СМИ назвали причины, почему земля почти не подорожала за последние пять лет. И это не только война
Вместо обещанных $5000 перед открытием рынка земли сельскохозяйственного назначения через шесть лет средняя цена за гектар едва достигла $1800. Причиной стала не только война, но отсутствие реальных экономических стимулов для роста эффективности производства, спроса со стороны крупных агрохолдингов и фактический запрет на приобретение участков любыми компаниями с иностранным капиталом.
Об этом говорится в материале издания ТСН, передает "ДС".
Доходность в 15-20% в год с каждого гектара приобретенной земли сельскохозяйственного назначения потенциальным инвесторам обещают компании, специализирующиеся на сделках по купле-продаже земли. Таким образом, они формируют у потенциальных инвесторов устойчивые ожидания о том, что цены на рынке будут идти только вверх, говорится в статье. Основанием для таких прогнозов называют целый ряд факторов – от будущего послевоенного восстановления и притока иностранных инвестиций до дефицита качественной земли через оккупацию, минирование, близость значительной части плодородных полей к линии столкновения и т.д. Впрочем, реальные цифры демонстрируют, что такие ожидания завышены.
По данным OpenDataBot, средняя стоимость гектара земли за неполные полгода с начала 2026 года составляла около 75 тыс. грн – это не более $1800. При этом по сравнению с 2021 годом средняя цена составляла 36,5 тыс. грн. ($1350) рост составил 32% или около 5% в год, что соответствует инфляции доллара. Всего за четыре года полноценной работы рынка было заключено около полумиллиона сделок на общую сумму около 50 млрд грн. — около $1,2 млрд, что явно "не дотягивает" до ожидаемых десятков миллиардов инвестиций. Само количество сделок при этом уменьшается: если в январе-апреле 2025 продали 92,9 тыс. га, то в этом году — 82,1 тыс. га.
В Госгеокадастре, подводя весной этого года итоги развития рынка земли после прохождения символических 1 млн га, констатировали, что прогнозы о массовой продаже участков не оправдались и в экономическом обороте находится не более 6% всей земли, находившейся под мораторием. При этом большинство участков находятся в аренде. Это значит, что владельцы не до конца могут распоряжаться землей так, как им бы хотелось.
Даже когда в 2024 году рынок открылся для юридических лиц – "бума" все равно не произошло. Тогда Минэкономики прогнозировало ежегодное увеличение цены гектара на 10–15%, потому что на рынок должны выйти "те, кто давно ждет". Коммерческие компании давали прогнозы от 15–20% до 50–60% роста цен в первый год. В первую неделю открытия рынка для компаний не заключили никакого соглашения с участием юридических лиц, а бизнес в первые недели скорее продавал землю, чем покупал. В целом же за четыре года владельцев сменили едва 1,5% наделов, говорят эксперты.
Еще одна причина, почему не произошло "бума" — рынок все еще закрыт для иностранцев и украинских компаний с иностранным капиталом. Большинство агрохолдингов в своей структуре имеют нерезидентов учредителей, поэтому не могут участвовать в процессе покупки. Однако и сами агрохолдинги тоже не выражали публичного желания к скупке земли, а сконцентрировались на аренде. Более того, по мнению некоторых участников рынка — лучшая земля уже в аренде, поэтому количество арендодателей, желающих продать свои прибыльные активы, незначительно.
Изменение цены находится в прямой корреляции к арендному доходу, который приносит участок, а также к нормативной денежной оценке, которая изменяется в среднем на 8% ежегодно. "Следовательно рост цены в пределах 8-10% в год вполне отвечает этому административному "рычагу", который "тянет" цену за собой искусственно, а не из-за увеличения спроса или роста эффективности использования гектаров. В конце концов, стоимость земли определяется ситуацией в реальном аграрном производстве. Учитывая комплекс негативных факторов, которые в последние годы приходится преодолевать земли авторы материала.
Журналисты отмечают, что следует осторожно относиться к ожиданиям быстрого притока инвестиций в землю из иностранных источников. "Действительно, Украина потребует сотен миллиардов долларов на восстановление инфраструктуры экономики, и львиная доля пойдет на сельское хозяйство. Однако оценки того, сколько из этих денег пойдет именно на рынок — стоит делать крайне умеренно. Далее, пока рынок закрыт для иностранных компаний, стремительная динамика роста является лишь теоретической... Поствоенные риски, заминирование спекулятивный спрос со стороны внешних инвесторов, которые будут покупать гектары для перепродажи, а не для возделывания. Кроме того, использование земли как залога для получения кредитов на развитие бизнеса является крайне нераспространенным явлением", — говорится в статье.
