станций. Инвесторы должны были оплатить работы по их монтажу, внутренней отделке помещений и установке разделительных барьеров между трамвайными путями и т. п., получив за это часть доходов от аренды помещений и размещения наружной рекламы.
Однако желающих профинансировать эту затею на таких условиях не нашлось, хотя проекты станций были разработаны и даже утверждены на градсовете. Потенциальные инвесторы посчитали, что за эти деньги можно построить подобный по размеру или даже больший торговый центр.
А доходы от аренды площадей и размещения рекламы не покроют затраты даже за десятилетие. В итоге реконструкцию станций пришлось проводить за бюджетные средства.
Редкие реальные инвесторы, которым все же удавалось победить в конкурсе и теоретически получить возможность заработать на развитии города, вносили необходимые суммы и даже вкладывали деньги в проектные работы, но затем сворачивали деятельность. Именно такая судьба постигла компании, которые попытались реализовать проекты строительства терминалов для отстоя грузового транспорта на въездах в столицу, офисных центров на Рыбальском полуострове, выхода из станции метро "Львовская брама" и канатной дороги на склонах Днепра. После проведения предпроектных работ и разработки технических заданий оказалось, что их реализация обойдется значительно дороже изначальной стоимости.
Денег никто не считает
Формируя инвестиционные предложения, чиновники не закладывали в них риски и не учитывали существующие проблемы с грунтом и пролегающими в нем коммуникациями, поскольку это резко снижает шансы продать проект. В итоге на этапе согласования проекта инвестор сталкивался с существенным увеличением расходов.
Например, выяснялось, что инженерные сети на выделенном под застройку участке эксплуатируются на пределе возможностей, а прокладка новых обойдется как минимум в $100–150 за погонный метр. При строительстве крупных объектов недвижимости для их обеспечения теплом может потребоваться отдельная котельная, на эксплуатацию которой придется получать дополнительные разрешения.
То же самое касается электрических подстанций, стоимость которых в зависимости от мощности варьируется от десятков до сотен миллионов гривень. Наличие на участке трубопроводов высокого давления либо вероятность его подтопления грунтовыми водами может повысить стоимость проекта в разы.
Между тем ни один состав чиновников столичной администрации, включая нынешний, не может, а скорее не желает обеспечить инвесторов достоверной геодезической информацией о земельных наделах. Из-за этого оценить реальные риски строительства инвестор не в состоянии.
"Сделать это можно лишь на основе детальных планов территории и зонинга, которые включаются в градостроительный кадастр. Вместо того чтобы разработать эти документы, мэрия рисует стоимость инвестиционных проектов с потолка", — объяснил "ДС" бывший заместитель главного архитектора столицы Виктор Глеба.
Так же прикидочно власть рассчитывает и предполагаемые доходы потенциальных инвесторов, например, в жилищно-коммунальной сфере. В действующей в стране методике формирования тарифов показатели потерь тепла и воды не заложены, хотя окупить вложения в эту сферу муниципалитет предлагает именно за счет снижения потерь.
Введение данных показателей в структуру каждого тарифа потребует его согласования с Нацкомиссией регулирования рынка коммунальных услуг. То есть отношения инвестора и города будут зависеть от позиции госрегулятора, что создает дополнительные риски для частных компаний, которые и без того не уверены в способности местных властей выполнять свои обязательства.
"Печальный опыт ООО "Лугансквода" показал, что в таких концессиях тарифы все равно растут, а условия договоров о модернизации объектов стороны не выполняют, кивая друг на друга", — говорит директора Института города Александр Сергиенко.
Кроме того, ряд проектов по модернизации жилых домов предполагает проведение работ в квартирах, а для этого потребуется получать согласие всех жильцов, со стороны которых почти гарантированно возникнет непонимание.
Ни шагу без откатов
Самой существенной преградой на пути реализации инвестпроектов является тотальная коррупция во всех органах, с которыми вынуждены общаться бизнесмены в процессе сбора и согласования разрешительной документации. Например, источники "ДС" в Киевской администрации рассказывают, как это происходило в 2008–2009 гг.
