Экономика

Наценка не сработала

Наметившееся в прошлом году оживление на рынке земельных участков под индивидуальную жилищную застройку сошло на нет. Количество сделок в этом сезоне

Наметившееся в прошлом году оживление на рынке земельных участков под индивидуальную жилищную застройку сошло на нет. Количество сделок в этом сезоне снизилось почти вдвое — так киевляне отреагировали на попытки владельцев земли повысить цены. Те, кто готов вкладывать деньги в наделы, заметно изменили критерии выбора и не согласны платить дорого даже за идеальные объекты. Учитывая, что предложение продолжает расти, хозяева вскоре будут вынуждены пойти на уступки.

Бум отменяется

Киевляне теряют интерес к земельным участкам в пригороде. В прошлом году на этом рынке едва ли не впервые после кризиса наметилось оживление. Продажи наделов выросли почти вдвое: ежемесячно заключалось до 1,5–1,8 тыс. сделок.

Горожане потянулись было к земле не в последнюю очередь благодаря привлекательным ценам. По сравнению с докризисным периодом они снизились в 1,5–2 раза. В некоторых районах области, к примеру в Макаровском и Бородянском, где проводилась массовая распаевка участков, за сотку просили всего по $400–900, что позволило реанимировать мечту о собственном загородном доме даже покупателям со сравнительно небольшим бюджетом.

Владельцы земли восприняли рост спроса как повод для пересмотра цен. Самые востребованные участки (в хорошем месте, правильной формы, с коммуникациями и беспроблемными документами), которые в минувшем сезоне попали в список дефицитных, за последние полгода подорожали на 15–20%.

Менее привлекательные объекты выросли в цене на 7–10%. В итоге количество сделок резко сократилось. По данным SV Development, с начала нынешнего года по 25 ближайшим к столице административным районам Киевской области было продано менее 4,5 тыс. участков, тогда как за шесть месяцев 2012 г. свыше 7 тыс.

Такой резкий спад интереса объясняется просто: доходы киевлян не растут, а банки сделки с землей практически не кредитуют. Горожане, имеющие хоть какой-то стартовый капитал, переориентировались на покупку домов в коттеджных городках, где множится предложение недорогих объектов, в частности таунхаусов, которые к тому же можно приобрести в рассрочку от застройщика.

Те, кто все же готов вкладывать деньги в землю, ищут наиболее экономные варианты. Самыми ходовыми являются участки по 6–10 соток, на которые приходится 70% сделок. Бюджет среднестатистического покупателя в этом случае едва дотягивает до $20 тыс. Приобретать участки от 20 соток готовы не более 20% горожан, а на угодья от 50 соток до гектара претендует всего 10% клиентов.

Пригород переоценивают

Продолжают меняться и географические предпочтения потенциальных покупателей земли. Житомирское направление, которое киевляне начали массово осваивать после кризиса как одно из наиболее дешевых, в нынешнем сезоне возглавило список самых ходовых. Участками в районе Житомирской трассы все чаще интересуются не только покупатели со средним уровнем доходов, но и богачи.

Обуховское направление, которое еще недавно было вожделенным местом прописки для столичной элиты, выходит из моды. Хороших участков там практически не осталось, доступ к коммуникациям есть далеко не везде, не говоря уже о выходах к реке или лесу, зачастую перегороженных частными угодьями "слуг народа".

Кроме того, в последнее время участились случаи передела собственности в элитных поселках, когда сделки по участкам, заключенные несколько лет назад, признавались недействительными в судебном порядке. В итоге земля оказывалась в собственности более влиятельных соседей.

Этот факт заставляет избавляться от здешних элитных домов многих состоятельных киевлян. Они выставляют коттеджи на продажу и на вырученные деньги приобретают участки и строят имения в более спокойных местах, в том числе и по житомирскому направлению. Там предлагается достаточно много хороших наделов с коммуникациями, есть живописная природа и удобное транспортное сообщение.

Сравнительно высокий спрос позволил владельцам наделов повысить цены. В Киево-Святошинском районе за последний год участки подорожали на $300/сотка (до $4,8 тыс.).

Те, кому эти цены уже не по карману, присматриваются к участкам в бориспольском, одесском и броварском направлениях, где также неплохое предложение наделов с коммуникациями, есть живописные ландшафты и, что самое главное, все это еще реально приобрести по адекватным ценам (от $1,5 тыс. за сотку). Причем за последний год расценки здесь повысились незначительно — на $20–40. Дешевым остается и Бородянский район (от $1,2 тыс./сот.).

В то же время вышгородское направление, которое после кризиса начали массово застраивать горожане, теряет популярность. За последние годы там возвели несколько элитных коттеджных поселков, что послужило сигналом для богачей к освоению окрестностей. Многие сумели заполучить лучшие участки с выходом к Киевскому водохранилищу и озерам.

В итоге доступ к береговой линии для простых смертных оказался почти отрезанным. Цены же на землю достаточно высокие — до $5–6 тыс. за сотку. По этой причине количество желающих приобрести участок в районе с начала года снизилось, пожалуй, наиболее существенно, что заставило хозяев наделов заволноваться. За последние полгода стоимость сотки здесь упала почти на $20, причем риэлторы утверждают, что конкретному покупателю владельцы готовы уступать значительно больше — до 10–15% от заявленной цены.

Эксперты прогнозируют, что вскоре пойти на попятную вынуждено будет большинство продавцов земли. На сегодняшний день на продажу выставлено более 20 тыс. участков, и эта цифра постоянно растет. Учитывая же снижающийся спрос, даже самые привлекательные объекты продаются месяцами, особенно если их цена выше рыночной, а риэлторы хотят дополнительно получить с покупателя за свои услуги 3–5% от стоимости надела.

Менее привлекательные наделы вообще висят в базах данных агентств годами, и реализовать их хозяева смогут, лишь хорошо подвинувшись в цене. Ожидается, что многие из них откажутся от мечты продать землю подороже и начнут сбрасывать цены, которые к концу нынешнего года упадут на 7–10%.