Эдди Прилепский: На офисном рынке формируется временное окно возможностей

Подробности об участии в выставке рассказал Эдди Прилепский, CEO и член совета директоров SvitLand Development.

"ДС" Какой была цель вашего участия в MIPIM 2018? Удалось ли достичь поставленных задач?

Э.П. Целью стенда SvitLand Development на выставке была презентация коммерческой недвижимости компании в Киеве и Минске для ее дальнейшей продажи. Нам было важно понять степень заинтересованности объектами и вообще возможности их реализации по приемлемой цене.

По итогам MIPIM 2018 могу сказать, что мы увидели определенный интерес к киевскому объекту — ТОЦ Silver Breeze, однако он был проявлен со стороны знакомых нам в Украине контактов. Внимания со стороны западных инвесторов практически не было. Тем не менее мы получили четыре активных предложения по сделке с Silver Breeze. Конечно, мы могли получить их, не выезжая из Киева. Однако основным бонусом участия в выставке в формате стенда, безусловно, стал непрерывный нетворкинг, который дал четкое понимание отношения инвесторов к Украине и то, как они видят потенциал страны.

Кроме того, у нас есть два реальных предложения от потенциальных покупателей ТОЦ Silver Breeze со ставкой капитализации 12–12,5%. Объект пользуется интересом, что обусловлено его 100%-ной заполняемостью, качественным тенант-миксом, понятным NOI и др. Однако после обсуждения с советом директоров материнской компании SvitLand Development — Jerusalem Economic Corporation — было принято решение не только не продавать объект с целью покинуть рынок Украины, а проработать опцию увеличения портфеля посредством дополнительных инвестиций в страну.

Стал бы я делать стенд, понимая теперь результат? Наверное, да, так как в нашем конкретном случае это довольно неожиданно привело к "реверсу", то есть изменению стратегии компании. Я, безусловно, рад этому.

Основные выводы после участия в выставке: спрос на офисы в Киеве существенно вырос. На сегодня это единственный сегмент рынка недвижимости, который еще как-то привлекает внимание иностранных инвесторов. Тем не менее отсутствие реального банковского финансирования, политическая нестабильность и коррупция по-прежнему их отпугивают.

Вместе с тем даже несколько активизировавшихся инвестиционных групп (Dragon Capital, "Альфа" и др.) уже поменяли настроение на офисном рынке. Ставки капитализации находятся на уровне около 12% с тенденцией дальнейшего понижения. Это очень существенно. Кроме того, активно растущая индустрия IT сигнализирует о будущем потенциальном развитии рынка офисной недвижимости Украины, а если предположить, что все-таки что-то поменяется на макроэкономическом и политическом уровнях, то выгоды понятны всем.  

"ДС" Каковы ваши впечатления от выставки в целом и от того, как была представлена Украина на этом мероприятии?

Э.П. Если говорить в целом об участии Украины в MIPIM в текущем году, то, кроме присутствия Киева, я не видел других регионов страны. Очень жаль, ведь это действительно самое важное событие, и таким городам, как Львов, Харьков, Одесса, безусловно, имеет смысл быть представленными на выставке и показывать свой потенциал.

Активность на киевском стенде была на довольно высоком уровне, однако насчет эффективности — сложно сказать. Если немного критики, у меня было ощущение, что все свелось к тусовке киевлян с киевлянами. Это тоже важно и необходимо, но для этого MIPIM не нужен. 

"ДС" По итогам посещения выставки и общения с другими участниками какие выводы вы сделали для себя? Насколько Украина и украинские компании интересны представителям других рынков для сотрудничества?

Э.П. Низкие антикризисные учетные ставки во всем западном мире стимулируют инвестиционные институты и фонды искать новые рынки для вложений капитала, где они могут получить более 3–7% годовых. Так, на MIPIM 2018 хитом инвестиций стали Таиланд или, например, сосед Украины — Польша. Последние годы инвесторы пристально смотрят на украинский рынок недвижимости, однако вкладывать средства не спешат по причине так называемых deal breakers. Это коррупция, нестабильность, отсутствие банковского сопровождения — всем известные проблемы, которые не решаются, а некоторые даже усугубляются, как то вымогательства со стороны госорганов. Страна теряет драгоценные годы, а привлекательные для инвесторов показатели доходности долго существовать не будут. Потому я, объективно, не вижу того, что в украинский рынок недвижимости будут направлены массовые зарубежные инвестиции.

Я по-прежнему совершенно не верю в проекты торговых центров — в этом сегменте в Украине правят бал "девелопмент абсурда" и отмывание денег. В секторе жилой недвижимости нет потенциала роста, которого достаточно и для инвестора, и для подрядчика — маржа минимальная и делить ее нереально. А вот в секторе офисных и многофункциональных центров есть окно возможностей на несколько лет, это обусловлено тем, что в данных сегментах длительное время ничего не строилось и образовался дефицит предложения. Мы этот шанс увидели и намереваемся использовать.

В целом, если Украина все-таки поменяется и уберет все вышеуказанные барьеры, то зарубежные инвесторы придут на этот рынок, ведь больше нигде в мире они не найдут такие ставки капитализации. Произойдет ли это на самом деле? Пока у меня оптимизма мало.  

http://www.silverbreeze.ua
Tel: +38044 235 00 25
Київ, просп. Павла Тичини, 1-в