Прорабы-дизайнеры. Доверять ли отделку квартиры застройщику

"Деловая столица" начинает цикл статей "Внутренний мир" о трендах в ремонте и реконструкции помещений. 

Согласно "Отчету о финансовой стабильности" НБУ в прошлом году украинские застройщики ввели в эксплуатацию на 13% больше новых квартир, чем в позапрошлом. Для Киева этот показатель составил целых 40%. А вот спрос на жилье не так велик: украинцы хоть и считают недвижимость выгодной инвестицией, но все еще переживают сложные времена. Кроме того, продолжительное падение цен на жилье обнадеживает: мол, стоит подождать год-другой - и найдется предложение даже по самому худому кошельку.

Застройщики, с одной стороны, пытаются предугадать тренды рынка и пожелания клиентов, с другой - не вкладывать лишние деньги в объекты, которые могут годами ожидать своих жильцов.

Старая услуга на новый лад

Один из традиционных пунктов жилищного меню - квартиры с отделкой. В некоторых домах в наличии и уже готовые для жизни помещения, и квартиры под ремонт. Например, в столичном новострое "Маричейка" (банк "Аркада" и ООО "Будеволюція") в ассортименте одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с отделкой и двухуровневые помещения без нее. В домах комплекса "Яскравий" от "Интергал-буд" предлагают типовой ремонт как дополнительную услугу. На выбор - несколько вариантов дизайна. Остановиться на одной из разработанных схем оформления застройщик Royal House приглашает жителей комплекса "Британский квартал".

Впрочем, большинство строительных компаний предпочитают за ремонт не браться. Ограничиваются стяжкой на полу, застекленными балконами, счетчиками воды и электричества. Иногда в комплекте - датчики пожара и затопления.

По данным руководительницы консалтинговой компании City Development Solutions Ярославы Чапко, на столичном рынке недвижимости количество квартир, где застройщик сделал базовый ремонт, не превышает 10%.

"Сегодня застройщики стараются максимально привлекать покупателей различными опциями, отделка - это одна из них. Пока покупатель настороженно относится к такой возможности, памятуя не очень удачный опыт прошлых лет, - до последнего времени застройщики использовали самые дешевые отделочные материалы и часто работы делались некачественно", - поделилась Ярослава Чапко в комментарии "ДС".

По ее словам, сегодня ситуация начинает меняться. Разрабатываются дизайн-проекты для квартир, делаются специальные шоу-румы, где покупатель может пощупать, оценить качество ремонта. У клиента, как правило, есть опция - согласиться на отделку или купить квартиру без нее. Если он соглашается на такую услугу от застройщика, средние цены для отделки и иногда частичной меблировки жилья эконом- и комфорт-класса колеблются от бюджетых $150-180 до $350-400 за кв. м. В среднем отделка обо-
йдется около $230-280 за кв. м.

Однако, пытаясь внедрить дополнительные услуги, некоторые застройщики натыкаются на подводные камни. Так, Urban Development Group анонсировал ремонт квартир на сразу нескольких этажах ЖК Campus, однако впоследствии отказался от затеи.

"Желающих было много, но по предварительной цене около 130 $/кв. м. Эта цена устраивала всех, мы реализовали шоу-рум и по итогам ремонта посчитали, что тот продукт, который мы хотели бы продавать, никак не умещается в $130. Поэтому мы отказались от его реализации: дешево и плохо мы продавать не хотим", - рассказала руководительница отдела маркетинга компании Анна Котковец.

По ее мнению, такой продукт имеет смысл предлагать только по низкой цене, за большие деньги клиенты могут реализовать отделку и сами, по предварительному дизайну.

Для застройщика квартиры с отделкой - дополнительные заботы. Необходимо не только создать и обслужить еще один фронт работ, что существенно затягивает сдачу объекта в эксплуатацию, но и в большинстве случаев позаботиться о гарантии на ремонт.
Анна Котковец отмечает, что одна из заинтересованных категорий в квартирах с отделкой - молодые семьи с детьми, которые не желают тратить время на квартирные хлопоты, а к тому же и ограничены в бюджете.

Пакетное предложение: удобно, но с проблемами

Несколько вариантов обоев на выбор, дешевая украинская сантехника и крашеные стены в ванной - вполне достаточно, чтобы обжиться первые несколько лет. К тому же за это время дом даст усадку, а в квартире, если покупателю уж очень не повезло, могут по-
явиться трещины и проявиться другие огрехи, которые скроет уже второй, более качественный ремонт.

