Новые требования к укрытиям влияют на стоимость жилья: Антон Мирончук об изменениях на рынке недвижимости
CEO инвестиционной группы "Молодость" Антон Мирончук рассказал, как законодательные требования к обустройству защитных сооружений влияют на первичный рынок недвижимости и формирование стоимости квадратного метра
Защитные сооружения гражданской защиты в украинских новостройках окончательно лишились статуса маркетинговой "опции" или дополнительного преимущества. Теперь это жесткое законодательное требование, без выполнения которого ни один жилой комплекс или объект социальной инфраструктуры не сможет пройти государственную экспертизу и быть введен в эксплуатацию.
По словам эксперта, приоритеты покупателей жилья кардинально изменились: если раньше ключевыми факторами выбора были локация и транспортная развязка, то сейчас во главу угла вышел критерий безопасности. Эту трансформацию закрепили Закон №3038-IX по обеспечению требований гражданской защиты и обновлены Государственные строительные нормы (ДБН В.2.2-5:2023).
Метрика безопасности: новые строительные нормы
Главное смещение в девелопменте состоит в том, что проектирование укрытий переместилось на начальный этап – градостроительное планирование. Потребность в защитных сооружениях теперь определяется общинами и закладывается в подробные планы территорий.
Современный ДБН выдвигает строгие требования к укрытиям:
- Стопроцентная емкость: расчет на 100% жильцов дома или посетителей объекта.
- Безбарьерность: обязательная инклюзивность для маломобильных групп (пандусы, лифты, спецсанузлы), которая закладывается на этапе чертежей.
- Автономность: наличие системы принудительной вентиляции с фильтрацией, автономного водоснабжения, канализации, резервного энергопитания (генераторов) и связи для пребывания не менее 48 часов.
В домостроении наиболее практичным решением остаются сооружения двойного назначения — в частности, подземные паркинги. Однако девелопер отмечает: обычный паркинг не является укрытием, если у него нет усиленных железобетонных конструкций, рассчитанных на взрывную волну, дополнительных эвакуационных выходов и систем жизнеобеспечения. К тому же во время тревоги такие объекты общедоступны, и управляющие компании не имеют права закрывать двери для посторонних лиц.
Влияние на себестоимость и рынок Киевщины
Особенно остро этот тренд ощущается в пригороде столицы (Ирпень, Буча, Вишневое, Вышгород, Борисполь и др.), где наблюдается высокий спрос со стороны внутренне перемещенных лиц и людей, восстанавливающих утраченное жилье.
"Современные загородные ЖК и кварталы комплексного освоения имеют преимущество: они строятся "с нуля" на больших участках, что позволяет девелоперу еще на стадии генплана спроектировать современные укрытия в домах, школах и детских садах", — подчеркивает Антон Мирончук.
Он добавляет, что новый качественный стандарт предполагает наличие в хранилищах медпунктов, складов для продовольствия, а также отдельных помещений для пребывания с домашними питомцами.
По оценкам Антона Мирончука, обустройство полноценного защитного пространства по новым нормам увеличивает себестоимость строительства в среднем на 10–15%. Это обусловлено ростом затрат на монолитные работы, гидроизоляцию, специальное оборудование и инженерные сети. Для конечного покупателя это означает соответствующую корректировку стоимости квадратного метра.
Эксперт резюмирует: строгие требования к укрытиям повышают капитализацию объектов и формируют доверие к первичному рынку. Безопасность стала новым базовым условием для девелопмента в Украине.