Отвечавший тогда за сферу инвестиций заместитель председателя КГГА Денис Басс требовал откат в размере не менее 40% стоимости проекта еще до начала его реализации, что давало определенные гарантии в дальнейшем решать все вопросы в структурах мэрии без взяток.
Если же инвестору не удавалось добиться личной встречи с г-ном Бассом, в его карман стремились забраться чиновники всех уровней. "В первом же кабинете застройщика встречал чиновник самого низкого уровня, который за несколько сотен долларов рассказывал, как правильно оформить документы, кому, сколько и за что нужно заплатить.
После этого бизнесмен отправлялся в другие кабинеты, где тоже требовали взятки либо затягивали оформление документов до момента получения денег", — сетует руководитель одной из столичных девелоперских компаний. Разрешение на выполнение строительных работ даже при наличии всех необходимых документов обходилось в $3–5 тыс.
За землеотвод требовалось заплатить ГУ земельных ресурсов ($12–15 тыс. за сотку), за соответствие проекта градостроительным нормам — ГУ градостроительства и архитектуры. Согласование строительного проекта в мэрии стоило $12–18 за кв. м. Для возведения торговых объектов была необходима санкция чиновников, курирующих сферу торговли, для жилой застройки — сотрудников управления жилищного хозяйства.
Чтобы установить на территории объекта котельную или электрическую подстанцию, нужно было договариваться с ответственными за энергетику и коммунальное хозяйство, а также с членами лицензионной комиссии КГГА.
К разработке и согласованию проектов, а позже к сдаче их в эксплуатацию строители вынуждены были подключать органы государственного контроля, санитарно-эпидемиологической службы, пожарной охраны, экологической инспекции. Платить приходилось и владельцам теплосетей и водопроводов, у которых необходимо получить разрешение на врезку инженерных коммуникаций в городские сети.
"Точку доступа можно выделить в десяти километрах от объекта, а можно и рядом, но тысяч за пятьдесят", — говорит собеседник "ДС". Правда, сейчас монополисты требуют взятки весьма своеобразно: при прокладке инженерных сетей к объекту застройщик должен за свой счет заменить сети какой-либо государственной организации, что обходится в 100–200 тыс. грн.
В среднем для реализации не самого крупного строительного проекта инвестору необходимо получить 40–60 подписей, каждая из которых оценивается от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов.
На этапе сдачи объекта в эксплуатацию заказчику вновь необходимо получать положительные заключения, суммарная стоимость которых варьируется от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов (при сдаче крупных объектов).
Сейчас, правда, бизнесмены признают, что аппетиты чиновников поубавились. Во-первых, кризис, и инвесторы уже не выстраиваются в очередь с чемоданами денег. Во-вторых, перед выборами команде Александра Попова жизненно важно показать избирателям рост частных вложений в экономику города. Поэтому коррупционным схемам в столице объявлена война.
Но результаты этой войны пока не впечатляют, ведь сохранить прежний уровень неформальных доходов хотят немало чиновников, имеющих влиятельных покровителей в высших эшелонах власти страны. За реальные попытки уничтожить такую кормушку городское начальство быстро получит по рукам и от этих покровителей, и от начальства партийного.
Как рассказал "ДС" представитель одной из крупнейших киевских строительных компаний, г-ну Попову удается осадить лишь управленцев низшего и среднего звена: их лишили всякой самостоятельности, а наиболее несговорчивые время от времени становятся жертвами показательной порки.
В итоге потоки неформальных платежей просто стали централизованными, но суммарный размер взяток изменился незначительно. К примеру, за землеотвод теперь требуют $10 тыс. за сотку, а за согласование строительного проекта — $8–15 за кв. м.
"Представители новой управленческой команды взяли на вооружение бесценный опыт г-на Басса, создав своеобразное "единое окно": плати оговоренную сумму и проблем не возникнет", — рассказал "ДС" представитель застройщика, пожелавший остаться неназванным.