Впрочем, здесь и минусы любого пакетного предложения: платить придется в том числе за опции, в которых нет необходимости, а изначально поменять комплектующие - например, заказать более качественную сантехнику - может оказаться проблематичным. Кроме того, многие украинцы все еще предпочитают делать ремонт или хотя бы определенный массив работ собственными силами.

По словам дизайнера-декоратора Яны Молодых, последние годы все больше семей среднего достатка предпочитают координировать оформление квартиры самостоятельно.
"Мои заказчики - это семьи, для которых важно получить комфортное жилье с учетом последних тенденций, но при этом вневременное, не требующее кардинального видоизменения в ближайшие годы. Квартиры же с готовой отделкой в жилых комплексах безличностные, они никакого отношения к дизайну не имеют и индивидуальных пожеланий не учитывают", - говорит дизайнер.

Предложений квартир с ремонтом в элит- и бизнес-классе практически нет. "Чем больше у человека денег, тем выше требования. И когда застройщик дает обеспеченному человеку свои решения и наработки, он первым делом говорит: "Убирайте все это, делаем так, как я сказал". Это общая тенденция покупателей объектов классов бизнес и элит. Поэтому застройщики никогда не делают упор на внутреннюю отделку квартир. Они предлагают просторные холлы, консьерж-сервисы, наблюдение, но не касаются оформления, потому что это деньги на ветер", - объясняет коммерческий директор Kadium Development Евгений Смирнов.

У обеспеченных людей жилье к тому же становится одним из способов самовыражения. Именно богатые люди могут позволить себе авангардный дизайн с отходом от канонов масс-маркета. Так, на международном конкурсе дизайна International Property Awards 2017-2018 "золота" удостоились два проекта украинской студии Sergey Makhno Architects. В одном из них - "Квартире ваби-саби" стены покрывала глина в стиле домов-мазанок, а потолок - деревянные балки. При этом квартира выглядит очень современно и буквально нафарширована технологиями. Авторский подход и разрыв шаблонов продолжает укореняться как мировой тренд.

Ставка на элитарность

Эксперты утверждают, что еще одна категория покупателей квартир с отделкой - люди, которые инвестируют в жилье, чтобы далее его сдавать. У них нет потребности делать ремонт под себя, поэтому желание сэкономить время и усилия более чем понятны. В случае аренды на несколько месяцев эстетические нюансы могут оказаться не так уж важны. Если же арендаторы выбирают жилье на годы, со временем они смогут сделать свой ремонт, а потраченную сумму вычтут из арендной платы.

Впрочем, отделка от застройщика актуальна опять-таки для бюджетной недвижимости. Так, на сервисе lun.ua за 30-50 тыс. грн в месяц предлагают всего 12 двухкомнатных квартир. Все - в ЖК Riverstone. Акцент делают на дизайнерском ремонте, качественной технике и красивом виде на Днепр. В этом же ценовом диапазоне в Шевченковском, центральном, районе Киева предложений уже 112. Убранство некоторых намного уступает левобережным конкурентам. За 50-100 тыс. в центре - 21 квартира, а в Дарницком таких предложений нет.

Евгений Смирнов подтверждает, что в квартирах более высокого класса цену как раз формирует близость от центра города и статусность жильцов. Оформить жилье арендатору часто предоставляют самому, исходя из личных предпочтений.

"Иногда арендодатели делают индивидуальные ремонты с вау-эффектами - кинотеатрами, бассейнами и другими атрибутами роскоши. Такие дома, как правило, арендуют на два-три месяца. Если же речь идет о долгосрочной аренде на несколько лет, делать отделку самостоятельно арендодателю смысла нет. Проще показать дизайн-проект, предложив разные варианты", - утверждает наш собеседник.

Он добавляет, что сдача в аренду элитного жилья и в тяжелые времена остается выгодным бизнесом, ведь спрос на него более-менее постоянен. Для топ-менеджеров европейских компаний, работающих в Украине, сумма в 6-10 тыс. евро - далеко не заоблачная. Кроме того, богатые люди остались при своих капиталах, а их требования к недвижимости не уменьшились.