Чому елітне житло ставати все затребуванішою
Преміального сектора нерухомості економічні негаразди начебто і не стосуються. "За останні півтора року угод на ринку нерухомості в цілому стало приблизно в 2-2,5 рази менше. І якщо раніше преміум-сегмент займав 6-8%, зараз 6-13% всіх продажів. Це пояснюється введенням в експлуатацію нових будинків і житлових комплексів в преміум-сегменті на первинному ринку", - розповіла "ДС" аналітик компанії Best&Seller Ірина Луханіна. І хоча сьогодні в більшій мірі спостерігається бум проектів економ класу, "ринок житлової нерухомості преміум-класу теж розвивається, хоч і менш динамічними темпами. Якщо говорити про попит на житлову нерухомість преміум-класу, то він, безумовно, є, і він стабільно зростає", - заявила "ДС" заступник керуючого директора компанії DTZ Україна Яна Литвинчук. Приклад тому - інтерес покупців до житлового комплексу Skyline від американського девелопера Amstar та інших об'єктів такого класу.
І якщо ціни на житло економ-класу знижуються (наприклад, в столиці з початку року, за даними компанії City Development Solutions, падіння склало 4,1%), то вартість квартирах класу комфорт та бізнес зросла на 8,8% і 6,4% відповідно. Аналогічна тенденція простежується і на "вторинці". Приміром, за даними компанії "Харківське агентство нерухомості", порівняно з цінами річної давності вартість житла на вторинному ринку в сегменті "економ" знизилася на 10%. У той же час бізнес-клас подорожчав на 21%. "Здешевлення класу "економ" і подорожчання класу "бізнес" чітко говорить про те, що недорогим і не дуже якісних об'єктів "вторинки" все складніше витримувати конкуренцію з більш якісними пропозиціями вторинного і, особливо, первинного ринків.
З'явилася категорія покупців, яка вже сьогодні приймає рішення продати своє житло економ-класу, на виручені гроші придбати квартиру в новобудові. Тобто, сьогодні якість об'єкта нерухомості набуває все більшого значення порівняно з ціною", - повідомила "ДС" керівник компанії "Харківське агентство нерухомості" Світлана Якимова.
Але при цьому експерти відзначають відтік з елітного сегмента інвестиційних покупців. Сьогодні приблизно 60% преміальних квартир купують для власного проживання і близько 40% - це спекулятивні покупки.
Держслужбовці хочуть розкоші
Якщо ще пару років тому заможні українці почали активно скуповувати елітну нерухомість за кордоном, то останнім часом багато покупці переорієнтовуються на Україну. Власниками апартаментів преміум-класу все частіше стають великі чиновники і топ-менеджери державних корпорацій. Зрозуміло, що держслужбовці при купівлі житла сферу своєї діяльності не афішують, тому точних даних про кількість таких новоселів у ріелторів немає. Значну категорію покупців становлять бізнесмени. "Це заможні люди з Києва, а також з Одеси, Дніпропетровська та інших великих промислових міст, які приїхали робити бізнес в столиці", - розповіла "ДС" Ірина Луханіна.
Хочуть жити в "унікальних" будинках та іноземці, в основному - з ближнього зарубіжжя. Але вони віддають перевагу будинкам з історичним минулим. Наприклад, європейці тяжіють до покупок квартир в старому житлофонді навколо Хрещатика - на вулицях Заньковецкого, Городецького. Назвати елітним таке житло з великою натяжкою - навіть якщо рівень ремонту квартири та оздоблення відповідає вимоги преміум-класу, то такі характеристики, як ступінь комфорту проживання, соціальне оточення, інфраструктура явно далекі від стандарту.
Не площа, а комфорт
Втім, в Україні критерії преміум-сегмента дуже розмиті, кожен забудовник визначає класність власного об'єкта на свій розсуд. Єдиної класифікації такого житла, на жаль, немає. Звідси така величезна різниця в ціновій вилці - від $2,5 до $8-10 тис. і вище за квадратний метр. Причому, нинішнє преміальне житло і елітні житлові комплекси, побудовані в Україні на початку-середині 2000-х років, це дві великі різниці.
Сучасні комплекси бізнес-класу сьогодні можуть спокійно конкурувати з житлом преміум, яке було побудовано 10-15 років тому. Якщо у 2000-х роках елітними вважалися деякі будівлі, побудовані в столиці на вулицях Старонаводницькій, Щорса, Січневого повстання, Кропивницького та Грушевського, то в порівнянні з нинішніми новобудовами ці будинки вже опустилися на рівень нижче. "Показовий приклад - старі елітні будинки і новий житловий комплекс Skyline по вул. Євгена Коновальця (колишня вул. Щорса). Видно, що у другому випадку фахівці поїздили по світу, зібрали кращі рішення і тепер втілюють їх у своїх нових об'єктах", - каже Ірина Луханіна.
