Оснований для роста цен на сельскохозяйственную землю нет: пузырь надувают посредники, — СМИ
Рынок сельскохозяйственных земель все больше напоминает спекулятивный пузырь: эксперты предостерегают, что стремительный рост цен может быть обусловлен не реальными экономическими факторами, а активностью инвесторов и спекулянтов, как это часто происходит на рынке криптовалют
Посредники на рынке сельскохозяйственных земель активно рекламируют возможность получать до 20% годовых практически без риска и дополнительных усилий. Однако эксперты предостерегают, что подобные обещания могут быть слишком оптимистичными и не соответствовать реальной рыночной ситуации, пишет УНИАН.
Недавно аналитическая группа OpenDataBot опубликовала данные по средним ценам за гектар в сделках по продаже земли в 2026 году. "Оптимистическая средняя цифра в 75 тыс. грн за гектар выглядит обнадеживающе. Однако, будучи вырванным из контекста, этот показатель искажает реальность", говорится в материале.
"Реальный рост цен в долларовом эквиваленте за последние пять лет составил всего 30%, то есть не более 5–6% в год. Кроме того, количество сделок сокращается: по сравнению с 2025 годом в 2026-м было заключено на 15–20% меньше сделок. Если в прошлом году за этот период было продано 92,9 тыс. га, то в текущем — 82,1 тыс. га. Это не выглядит как динамичный рост спроса", — отмечает издание.
На среднюю стоимость земли существенно влияет регион расположения участка: в прифронтовых районах земля продается дешевле, а в западных областях — дороже. При этом на западе сложно приобрести крупные земельные массивы, поскольку средний размер лота составляет менее одного гектара.
Поэтому речь здесь скорее идет о покупке земли с целью последующей перепродажи, чем о реальном бизнесе, инвестирующем в развитие аграрного сектора, которому необходимы большие земельные участки.
"То есть, по сути, "точечные" спекулятивные инвесторы при желании могут "разгонять" средний показатель по рынку, завышая цены для производителей до экономически нерентабельного уровня", — говорится в статье.
Как показала на массиве более 210 тысяч сделок из реестра Госгеокадастра за 2021-2025 годы исследовательница KSE Евгения Митряхина, основным драйвером роста цен на землю является не повышение производительности и даже не рост арендных доходов. Прежде всего, цены двигает вверх индексирование нормативной денежной оценки. Каждый год оно происходит ориентировочно на 8%, то есть примерно на коэффициент инфляции. Модель показывает: увеличение НПО на 1% сопровождается ростом цены сделки примерно на 0,55%.
"Это означает, что, во-первых, рост цен носит административный характер, а во-вторых, реальное подорожание в лучшем случае позволяет сохранить капитал, но не приумножить его. И о заявленных 15–20% доходности речи не идет. То есть фактически, как и в случае с условным биткоином, за ценовыми колебаниями на рынке земли не стоит экономическая динамика. Ни рост производительности, ни привлечение инвестиций на этот рынок не играют существенной роли", — добавляет издание.
Еще одна проблема, которая объединяет рынок земли и криптовалюты, — вопросы ликвидности. С одной стороны, формально земельные участки можно быстро продать, если удастся найти покупателя, готового заплатить необходимую сумму. С другой — реализовать актив дороже цены покупки достаточно сложно, поскольку чаще всего речь идёт о продаже участка, обременённого договором аренды.
"Практически все привлекательные земельные участки уже находятся в долгосрочной аренде. Даже приобретая землю в собственность, покупатель получает ее вместе с арендатором и его преимущественным правом. Фактически это эквивалент покупки прав аренды, а не "чистого" земельного участка", — отмечают авторы.
По оценке VoxUkraine, сейчас лишь около четверти сделок вообще раскрывают цену — остальные занижают ее экономии ради налоги. Более того, сейчас арендная плата отстает от роста стоимости наделов – это выглядит как классический признак надувания, а не фундаментального роста. Доходность аренды сжалась с 7-10% на старте рынка до около 3-5% в 2026 году.
Аналогичным образом опровергается и аргумент о "низкой базе": "дешево" не означает, что актив обязательно будет дорожать.
"Текущий дисконт отражает реальные риски — войну, отсутствие ипотечного кредитования, запрет для иностранцев на покупку земли и низкую ликвидность рынка. Пока эти риски сохраняются, низкая цена является экономически обоснованной, а не "аномальной". Поэтому аргументы о "недооцененности", "недокапитализации" и сравнения с ценами на землю в соседних европейских странах, где нет войны, стоит отложить в сторону и объективно оценить риски и перспективы. На сегодняшний день оснований для реального ценового "буста" нет", — резюмирует издание.