Пригород мельчает
Дешевизна квартир в пригороде Киева привлекает все больше горожан. За год спрос на них вырос на 10–15%. Но предложение увеличивается вдвое быстрее, что вынуждает застройщиков снижать цены. Впрочем, сколь бы уступчивыми не были продавцы квадратных метров, в ближайшее время им придется побороться за клиентов.
Ведь многие населенные пункты оказались настолько перегружены новостройками, что уже не могут предложить жильцам прежних преимуществ: хорошей транспортной доступности и нужного количества мест в садиках и школах.
Жилое направление
Киевляне продолжают переселяться в пригород: спрос на квартиры в новостройках вблизи столицы за последний год вырос как минимум на 10–15%.
Потенциальные покупатели по-прежнему наиболее активно интересуются возможностью приобрести жилье в Ирпене, Буче, Гостомеле. Их привлекает разрекламированная застройщиками хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура и окружающие эти населенные пункты леса.
Немало желающих стать счастливыми обладателями квадратных метров и в Броварах, Вишневом, Боярке или Вышгороде. В последнее время заметно увеличился спрос на первичку и в так называемых буферных зонах (застройка между Киевом и пригородными населенными пунктами): хорошо идут продажи квартир в новостройках между Киевом и Вишневым, Киевом и Ирпенем.
Главное, что привлекает покупателей, — невысокая стоимость таких объектов. Цены стартуют с 4–5 тыс. грн./кв. м, тогда как, к примеру, на окраине столицы аналогичную квартиру можно найти не дешевле 8 тыс./кв. м.
В том же Ирпене или Буче "единичку" реально купить всего за $25–30 тыс., тогда как в столице она обойдется как минимум в 1,5 раза дороже. Поэтому будущих жильцов не смущает даже отсутствие вблизи новостроек инфраструктуры — зачастую такие дома сооружаются просто в чистом поле.
"В ближайшем пригороде строятся преимущественно объекты эконом-класса. И какие бы их дополнительные преимущества не рекламировались (озеленение территории, экологичность и пр.), решающей все же является цена. Исходя из этого застройщики предлагают такие планировочные решения и площадь жилья, чтобы итоговая стоимость квартиры была ниже, чем на окраинах Киева", — поясняет заместитель генерального директора компании ТММ Алексей Говорун.
Многие киевляне, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, продают малогабаритные квартиры в городе и приобретают за эти деньги "двушки", а то и "трешки" в пригороде. Будущих новоселов подкупают также сравнительно сжатые сроки реализации проектов. Как правило, в пригородных населенных пунктах строятся небольшие дома высотой в 5–6 этажей, следовательно, от закладки фундамента (на этом этапе можно выкупить жилье по минимальной цене) до сдачи новостройки в эксплуатацию проходит не более года.
"Малоэтажное строительство ведется по упрощенной процедуре, и средний цикл возведения таких объектов составляет всего 9–12 месяцев, тогда как столичные высотки строятся по 18–36 месяцев", — объясняет управляющий директор компании ARPA Real Estate (реализует объекты ЮЗСТ) Михаил Артюхов.
Застройщики перестарались
Высокий спрос на жилье в пригороде воодушевил застройщиков, которые анонсируют все новые и новые проекты. По данным аналитика компании CV Development Сергея Костецкого, за последний год предложение новостроек в радиусе 30–35 км от столицы выросло по меньшей мере на 25–30%.
На сегодняшний день потенциальным покупателям предлагаются квартиры примерно в трехстах объектах. Лидирует в этом списке Ирпень, где реализуется жилье в 96 домах. Здесь же заявлены и самые низкие цены — от 4,5 тыс. грн. /кв. м. За такие деньги можно приобрести квартиру в строящемся доме по улице 10-я линия и в сданном в эксплуатацию комплексе "Европейский".
В Броварах, Буче, Вишневом на продажу выставлено по 20 новостроек, а цены стартуют с 5,5–6,5 тыс. грн./кв. м, в Борисполе и Вышгороде — по 10 (5,5–6 тыс. грн./кв. м), в Гостомеле — 5 (от 5,2 тыс. грн./кв. м). И предложение будет только расти.
Сейчас застройщики активно отводят землю под жилые объекты. На ближайший год намечено начало строительства как минимум еще 30–40 домов. Этому способствует не только армия потенциальных покупателей, но и сравнительно легкое и дешевое решение вопросов о выделении земли и подключении объектов к коммуникациям.
В пригороде на это требуется в 5–10 раз меньше денег, чем в столице. По этой причине стройку все чаще начинают местные мелкие фирмы, а то и частные предприниматели, имеющие нужные связи среди чиновников.
Понятно, что экономия на разрешительных документах и отчислениях городу позволяет им предложить покупателям весьма привлекательные цены. При этом зарабатывают они зачастую даже больше, чем их столичные коллеги, продающие квадратные метры по более высоким ценам.
Бум на рынке пригородной застройки не позволяет компаниям пересмотреть прайсы. В прошлом году, оценив растущую активность покупателей, эксперты прогнозировали подорожание квартир вблизи Киева на 5–10%.
Но этого не произошло, поскольку предложение на сегодняшний день заметно превышает спрос. Более того, многие застройщики вынуждены снижать расценки и предлагать клиентам различные приятные бонусы.
К примеру, как рассказывают в отделе продаж ЖК "Чистые сосны" (Украинка), если в прошлом году они реализовывали квартиры по 7 тыс. грн./кв. м, то сейчас, чтобы распродать жилье, выставили его по 5,5 тыс. грн. За последний год увеличилось также количество предложений о продаже квартир в беспроцентную рассрочку на два–четыре года.
И по мере ужесточения конкуренции щедрость застройщиков будет только расти, тем более что многие из них не имеют "длинного" денежного ресурса, поэтому готовы продавать жилье со скидками, лишь бы быстрее "отбить" вложенное.
Впрочем, нередко по бросовым ценам предлагаются проблемные объекты (на которые сложно получить право собственности, существуют сложности с подключением к коммуникациям и пр.).
Несмотря на все преимущества пригородного жилья, этот рынок постепенно насыщается. Небольшим городкам все сложнее вместить растущее как на дрожжах количество новоселов. К примеру, бум строительства в населенных пунктах по варшавскому и житомирскому направлениям привел к тому, что добираться оттуда в Киев жильцам приходится уже далеко не 15 рекламных минут, а часами простаивая в пробках.
Не хватает также мест в садиках и школах. По этой причине потенциальные покупатели будут переориентироваться на новостройки в близлежащих селах, где и цены ниже, и соседей меньше.
К примеру, в этом году активно застраиваются села Хотов, Гатное, Чабаны, Крюковщина. Там незагруженные дороги, неподалеку запланировано строительство ТРЦ "Республика", что привлекает как застройщиков, так и покупателей. Цены же более чем приемлемые — от 3,5–4 тыс. грн./кв. м.
В селе Мощун, в 11 км столицы, жилье предлагается вообще от 3 тыс. грн. Среди других перспективных направлений Михаил Артюхов выделяет район села Погребы возле речки Десенка. Застройщики планируют новые объекты также в селах Бориспольского района и в окрестностях Виты Почтовой по Одесской трассе.
