Промышленники начинают строиться. Цены на производственные помещения за полгода поднялись на 20–30%
Несмотря на значительный рост цен, рынок производственных помещений не может предложить покупателям и арендодателям достойный выбор помещений. Поэтому клиенты риэлторских фирм вынуждены покупать неликвид под собственное строительство.
Цены в городе кусаются
По словам ведущего специалиста агентства недвижимости "Благовест" Натальи Матвийчук, за последние полгода цены на производственные помещения в столице и за ее пределами поднялись в среднем на 20–30%. Если раньше самое дешевое помещение-неликвид в пределах города можно было купить за $30–50, то теперь оно оценивается уже по $50–70 за кв. м. Тем не менее поток заявок в агентства не иссякает, и спрос превышает предложение как минимум в два раза. Большинство покупателей хотят приобрести производственные здания в черте города в районах с хорошей транспортной развязкой по сходной цене. То, что дешево, как правило, имеет крайне низкие качественные характеристики. "Конечно, время от времени рынок пополняется новым ликвидным предложением, ведь некоторые столичные предприятия продолжают ликвидироваться, — говорит Наталья Матвийчук. — Тем не менее популярные метражи в 1–5 тысяч квадратных метров уходят с рынка сразу, как только появляются, и здесь остается неликвид в виде многоэтажных зданий, которые либо не могут рационально использоваться, либо не подлежат восстановлению. Такие помещения стоят сегодня на заводе "Радикал" — многоэтажные корпуса по 16–24 тысячи квадратных метров предлагаются покупателям по 50–80 долларов за квадратный метр, есть помещения на бывшем радиозаводе на улице Бориспольской, в которые надо очень много вкладывать, они выставляются на рынок по 100–150 долларов за квадратный метр, простаивают в ожидании покупателей и корпуса на улице Оросительной". Что касается более-менее ликвидных помещений, то они предлагаются по цене минимум $200–250 за кв. м, что не устраивает покупателей. Поэтому производственники предпочитают выезжать за город, где при нормальном качестве цены гораздо ниже. Даже те, кто изначально планировал купить помещения в городской черте, учитывая малое предложение рынка, стали рассматривать объекты за городом, причем популярностью начинает пользоваться даже Борисполь, расположенный в 30 км от города. Мало того, в предложении агентств и посредников все чаще мелькают объекты, расположенные в 100-километровой зоне, а также в таких городах, как Фастов, Белая Церковь, Черкассы. Правда, они пока не пользуются спросом, но, по мнению риэлторов, это дело времени, поскольку купить в Киеве замороженный кирпичный завод с 4 га земли и карьером по той цене, по которой он предлагается в Черкассах ($300 тыс.), просто нереально. Даже в пригороде столицы цена "квадрата" производственного помещения составляет $50–150.
Строительство становится выгодным
По словам начальника отдела коммерческой недвижимости группы компаний "Тект" Александра Кондрика, в столицу в последнее время прибывает все больше производственников из областных центров, которые стремятся купить здесь помещения и расширить свой бизнес. "Это неудивительно, – говорит г-н Кондрик, – ведь на Киев приходится 15% от всеукраинской потребительской корзинки, и это очень интересный рынок для производителя. Мы недавно подыскали помещения двум региональным фирмам, одна из которых занимается производством мясных изделий, а другая производит мебель. Бизнесмены из областных центров, не стремятся, как правило, купить помещение в городской черте, их устраивает и пригород". Кроме прихода регионалов, новой тенденцией рынка стала готовность многих производственников приобретать неликвид для нового строительства и реконструкции. Большой популярностью пользуются земельные участки, за которые компании согласны выкладывать до $150–200 тыс., если гектары расположены в непосредственной близости от Окружной дороги. Но самым большим спросом пользуются участки с расположенными там никчемными постройками, где можно развернуть новое строительство. Такого предложения на рынке немного, и, учитывая, что производственники начинают активно строиться, на рынке оно не задерживается. Например, за $50 тыс. в считанные дни ушел свинарник 700 кв. м в 15 км от Киева по Обуховской трассе плюс 4 га земли. "Если раньше предложение по производственным помещениям было обширным и клиент мог перебирать, то сейчас ему выгоднее купить какой-то неликвид на готовом участке земли и построить помещение самому, нежели сносить, предположим, 10-этажное здание, не подлежащее реконструкции, — говорит Наталья Матвийчук. — Это недавняя тенденция, и она все больше прогрессирует. Люди заинтересованы в земле больше, нежели в том, что на ней стоит. К примеру, ангар на гектаре территории оценивается при нынешнем спросе в 100 тысяч долларов и на рынке не застаивается".
