Режут по жилому
Под занавес парламентской сессии депутаты приняли закон, который еще на год освободил граждан от новой повинности — уплаты налога на недвижимость. Правда, теперь им снова придется переучиваться: вместе с новой датой начала действия этого налога народные избранники изменили и правила его расчета. Теперь владельцы недвижимости будут платить за превышение установленного необлагаемого минимума квадратных метров, а не за количество зарегистрированных на них домов и квартир.
"Квадратная" справедливость
По аналогии с действующими нормами Налогового кодекса Украины новый закон освобождает от налога владельцев квартир жилой площадью до 120 кв. м и домов до 250 кв. м. Налог придется платить только за площадь, превышающую эту квадратуру.
Но если недвижимость используется собственниками для получения доходов (например, сдается в аренду, лизинг или используется в рамках предпринимательской деятельности), они автоматически лишаются таких преференций. При расчете налогового платежа жилая площадь недвижимости не будет уменьшаться на количество льготных метров.
Зато документ вводит льготы для физлиц, владеющих разными видами недвижимости. Им придется платить в казну только в том случае, если суммарная жилая площадь этих объектов превышает 370 кв. м (налог будет взиматься только с "лишних" метров). Тогда как по действующим нормам налог рассчитывается отдельно по каждому объекту недвижимости. По словам правоведов, такая норма освободит от уплаты налога на недвижимость многих владельцев жилья, а сам подход к начислению налога станет справедливее.
"Согласно действующим нормам Налогового кодекса при наличии у физлица нескольких объектов недвижимости налогом облагается жилая площадь во всех квартирах, домах и прочих помещениях, кроме одного объекта, в котором плательщик налога зарегистрирован либо который он определил самостоятельно. В результате, если у человека есть однокомнатная квартира в 20–25 кв. м, в которой он проживает, и домик в деревне еще на 30–35 кв. м, один из этих объектов обязательно подлежит налогообложению независимо от площади. Зато владелец загородного особняка, жилая площадь которого "впишется" в рамки законных 250 кв. м, освобождается от уплаты налога. Принятые парламентом изменения устранят этот недочет. Теперь базой налогообложения будет общая жилая площадь всех объектов, а не каждый из них в отдельности", — пояснил "ДС" адвокат, партнер АО "ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Александр Бородкин.
Под налогообложение теперь будут подпадать не только целые объекты недвижимости, но и их части. Гражданам, в чьей собственности находятся квадратные метры в различных домах и квартирах, придется суммировать их общую площадь и платить налог с излишка свыше 370 кв. м.
Прерогативу устанавливать ставки налога на недвижимость закон отдает местным советам. Размер отчислений за 1 кв. м будет привязан к минимальной заработной плате, установленной на 1 января соответствующего года. Он будет напрямую зависеть от количества сверхнормативных квадратных метров, числящихся за физлицом.
Для собственников квартир жилой площадью до 240 кв. м и домов до 500 кв. м максимальная ставка составит 1% минимальной заработной платы за 1 кв. м (на сегодняшний день — 11,47 грн./кв. м).
Для квартир площадью более 240 кв. м и домов свыше 500 кв. м ставка повышается до 2,7% (30,969 грн./кв. м).
Владельцы нескольких домов и квартир общей площадью до 740 кв. м будут платить 1%-ный налог. Если суммарный метраж недвижимости окажется выше, ставка подскочит до 2,7%.
Отдельная формула предусмотрена законом для юридических лиц. Им предписано платить 1%-ный налог с квартир, жилая площадь которых составляет до 240 кв. м, и домов до 500 кв. м. Если метраж превышает эти планки, ставка составит 2,7%.
За неуплату будут отбирать
Индульгенцию, освобождающую от уплаты налога на недвижимость, получат многодетные и малообеспеченные семьи, опекуны, попечители детей, дети-сироты, а также лишенные родительской заботы, дети-инвалиды, которые воспитываются одинокими матерями (отцами). Каждая такая семья, опекун, попечитель или ребенок смогут не платить налог по одному объекту недвижимости независимо от размера его жилой площади.
Документ также выделяет несколько категорий жилой недвижимости, которые априори не подпадают под налогообложение. В эту группу войдут объекты, находящиеся в собственности государства или территориальных общин; расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения; здания детских домов семейного типа; общежития; садовые или дачные дома, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика.
Существуют и другие пути обойти налог. Один из наиболее верных способов — разделить имущество на доли между членами семьи. В этом случае каждый из совладельцев недвижимости сможет воспользоваться правом не платить налог с "льготных" метров (120 кв. м для квартиры и 250 кв. м для дома). Это позволит свести к минимуму бюджетные платежи, а то и вовсе их избежать.
Хотя шутить с фискалами эксперты не советуют. Уклонение от обязанности наполнять казну будет чревато довольно суровыми санкциями. При просрочке уплаты налога всего на 30 календарных дней штраф составит 10% от суммы долга. Задержка более чем на месяц оценивается уже в 20%. Дополнительно за каждый день промедления будет взиматься пеня в размере 120% учетной ставки НБУ, действующей на момент возникновения налогового долга или его погашения (берется большая величина).
