Фантастический спрос. Строительные компании и агентства недвижимости опять убеждают, что кризис уже позади
Киевские риэлторы опять заговорили об оживлении на рынке. На этот раз они констатируют резкое сокращение размера скидок, предоставляемых покупателям квартир. Причиной тому якобы стал повышающийся спрос со стороны денежных клиентов, у которых таинственным образом появились средства на приобретение жилья. На самом деле ситуация прямо противоположная: число договоров купли-продажи падает, что, наряду с растущим количеством просроченных ипотечных займов, может привести к очередному обвалу цен на рынке.
Скидки минимальны
В нынешнем году столичные застройщики решили ужесточить условия продажи жилья, в разы сократив размер предоставляемых в минувшем году скидок, нередко достигавших 20% от заявленной стоимости апартаментов. Как рассказал "ДС" президент ХК "Киевгорстрой" Василий Можар, при 50%-ной оплате стоимости квартиры в 2009 г. клиенту предоставлялся 5%-ный дисконт, а при 100% оплате — 10%. Сейчас же такая программа лояльности распространяется лишь на несколько домов компании. Отказался застройщик и от предоставления дополнительной скидки в размере 10% покупателям, которые приобретают в его домах не первую за последние 15 лет квартиру. "На сегодняшний день мы готовы уступить 5,5% только тем клиентам, которые покупают габаритные трех-четырехкомнатные апартаменты. Ведь цены на недвижимость нашего холдинга и так самые низкие в Киеве", — сообщает г-н Можар. Тенденцию сокращения скидок подтверждает и заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу фирмы "Т.М.М." Алексей Говорун, утверждая, что связана она с ростом объемов продаж жилья на первичном рынке. "Исходя из этого можно говорить, что реальная стоимость жилья на первичном рынке за полгода фактически увеличилась на 10–15%", — полагает он.
Риэлторы в свою очередь отмечают, что аналогичная тенденция прослеживается и на вторичном рынке. Директор отдела недвижимости агентских услуг АН "Ситикон" Эдуард Бразас говорит, что если в прошлом году многие продавцы сходу сбрасывали 10–15% заявленной стоимости квартир, то сегодня — максимум 5%. Согласен с ним и генеральный директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур. По его словам, ранее нередкими были случаи, когда владельцы апартаментов, стремясь реализовать их в короткие сроки, уступали до 20%, чего сейчас не наблюдается. Как уже писала "ДС", на этот шаг зачастую шли продавцы "кредитных квартир", которые не смогли выплачивать существенно подорожавшие займы и вынуждены были избавляться от своего имущества для расчета с банками. "Все дешевые варианты распроданы, на сегодняшний день продавцы готовы уступить 1–3%, а иногда вообще отказываются от торга. Показательным является пример, когда владелец неплохой по качеству гостинки (ул. Каунасская) хотел получить за нее $55 тыс. и отказался от предложенной ему суммы в $54 тыс. После этого он повысил ее стоимость до $57 тыс.", — рассказывает г-н Сокур.
В "Альянс-Броке" считают, что главной причиной нежелания владельцев недвижимости идти на уступки покупателям является рост активности последних. Правда, пока эта активность выражается главным образом в увеличении числа просмотров, а не реальных сделок. "На мой взгляд, на рынке сформировался отложенный спрос со стороны покупателей, которые ожидали значительного удешевления недвижимости. Сейчас многие из них опасаются, что осенью цены на квартиры начнут подниматься, поэтому и занялись поиском подходящей для приобретения жилплощади", — подчеркивает г-н Бразас.
Действительность приукрашена
Впрочем, ряд специалистов по недвижимости полагают отказ застройщиков и клиентов АН от торга преждевременным. Они утверждают, что анонсированного риэлторами оживления на киевском рынке нет, а делая заведомо неправдивые заявления, большинство агентств стараются приукрасить ситуацию. Так, согласно данным президента Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова, на протяжении последних месяцев число сделок купли-продажи квартир постоянно уменьшалось. "Если в мае БТИ зарегистрировало порядка 800 договоров, то в июне — около 300, причем до 30% из них, как правило, составляют технические сделки (передача прав собственности на квартиру родственникам и т. п.). Число обращений покупателей в агентства недвижимости, как и интерес к уже введенным в эксплуатацию домам на первичном рынке, также снизились", — информирует г-н Рубанов. По его мнению, заявления риэлторов и застройщиков — не более чем очередная попытка разогреть рынок, вынудив денежных клиентов поспешить с покупкой, хотя потенциальные покупатели уже давно привыкли к подобным рассказам и не воспринимают их всерьез. Солидарен с ним и исполнительный директор фирмы Real Estate Solutions Андрей Борщ, по словам которого ожидаемого увеличения объемов продаж на первичном рынке не произошло. "Сейчас только самые успешные стройкомпании, дома которых возведены и подключены ко всем коммуникациям, могут похвастаться не более, чем пятью подписанными договорами в месяц. В докризисный же период они реализовывали за тот же период по 30–50 квартир", — комментирует г-н Борщ.
Улыбку у экспертов вызывают и прогнозы относительно грядущего роста цен на недвижимость. По мнению начальника аналитического отдела КУА "Бустер" Александра Подолянко, жилье не будет дорожать еще несколько лет. "Я не вижу для этого предпосылок, поскольку финансовое состояние большинства потенциальных покупателей не улучшилось. Более того, нынешней осенью недвижимость может подешеветь, на что повлияет увеличение невозвратов по ипотечным кредитам", — говорит он. Действительно, по данным Национального банка Украины, в июне доля просроченных займов выросла по сравнению с маем на 0,3%, или на 263 млн грн. — до 77, 591 млрд грн. И хотя сумм просрочки непосредственно по ипотеке регулятор не называет, известно, что она занимает львиную долю в общем портфеле просроченных кредитов и темпы ее роста только усилились. "На протяжении прошлого года многие заемщики реструктуризировали свои кредиты. Банкиры использовали разные программы, но наиболее популярной была схема, когда клиенты финансовых учреждений на протяжении года оплачивали только проценты. Сегодня эти программы завершаются, но часть заемщиков по-прежнему испытывают трудности с погашением долгов, так как за год их доходы не увеличились", — объясняют в "Бустере". По мнению Александра Рубанова, это может спровоцировать очередную волну принудительного изъятия залоговых квартир, которые банки попытаются реализовать на торгах осенью, и приведет к росту и без того огромного предложения. Таким образом, осенью стоимость жилья может упасть еще на 10%.
