Из области сделают мегаамбар. Доходность строительства складов в пригороде сравнялась с возведением ТЦ в центре Киева
В столичном регионе наблюдается настоящий логистический бум: в нынешнем году планируется ввести в эксплуатацию порядка 30 складских комплексов, большая часть которых ныне строится в 20–30 км от Киева. По мнению экспертов, благодаря новым площадям впервые за последние годы ставки на аренду складских помещений перестанут расти.
Большие проекты
Как рассказал "ДС" вице-президент по недвижимости и капитальному строительству компании "ВС Энерджи Интернейшнл Украина" Александр Лесников, на протяжении 2008–2009 гг. в киевском регионе планируется ввести в эксплуатацию около 30 новых складских комплексов. Одним из таких проектов станет строительство логистического центра площадью 17 тыс. кв. м на Троещине, концепцию которого ныне разрабатывает Real Estate Solutions. "Инвестиции в его запуск составят $21 млн, а строительные работы займут 18–20 месяцев", — говорит руководитель департамента маркетинга компании Андрей Борщ.
Реализовать ряд логистических проектов намерена и "ВС Энерджи Интернейшнл Украина". По словам г-на Лесникова, склад общей площадью 44 тыс. кв. м планируется построить на Одесской трассе (Васильковский р-н, Киевская обл.). Он будет введен в эксплуатацию в третьем квартале 2009 г. Еще один комплекс размером в 170 тыс. кв. м, первая очередь которого будет введена в эксплуатацию в 2009 г., появится в Буче, на Варшавской трассе. По соседству собираются соорудить и логистический центр со специальными условиями хранения (холодильный склад) общей площадью 54 тыс. кв. м — запуск первой очереди запланирован в нынешнем году.
Не менее амбициозные планы реализует и австрийская компания GLD Invest Group, подрядчиком которой выступает кипрская Aisi Realty Public Limited. По соседству с Киевом она намерена сдать вторую очередь West Gate Logistic, в состав которой войдут 70 тыс. кв. м торговых и 15 тыс. кв. м офисных помещений. Первая очередь комплекса класса А (94 тыс. кв. м) была введена в эксплуатацию в феврале 2008 г. Также на середину года запланирован запуск складского центра "Терминал "Бровары" — 42,8 тыс. кв. м, расположенный в 27 км от Киева и в 17 — от аэропорта "Борисполь". О планах открыть в столице склад площадью 150 тыс. кв. м заявила и украинская FIM Group.
Ставки стабилизируются
Как рассказал "ДС" управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко, на сегодняшний день в Киеве и области насчитываются порядка 338 тыс. кв. м современных складских помещений (классов А и В). При условии реализации новых проектов в срок в этом году на рынке дополнительно появятся еще 443 тыс. кв. м. По его мнению, большое количество заявленных проектов, с одной стороны, связано с ростом активности девелоперов, а с другой — с несвоевременным вводом в эксплуатацию ранее заявленных центров. "К примеру, логистический комплекс "Комодор" площадью 65 тыс. кв. м должен был начать свою работу еще в 2007 г., однако его открытие перенесли на начало текущего", — говорит г-н Носаченко.
Руководитель отдела аналитики и исследований компании DEOL Partners Олесь Романишин считает главной причиной растущего интереса к складской недвижимости увеличение доходности комплексов. "Срок их окупаемости уже сравнялся с другими объектами коммерческой недвижимости и составляет шесть–восемь лет. Но получить земельный участок в области намного легче, чем в центре Киева", — пояснил он. Солидарен с ним и Андрей Борщ, добавивший, что именно из-за этого на логистическом рынке наблюдается тенденция к увеличению радиуса строительства вокруг Киева. "Если несколько лет назад большинство девелоперов были заинтересованы открыть объект в самой столице, то сейчас существует большое количество проектов на расстоянии 20–30 км от города", — отмечает он. По мнению Александра Лесникова, в 30километровой зоне сейчас строится около 90% новых объектов. Помимо сложностей с получением земельного участка в столице главной причиной данной тенденции специалисты считают удорожание земли. "Возводить склады на участках стоимостью $3–5 тыс. за сотку экономически невыгодно", — говорит г-н Лесников.
Более того, участники рынка считают, что после утверждения Генерального плана развития Киева до 2020 г. у девелоперов появился еще один ориентир для запуска комплексов — новая окружная дорога, некоторые участки которой будут расположены в пределах 20–25 километров от Киева. Александр Носаченко из Colliers International прогнозирует, что около 60% всех запланированных на 2008–2009 гг. проектов будут реализованы вдоль западных транспортных коридоров. "Житомирская трасса по-прежнему пользуется большой популярностью у девелоперов, и на ее долю приходится порядка 40% объема всех заявленных помещений. В последнее время увеличивается интерес к одесскому направлению, где появится 11% от всего предложения", — говорит он.
Аналитики сходятся во мнении, что введение в эксплуатацию большого количества новых складов остановит рост арендных ставок. Как уже писала "ДС", на протяжении последних лет они ежегодно поднимались на 20–25% и сейчас вдвое превышают расценки логистических центров в европейских столицах. По информации Олеся Романишина, на сегодняшний день помещение класса А обходится арендатору в $9–14, В — в $8–9, а все остальные — в $5–7 за кв. м в месяц. "В этом году в 30-километровой зоне вокруг Киева арендные ставки стабилизируются", — уверен Александр Носаченко.