"Практически у всех компаний, занимающихся производством, есть либо партнеры — строительные компании, либо собственные строительные подразделения, —отмечает Александр Кондрик. — Если раньше компании предпочитали покупать что-то готовое, то сейчас они не боятся строиться. Если в помещении нет рампы, они готовы ее достроить, согласны и уменьшить высоту потолков, построив второй этаж".
Во многие агентства поступают и заказы на исключительно недостроенные помещения, ведь весна — самое удачное время для начала строительных работ. Все объекты, которые фигурируют сейчас на рынке, давно известны, и поэтому расширение сегмента производственных помещений, по словам риэлторов, может произойти исключительно за счет нового строительства, которое все больше будет развиваться.
По мнению риэлторов, для того чтобы снять или купить производственное помещение, предприниматель сегодня должен потратить как минимум два-три месяца на его поиск и в дальнейшем этот срок будет увеличиваться. Особой популярностью сейчас пользуются малоэтажные помещения от 1 до 5 тыс. кв. м с высокими потолками и отоплением, которых рынок практически не предлагает. Поэтому на рынке уже есть случаи откровенной перекупки подобных помещений, когда, несмотря на договоренность, хозяин в течение дня продает такое помещение другому клиенту, переплатившему за него 10–20%.
Рынок аренды плотно забит
Что касается аренды производственных помещений, то ее цена с нового года существенно выросла и составляет сегодня на основных киевских заводах порядка $5 за кв. м. Многие компании переходят к субаренде, снижая количество используемых ими квадратных метров. В целом же, по словам Натальи Матвийчук, метражи, которые компании хотят снять в аренду, уменьшаются: все больше поступает заявок на 20–30 и 150– 200 кв. м. При этом заводы, которые ранее активно предлагали достаточное количество площадей, сейчас все плотно забиты либо же сами разворачивают производство и занимают сдававшиеся ранее в аренду площади. "Сегодня бывает такое, что об освобождении 30 квадратных метров нужно специально узнавать за месяц-два до их освобождения, — говорит г-жа Матвийчук. — Средняя цена аренды составляет сегодня 4–5 долларов за квадратный метр, и хотя на рынке встречаются еще площади по 1–2 доллара, но это явный неликвид, в восстановление которого необходимо вложить больше, чем потратить на аренду. Поэтому компании, которые уже раскрутились, предпочитают покупать помещения, а не снимать их. Учитывая, что цены на подобную недвижимость начали активно повышаться, это выгодное вложение капитала на сегодняшний день".
По словам риэлторов, популярностью как для покупки, так и для аренды пользуются помещения под металлообработку и прокат, пищевое и столярное производство. Фармакологические же фирмы строят себе производственные помещения сами.
Цены будут расти
Говоря о дальнейшем развитии рынка производственных помещений, риэлторские и инвестиционные компании отмечают, что цены на них начали расти потому, что резко упало предложение. Экономика развивалась стабильно, и предприятия не выставлялись на вторичную продажу. По мнению Александра Кондрика, в ближайшее время в этом сегменте будут расти как спрос, так и цены. Среднегодовой их рост может составить 30%, а сам рынок будет расширяться в основном за счет нового строительства. В другие же города производственники могут пойти только тогда, когда столица ничего не сможет им предложить. В то же время неликвиды (в случае снижения цен на них) в скором времени начнут раскупаться: площадки под ними опять-таки будут использоваться производственниками для нового строительства.
