Нечего хранить. Масштабные логистические проекты под Одессой рискуют превратиться в долгострои
С начала нынешнего года число арендаторов еще недавно дефицитных складских помещений в портовой Одессе снизилось вдвое. Данная тенденция ставит под сомнение дальнейшее продолжение логистического бума. Охладевшие к падающему рынку девелоперы уже заморозили на неопределенное время десяток строящихся объектов.
Большое переселение
Еще недавно дефицитные одесские склады опустели. Если в середине прошлого года компании месяцами искали подходящее помещение, записываясь в "лист ожидания" на наиболее привлекательные объекты, то сейчас желающим пристроить свой товар риэлторы предлагают широкий выбор свободных хранилищ. Но заполняются они крайне вяло. "К примеру, мы уже месяц не можем найти клиента на помещение в 1 тыс. кв. м практически в центре города на Фонтане, хотя цена более чем привлекательна — $6/кв. м в месяц. Это своего рода рекорд, так как ранее такой склад даже не попадал в открытую базу данных, а передавался из рук в руки", — говорит представитель компании GIN Consulting Наталия Гунько.
По словам ее коллег, спрос на аренду хранилищ за последние два-три месяца снизился как минимум на 50%, а рынок продажи таких объектов практически замер: с нового года в агентствах зафиксировали лишь пару сделок. В дальнейшем ожидается еще более существенное падение интереса к логистическим комплексам, так как пока хоть какую-то активность в этом сегменте поддерживает желание компаний переехать в помещения поменьше. "Желая сэкономить, многие фирмы выбирают склады либо в худшем районе, либо меньшей площади. Нередко их меняют и те, кто не сумел договориться с владельцами об уменьшении арендных ставок", — отмечает владелец агентства Direct Яна Агоева. Представитель Первой риэлторской компании Борис Марушко говорит, что если в прошлом году арендаторы чаще всего искали помещения площадью от 1 тыс. кв. м, то сейчас сократили свои аппетиты в два-три раза. При этом большинство клиентов не хотят отказываться от комфорта: хранилища без оборудования, рампы, офисов, удобных подъездных путей пользуются еще меньшим спросом, чем обычно. Как сказала менеджер местной компании "Специи — Одесса" Галина Постоенко, сегодня их компания ищет склад площадью до 400 кв. м, хотя ранее снимала порядка 600 кв. м. Они готовы рассматривать варианты в любом районе города, причем согласны хранить товар в помещении без отопления. Но обязательным требованием является наличие небольшого офиса, рампы, удобных подъездных путей для автотранспорта и хотя бы косметического ремонта. Цена при этом не должна превышать 15–20 грн./кв. м.
Причины спада очевидны: экономический кризис повлек за собой снижение товарооборота большинства предприятий. По словам г-жи Гунько, объем контейнерных перевозок через Одесский порт с начала года упал вдвое. Яна Агоева отмечает, что если летом прошлого года на хранилища в городе претендовало несколько крупных национальных компаний, планировавших переместить свои логистические центры из Киева под Одессу, то сейчас они заморозили данные проекты. Наталия Гунько добавляет, что незадолго до начала кризиса о планах построить собственные склады в Одессе заявляли некоторые сети бытовой техники, в частности "Фокстрот". Однако с началом экономических сложностей в стране активность торговцев поутихла. Отложили до лучших времен свою экспансию в регион и продуктовые сети, которые также до недавнего времени были крупными заказчиками местных риэлторов. Впрочем, на рынке сохраняются и дефицитные сегменты. К примеру, специализированных складов, рассчитанных на хранение фармацевтической продукции, в открытой базе данных по-прежнему мало.
Цены падают
Сегодня количество объявлений о сдающихся объектах превышает число запросов от потенциальных арендаторов в три–пять раз. Переизбыток предложения заставил владельцев одесских складов умерить свои запросы. Если в течение прошлого года арендные ставки выросли вдвое — с $3,5 до $7/кв. м, то сейчас наблюдается обратный процесс. Заметив отток клиентов, собственники зафиксировали цены в гривне по курсу 5,0/$. Но для их удержания этого оказалось недостаточно — для многих компаний даже такие цены слишком высоки. "На данный момент практически все владельцы готовы идти на дальнейшие уступки. Минимальные скидки, которые предоставляются арендаторам, составляют 10–15% в гривневом эквиваленте", — утверждает Борис Марушко. Как следствие, снять хранилище в городе можно по 30 грн./кв. м. По оценкам экспертов, к лету ставки могут упасть еще на треть — до 20 грн./кв. м.
В то же время собственники специализированных или высококлассных складов из последних сил пытаются удержать позиции. Помещения класса А и площади, пригодные для хранения фармацевтической продукции, сдаются по старой цене в 5–7 евро/кв. м, а учитывая рост курса валюты, в гривневом эквиваленте они существенно подорожали. Но как долго владельцы смогут диктовать свои условия клиентам, пока неизвестно.
Ожидаемое снижение платежеспособного спроса заставило инвесторов отложить до лучших времен строительство новых логистических комплексов. Еще летом о возведении целых складских городков под Одессой (в основном по Киевской и Овидиопольской трассах) заявляли не менее десятка компаний: "XXI Век", GLD Invest, "Европорт", GIN Consulting, Fordon Logistic Company, FIM Group и пр. Ввод в эксплуатацию новых хранилищ планировался на 2009–2010 гг. Но сейчас многие объекты заморожены. Наталия Гунько, к примеру, рассказывает, что их компания приостановила строительство, так как якорный арендатор не готов соблюдать условия предварительно подписанного контракта, опасаясь, что не сможет заполнить все площади. Заместитель директора, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ в Украине Ирина Зализенко сообщила, что на данный момент они выступают консультантами по двум проектам, расположенным на Киевской трассе. Девелопером объекта "Одесса Логистик Парк" является GLD Invest Group. Ввод в эксплуатацию первой очереди комплекса (47,5 тыс. кв. м складской площади) запланирован на второй квартал текущего года. Второй проект "Бела Логистик Парк" (девелопер — Aisi Realty Capital LLC) — также в процессе строительства (общая площадь — около 100 тыс. кв. м), а его ввод в эксплуатацию намечен на четвертый квартал 2009 г. В то же время г-жа Зализенко отмечает, что если в 2008 г. у девелоперов был обширный список потенциальных арендаторов, то сейчас он минимален.
Аналитики считают, что в ближайшие год-два потребность в дополнительных площадях вряд ли возникнет, что ставит под сомнение привлекательность данного сегмента для потенциальных инвесторов. В итоге цена земли под Одессой к лету может снизиться втрое. Сегодня сотка угодий в районе Киевской или Овидиопольской трассы стоит порядка $15 тыс.
