Підстав для зростання цін на сільськогосподарську землю немає: бульбашку надувають посередники, — ЗМІ
Ринок сільськогосподарських земель дедалі більше нагадує спекулятивну бульбашку: експерти застерігають, що стрімке зростання цін може бути зумовлене не реальними економічними чинниками, а активністю інвесторів і спекулянтів, як це часто відбувається на ринку криптовалют
Посередники на ринку сільськогосподарських земель активно рекламують можливість отримувати до 20% річних практично без ризиків і додаткових зусиль. Однак експерти застерігають, що подібні обіцянки можуть бути надто оптимістичними та не відповідати реальній риноквій ситуації, пише УНІАН.
Нещодавно аналітична група OpenDataBot опублікувала дані щодо середніх цін за гектар в угодах з продажу землі в 2026 році. "Оптимістична середня цифра у 75 тис. грн за гектар виглядає обнадійливо. Проте, будучи вирваним з контексту, цей показник спотворює реальність", йдеться в матеріалі.
"Реальне зростання цін в доларовому еквіваленті за останні 5 років становило лише 30%, тобто не більше 5-6% на рік. Крім того, кількість угод зменшується: порівняно з 2025 роком, в 2026 уклали на 15-20% менше – якщо торік за цей період продали 92,9 тис. га, то цьогоріч -82,1 тис. га. Це не виглядає як динамічне зростання попиту", — додає видання.
На середню ціну суттєво впливає регіон розміщення ділянки: у прифронтових землі продаються дешевше, у західних — дорожче. При цьому на заході складно купити великі масиви, середній розмір лоту – менше гектара. Тож тут швидше йдеться про купівлю для подальшого перепродажу, аніж про реальний бізнес, що інвестує у розвиток агросектора, якому потрібні великі блоки наділів. "Тобто, по суті, "точкові" спекулятивні інвестори можуть за бажання "розганяти" середній показник по ринку, завищуючи ціни для виробників до економічно нерентабельних показників", — йдеться в статті.
Як показала на масиві понад 210 тисяч угод з реєстру Держгеокадастру за 2021–2025 роки дослідниця KSE Євгенія Митряхіна, основним драйвером зростання цін на землю є не підвищення продуктивності і навіть не зростання орендних доходів. Передусім ціни рухає вгору індексування нормативної грошової оцінки. Щороку воно відбувається орієнтовно на 8%, тобто приблизно на коефіцієнт інфляції. Модель показує: збільшення НГО на 1% супроводжується зростанням ціни угоди приблизно на 0,55%.
Це означає, що, по-перше, зростання цін має адміністративний характер, а по-друге, реальне зростання в кращому разі зберігає капітал, але не примножує його. І про обіцяні 15-20% не йдеться. "Тобто фактично, як і у випадку з умовним "біткоїном", за ціновим коливанням на ринку землі не стоїть економічна динаміка. Ані зростання продуктивності, ані залучення інвестицій в цей ринок не грають ролі", — додає видання.
Ще одна проблема, яка "обʼєднує" землю і криптовалюту – виклики ліквідності. З одного боку, формально ви можете швидко продавати наділи (якщо знайдете нового власника, готового заплатити), з іншого – вийти з активу дорожче за ціну купівлі — складно, оскільки йдеться зазвичай про продаж обтяженої орендою ділянки. "Майже всі привабливі землі вже перебувають у довгостроковій оренді. Навіть купуючи у власність, покупець отримує землю з орендарем і його переважним правом — фактично це еквівалент купівлі прав оренди, а не "чистого" наділу", — відзначають автори.
За оцінкою VoxUkraine, нині лише близько чверті угод узагалі розкривають ціну — решта занижують її заради економії на податках. Більше того, зараз орендна плата відстає від зростання вартості наділів – це виглядає як класична ознака надування, а не фундаментального зростання. Дохідність оренди стиснулася з 7–10% на старті ринку до близько 3-5% у 2026 році.
Аналогічно спростовується й аргумент про "низьку базу": "дешево" не означає "зростатиме". "Сьогоднішній дисконт відображає реальні ризики — війну, відсутність іпотеки, заборону для іноземців, тонкий ринок. Доки ці ризики наявні, низька ціна економічно виправдана, а не "аномальна". А аргументи про "недооціненість", "недокапіталізацію", порівняння із ціною в сусідніх європейських країнах, де немає війни – варто відкласти в сторону і обʼєктивно подивитися на ризики і перспективи: підстав для реального "бусту" в цінах наразі немає", — резюмує видання.
