Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Дирижер строительного бизнеса

Пятница, 14 Сентября 2007, 00:00

В советское время сказали бы, что зодчий Шлейфер принадлежит к «трудовой династии». В самом деле, его отец Павел Иванович Шлейфер, обрусевший немец, тоже был архитектором, окончил Петербургскую Академию художеств, а в Киеве не один год занимался постройками по заказам учебного округа. Здесь у него и родился в 1855-м сын Георгий, ставший позднее лучшим студентом Института гражданских инженеров.

Приобретенная репутация была с блеском подтверждена, когда новоиспеченный специалист вернулся в Киев. Самостоятельное творчество Георгия Шлейфера началось с убедительной победы в конкурсе на лучший проект новой киевской биржи. Монументальное сооружение в формах позднего Ренессанса было возведено под его же руководством в 1882-1886 гг. на углу Крещатика и Институтской — можно ли было дебютировать более ярко? Здание долго оставалось популярным центром не только коммерческой, но и общественной жизни города. В биржевом зале нередко происходили художественные вернисажи. В 1920-30-е гг. здесь работал Клуб инженеров и техников, потом разместился горисполком. Впоследствии, осенью 1941-го, бывшая биржа вместе с большинством крещатицких сооружений взлетит в воздух...

Довольно скоро гражданский инженер Шлейфер получил новый престижный заказ. В 1883 г. ему пришлось сооружать павильоны сельскохозяйственной выставки, которая впервые устраивалась в Киеве. Работа зодчего в значительной мере способствовала успеху мероприятия. Казалось бы, молодой архитектор надолго обеспечен работой. По его проектам были возведены десятки построек, многие из которых теперь признаны памятниками архитектуры. Но честолюбивые стремления Георгия Шлейфера не ограничива- лись отдельными зданиями. Он хотел оказывать влияние на всю градостроительную политику древнего города.

Две подписи — и можно строить!

После проведения в 1870 г. в Российской империи реформы городского самоуправления муниципальная касса в значительной степени пополнялась за счет «оценочного сбора» — налога с домовладельческой недвижимости. Чем крупнее были дома в городе, тем выше оказывался сбор. Ясно, что Киевская городская дума была кровно заинтересована в облегчении частного инвестирования в городскую застройку.

Этим чаяниям отвечали соответствующие пункты государственного законодательства. «Строительный устав» Российской империи предусматривал предельно простую про- цедуру согласования строительных проектов. Если во времена царя Николая I даже чертежи одноэтажного деревянного дома по «образцовому фасаду» должны были пройти длинную цепочку утверждений до генерал-губернатора включительно, то в пореформенной России для разрешения на строительство многоэтажного кирпичного здания достаточно было двух подписей, которые заказчики получали в одном «окне», причем бесплатно. Одну из них ставил городской архитектор, проводивший экспертизу проектов, вторую — член городской управы, отвечавший за строительное дело в городе. Такая система действовала в отношении приватной застройки; по поводу проектов общественных зданий существовал более строгий порядок, но все равно количество согласующих инстанций можно было пересчитать по пальцам.

И вот совсем еще молодой 28-летний Георгий Шлейфер решил поучаствовать в киевском самоуправлении. Он баллотировался в городскую думу и победил на выборах. С тех пор на протяжении десятилетий Шлейфер принимал участие во всех вопросах развития и застройки Киева. А вскоре после избрания в состав думы, в 1884-м, Георгий Павлович стал председателем ее строительной комиссии, членом городской управы, то есть фактически занял должность главного архитектора города. На этом ответственном посту зодчий оставался до 1887 г. Его конструктивная роль в городском самоуправлении неоднократно отмечалась современниками.

Созидательный кредит

По тем же причинам, по каким «отцов города» устраивала предельно упрощенная разрешительная процедура для частной застройки, они были заинтересованы и в легком получении кредита на строительство. Поэтому охотно поддержали идею создания для этой цели нового акционерного банка — Киевского городского кредитного общества (1885 г.).

Механизм ипотечного кредита, предоставляемого обществом, был следующий. Клиент — как правило, мелкий или средний домовладелец, желающий расширить объем своей недвижимости. Залогом служил его земельный участок с теми из имеющихся строений, которые пока не подлежали сносу. Возможен был и другой вариант: строился новый дом, и подрядчик в условиях конкуренции согласен был повременить с расчетом до получения заказчиком кредита под готовую ново- стройку. Потом заемщик ежегодно в обусловленный срок вносил в кассу общества проценты: «процент интереса» (4,5-5%) и «процент погашения». Величина последнего находилась в обратной зависимости от длительности кредита. «Процент погашения» рассчитывали таким образом, чтобы из него по истечении заемного срока, с учетом процентов на проценты, сформировался капитал, равный первоначальному кредиту. Так, по ссудам на 20 лет взимались 3% погашения, по ссудам на 38 лет — 1% погашения. Таким образом, к примеру, заемщик 20-летнего кредита вносил аннуитетными платежами восемь процентов «интереса» и «погашения», да еще полпроцента — на расходы кредитного учреждения и образование запасного капитала. Но при том, что доходный дом обычно приносил порядка 10% чистой прибыли, его владелец все равно оставался «в плюсе». А по истечении срока кредита благодаря «проценту погашения» заемщик полностью освобождался от долга, выстроенный же дом оставался за ним и за наследниками еще на многие годы успешной эксплуатации. Но если домовладелец не мог внести должных процентов, его собственность продавали с публичных торгов в покрытие ссуды (которая не превышала 60-75% суммы оценки). Кредит выдавали не наличными: Киевское кредитное общество имело право выпускать собственные облигации номиналом 100, 500, 1000 и 5000 рублей. Эти облигации котировались наравне с другими ценными бумагами. Рантье охотно приобретали их, поскольку доход по их купонам (тот самый «процент интереса», уплачиваемый заемщиками) был в среднем на полпроцента выше, чем доход по обязательствам Государственного банка.