Якщо проекти, побудовані на початку-середині 2000-х років, були, як правило, типових, без інфраструктури і основною конкурентною перевагою було тихе поселення, то зараз ситуація змінилася. "Девелопери прагнуть максимально зацікавити покупців, тому сучасні житлові комплекси преміум-класу володіють розвиненою внутрішньою інфраструктурою і відрізняються високою якістю внутрішньої обробки місць загального користування", - розповідає Яна Литвинчук.
Тепер площа квартири не грає такої великої ролі при визначенні елітності житла. Якщо раніше квартири по 250-300 кв. м автоматично називалися преміальними, то тепер до високого сегменту можуть ставитися квартири меншої площі - по 150-200 кв. м і навіть "малюки" за 60 "квадратів". "Раніше просто шукали велику квартиру в престижному місці. Сьогодні на перший план виходить якість проекту і післяпродажне обслуговування (цілодобова охорона і консьер-сервіс). Покупці навчилися цінувати власний комфорт", - говорить директор City Development Solutions Ярослава Чапко.
Репутація як гарантія
Придбання квартири, яка існує тільки на папері, коштує на третину дешевше, ніж на готове житло. Але існує ризик залишитися без грошей. Зазвичай елітні квартири починають купувати, коли готовність об'єкта досягає 90% і більше. "На сьогоднішній день квартири в об'єктах преміум-класу продаються добре і попит на них стабільний. Перевага віддається квартир у вже побудованих житлових комплексах, або ж девелопер повинен мати дуже хорошу репутацію на ринку", - говорить Яна Литвинчук. В Україні працює три міжнародних девелопера, причому тільки один з них - американська компанія Amstar, яка одночасно працює ще в 9 країнах і вже більше 25 років реалізує проекти у сфері нерухомості по всьому світу, включаючи США, Європу і Західну Азію, в Києві ввела в експлуатацію житловий комплекс преміум-класу Skyline. "Це об'єкт нового покоління, де все зроблено по самим високим стандартам. Клієнт розуміє, що це готовий продукт, а не просто квадратні метри, які йому пропонують придбати за якоюсь надзвичайною ціною", - говорить Ярослава Чапко.
Ідею лобі і клубної кімнати розробив і втілив американське архітектурне бюро JFA (гольф-клуб Heritage у США, готель-бутік Radisson Wine Resort в Грузії).
Експерти кажуть, що цікаві архітектурно-планувальні рішення залучають до проекту додаткову увагу і роблять його більш конкурентоспроможним серед об'єктів аналогічного класу. Незважаючи на те, що зовнішній вигляд будівлі не є основним фактором при виборі квартири, оригінальний візуальний вигляд може стати справжньою "фішкою" житлового комплексу. До того ж новобудови з привабливими фасадами стоять на 10-15% дорожче, ніж аналогічні за якістю будинку, але без примітною архітектури.
Ще один модний тренд на ринку преміальної нерухомості - повністю оформлені квартири. "Останнім часом в Україні все більше покупців житла на первинному ринку хочуть придбати квартиру з готовим ремонтом", - розповідає Ірина Луханкина. Новосели прекрасно розуміють, якщо вони купують бетонні стіни, то на хорошу обробку піде, як мінімум, 60% вартості житла, безліч часу на виконання всіх ремонтних робіт, а також на узгодження і контроль робіт підрядників.. Втім, в елітних новобудовах такі зусилля можна мінімізувати. Приміром, для оформлення інтер'єру квартир в житловому комплексі Skyline була запрошена команда SergeyMakhnoArchitects - 40 фахівців на чолі з Сергієм Махно, який входить в ТОП-5 дизайнерів і архітекторів України, а технічний нагляд здійснювала міжнародна компанія Thomas and Adamson. Але залишається і простір для творчості - покупці, які хочуть випробувати себе в ролі дизайнера, можуть придбати базові апартаменти, які готові до внутрішньої обробки.
"Ринок житла преміум-класу в Україні і далі буде розвиватися по шляху перейняття європейського досвіду. Тому ми очікуємо появи все більше цікавих проектів, як в сегменті житла міського типу, так і в сегменті заміської нерухомості", - говорить Яна Литвинчук. Експерти прогнозують, що преміальний сектор нерухомості в Україні буде активно розвиватися в бік високотехнологічних рішень, які дозволяють дистанційно управляти майном.
