ЗМІ назвали причини, чому земля майже не подорожчала за останні пʼять років. І це не лише війна

Про це йдеться в матеріалі видання ТСН, передає "ДС".

Дохідність у 15-20% на рік з кожного гектара придбаної землі сільськогосподарського призначення потенційним інвесторам обіцяють компанії, що спеціалізуються на угодах з купівлі-продажу землі. В такий спосіб вони формують у потенційних інвесторів стійкі очікування про те, що ціни на ринку будуть іти тільки вгору, йдеться в статті. Підґрунтям для таких прогнозів називають цілу низку факторів — від майбутнього повоєнного відновлення та притоку іноземних інвестицій до дефіциту якісної землі через окупацію, мінування, близькість значної частини родючих полів до лінії зіткнення тощо. Утім, реальні цифри демонструють, що такі очікування є завищеними.

За даними OpenDataBot, середня вартість гектара землі за неповні півроку з початку 2026 становила близько 75 тис. грн — це не більше $1800. При цьому порівняно із 2021 роком, коли середня ціна становила 36,5 тис. грн. ($1350) зростання склало 32% або близько 5% на рік, що відповідає інфляції долара. Усього за чотири роки повноцінної роботи ринку, було укладено близько півмільйона угод на загальну суму близько 50 млрд грн. — близько $1,2 млрд, що явно "не дотягує" до очікуваних десятків мільярдів інвестицій. Сама кількість угод при цьому зменшується: якщо у січні-квітні 2025 року продали 92,9 тис. га, то цього року — 82,1 тис. га.

У Дергеокадастрі, підбиваючи навесні цього року підсумки розвитку ринку землі після проходження символічних 1 млн га, констатували, що прогнози про масовий продаж ділянок — не справдилися і в економічному обігу перебуває не більше 6% всієї землі, що була під мораторієм. При цьому більшість ділянок перебуває в оренді. Це означає, що власники не до кінця можуть розпоряджатися землею так, як їм хотілось би.

Навіть коли в 2024 році ринок відкрився для юридичних осіб — "буму" все одно не сталось. Тоді Мінекономіки прогнозувало щорічне збільшення ціни гектара на 10–15%, бо на ринок мали б вийти "ті, хто давно чекає". Комерційні компанії давали прогнози від 15-20% до 50-60% зростання цін у перший рік. Натомість, у перший тиждень відкриття ринку для компаній не уклали жодної угоди за участю юридичних осіб, а бізнес у перші тижні радше продавав землю, ніж купував. В цілому ж за чотири роки власників змінили заледве 1,5% наділів, кажуть експерти.

Ще одна причина, чому не сталось "буму" — ринок все ще закритий для іноземців та українських компаній з іноземним капіталом. Більшість агрохолдингів у своїй структурі мають нерезидентів засновників, через це не можуть брати участі в процесі купівлі. Проте і самі агрохолдинги також не висловлювали публічного бажання до скупки землі, а сконцентрувалися на оренді. Ба більше, на думку деяких учасників ринку — найкраща земля уже в оренді, відтак кількість орендодавців, які бажають продати свої прибуткові активи, є незначною.

Зміна ціни перебуває в прямій кореляції до орендного доходу, який приносить ділянка, а також до нормативної грошової оцінки, яка змінюється в середньому на 8% щорічно. "Відтак зростання ціни в межах 8-10% на рік цілком відповідає цьому адміністративному "важелю", який "тягне" ціну за собою штучно, а не через збільшення попиту чи зростання ефективності використання гектарів. Зрештою, вартість землі визначається ситуацією в реальному аграрному виробництві. Зважаючи на комплекс негативних факторів, які останніми роками доводиться долати аграрним компанії, очікувати на зростання прибутковості землі теж не варто", — додають автори матеріалу.

Журналісти відзначають, що варто обережно ставитися до очікувань щодо швидкого притоку інвестицій у землю з іноземних джерел. "Дійсно, Україна потребуватиме сотень мільярдів доларів на відновлення інфраструктури економіки, і левова частка піде на сільське господарство. Проте оцінки того, скільки з цих грошей піде саме на ринок — варто робити вкрай помірковано. Далі, допоки ринок закритий для іноземних компаній, стрімка динаміка зростання є лише теоретичною… Поствоєнні ризики, замінованість, конкуренція з боку вітчизняних виробників — можуть пригальмувати навіть спекулятивний попит з боку зовнішніх інвесторів, які будуть купувати гектари для перепродажу, а не для обробітку. Крім того, використання землі як застави для отримання кредитів на розвиток бізнесу, є вкрай непоширеним явищем", — йдеться в статті.