Новый банк быстро приобрел вес в городской экономике, его успешная деятельность была неотделима от имени Георгия Шлейфера. На первом же заседании правления Киевского кредитного общества зодчего избрали одним из директоров, а в 1897 г. он стал председателем правления и занимал этот пост до конца жизни (1913 г.). Под его руководством общество ежегодно выдавало не менее 90-100 ссуд на общую семизначную сумму. А это значит, что строилось столько же новых больших домов. Этапным в истории общества оказался год 1898-й: были выданы 204 ссуды на 6 049 000 рублей. Именно в это время в Киеве разразилась «строительная лихорадка», когда домостроительство приобрело ажиотажный характер. Этот бум буквально преобразил город, во многом придав ему эффектный европейский вид.

Впрочем, вслед за бумом и чрезмерно выросшим предложением на рынке жилья начался спад. Многие банки оказались в этот период у разбитого корыта. Но Киевское городское кредитное общество устояло — сказалась разумная политика его руководителей. Ссуды выдавались с разбором, исключительно под надежно застрахованное имущество, приносящее гарантированный доход. Оценку земли и домов производили профессионалы-архитекторы по отработанной методике. Всегда имелся необходимый запасной капитал. Общество удержало свои позиции даже тогда, когда биржевая котировка облигаций упала до 70 руб. за сотню (в 1907 г.). Чтобы исправить положение, правление Киевского кредитного общества добилось разрешения на увеличение «процента интереса» с 4,5 до 5% . Результат сказался немедленно: спрос на облигации общества вырос, домостроительство оживилось, так что к 1910 г. можно было констатировать новый «строительный бум». И снова самое прямое отношение к этому имел глава правления общества Шлейфер.

Он нарисовал улицы

Еще во время первой «строительной лихорадки», начиная с середины 1890-х гг., зодчий в очередной раз предоставил свой опыт строителя и бизнесмена на пользу развития города. В это время решалась судьба так называемой усадьбы Меринга — огромного, в десяток гектаров, участка в центре города. Принадлежала она прославленному киевскому врачу, профессору Федору Мерингу. Когда профессора не стало, все поняли, что усадьбу надо поскорее застроить соответственно ее центральному расположению. Но дело эта было далеко не простое — требовалось квалифицированно распланировать участок со сложным рельефом, чтобы он органически вписался в существующую сеть киевских улиц.

В 1895 г. возникло Киевское домостроительное акционерное общество во главе с Михаилом Мерингом (одним из сыновей профессора Меринга) и Георгием Шлейфером. Сумма в 1,8 млн рублей, вырученная за акции, была передана наследникам Меринга, после чего все права на усадьбу перешли к обществу. Шлейфер стал автором распланировки участка. В соответствии с его проектом, одобренным городской думой, на территории усадьбы образовалось четыре новых улицы: Николаевская, Меринговская, Новая и Ольгинская, а также Николаевская площадь. Со временем они все претерпели переименования. Теперь здесь пролегают улицы Архитектора Городецкого, Заньковецькой, Станиславского, площадь Ивана Франко. И только Ольгинская, побыв улицей Маяковского, возродилась на старом месте.

Участие Шлейфера в застройке новых участков отнюдь не ограничивалось обязанностями землемера. Именно по его проектам возводились крупные здания, выраставшие в бывшей «усадьбе Меринга» с невиданной скоростью. Замыслов было так много, а времени так мало, что на помощь Шлейферу на некоторых объектах пришел соавтор — архитектор Эдуард Брадтман. Ключевые сооружения новых кварталов возводились именно по проектам их тандема. Среди них — помещение драматического театра «Соловцов» (теперь Театр им. Франко), роскошно отделанный доходный дом подрядчика Гинзбурга (ныне ул. Архитектора Городецкого, 9), бывшая гостиница «Континенталь», слывшая самой шикарной в городе (сейчас учебный корпус Музыкальной академии им. Чайковского), а также два крупных строения коммерческих банков в начале Николаевской улицы (не сохранились).

Свой домашний Репин

Располагая немалыми средствами, Георгий Шлейфер вкладывал их в недвижимость, владея несколькими застроенными участками в разных уголках Киева. Кроме этого, он удовлетворял свою страсть к собиранию картин (возникшую, может быть, под влиянием отца — не только архитектора, но и способного живописца). Его собрание отечественного искусства вышло на уровень настоящего музея, ведь здесь были произведения Тропинина и Айвазовского, Шишкина и Куинджи, Ге и Поленова, Шевченко и Светославского. Сохранилась даже фотография, на которой коллекционер увековечен в своей галерее. На снимке видна, в частности, небольшая картина кисти Репина, которая ныне экспонируется в Киевском музее русского искусства. А в музее истории города Киева хранится портрет самого Георгия Шлейфера, созданный известным киевским художником Александром Мурашко.

Со временем о заслугах одного из самых энергичных киевских деятелей почти забыли. И лишь теперь мы снова воздаем должное человеку, который умел успешно реализовывать масштабные проекты в интересах города, не забывая при этом и о собственной выгоде.