Юристы предостерегают, что даже копеечный долг в этом случае может быть чреват потерей недвижимости. В случае превышения порога суммы неуплаты (с учетом штрафных санкций и пени) в 340 грн. имущество налогоплательщика, стоимость которого соразмерна налоговой задолженности, переходит в налоговый залог.
"Если имущество является неделимым, как, например, дом или квартира, оно может быть полностью включено в акт описи независимо от стоимости. В этом случае его невозможно будет продать без согласия налогового органа. Последний, в свою очередь, в случае непогашения налогового обязательства сможет обращать взыскание на это имущество", — говорит Александр Бородкин.
Налог для бедных
Налог на недвижимость снова перенесли, как это уже случалось не раз. Но если ранее депутаты успевали отсрочить фискальное новшество еще до того, как владельцы квадратных метров начали рассчитываться за них с казной, то сейчас это произошло в самый разгар кампании по уплате нового налога. Тем, кто уже успел заплатить за свою недвижимость, придется решать непростой вопрос: как вернуть свои деньги?
И хотя глава Миндоходов Александр Клименко успокаивает, что проблем с этим не будет, в искренность его слов верится с трудом. Ибо весь предыдущий опыт свидетельствует: все, что попадает в закрома родины, остается там не навсегда. Перед дилеммой "платить или не платить" оказались и граждане, успевшие получить от налоговой "письма счастья" (уведомления с расчетом подлежащего уплате налога). Ведь расчет налога уже получен, но закон, освобождающий от его уплаты в нынешнем году, еще не подписан.
Правительство, предложившее упомянутые законодательные новации, безусловно, заботилось не о кошельках сограждан.
С началом кампании по уплате налога на недвижимость в Миндоходов, наконец, четко уяснили: правильно начислить и собрать его будет просто невозможно, поскольку в стране до сих пор так и не создан полный реестр собственников жилья. Сразу же после получения первых уведомлений (рассылать их начали с середины апреля) в налоговую посыпались жалобы: будущие налогоплательщики возмущались, что площадь жилья в платежке завышена.
Чтобы не дожидаться массовых разбирательств, в Миндоходов решили сыграть на опережение, пролоббировав отсрочку введения налога на недвижимость. Тем более что получить от него в общегосударственном масштабе планировалось сущие крохи —75 млн грн.
Депутаты же с радостью поддержали эти начинания, поскольку владельцы роскошных вилл и коттеджей рисковали отстегнуть в бюджет кругленькую сумму. Теперь же у них появилась не только отсрочка, но и новые возможности вообще избежать уплаты налога: в новом законе изменены и правила его расчета. Словом, когда налог начнет действовать, платить его будут далеко не самые богатые.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Ирина Павлюк, юрист АК "Коннов и Созановский"
О том, как рассчитать свой налог на недвижимость
Например, физлицо владеет двумя квартирами, жилая площадь каждой из которых составляет 130 кв. м, а также двумя домами, жилая площадь каждого из которых 260 кв. м. Общая жилая площадь разных видов недвижимости составит 780 кв. м. К таким объектам недвижимости будет применяться ставка 2,7% от минимальной заработной платы за 1 кв. м, установленной на 1 января 2014 г., поскольку их общая жилая площадь превышает 740 кв. м.
При этом физлицо может воспользоваться льготой, предусмотренной для разных видов недвижимости, и уменьшить базу налогообложения на 370 кв. м. Таким образом, базой налогообложения будет жилая площадь в размере 410 кв. м.
Для расчета можно взять размер минимальной заработной платы, который будет применим с 1 декабря 2013 г. и составит 1,218 тыс. грн. (размер минимальной заработной платы на 1 января 2014 г. еще не установлен).
В этом случае сумма налога составит 2,7% от 1,218 тыс. грн. — 32,89 грн. за 1 кв. м. Примерная сумма, подлежащая уплате в 2014 г., в данном примере составит 13,483 тыс. грн.
Юлия Шапочка, партнер налоговой практики юридической компании TIC
О том, почему богатые не будут платить налог
Возможность не платить налог с садовых и дачных домов станет одним из наиболее популярных методов минимизации платежей в бюджет. Значительная часть элитной недвижимости, особенно в коттеджных городках вокруг Киева, построена на земле садовых товариществ с целевым назначением "садоводство".
А значит, дома на таких участках в документах регистрируются как садовые и налог с них платить не нужно. Пока государство разберется и в судебном порядке докажет, что "домик" на 2 тыс. кв. м не отвечает статье 14.1.129 Налогового кодекса Украины, пройдет немало времени. Кроме того, домовладелец всегда может заявить и обосновать, что его дом является если не садовым, то дачным. То есть предназначен для использования на протяжении года для загородного отдыха.
Такая недвижимость может иметь любой метраж и произвольную архитектуру. Все зависит от фантазии и достатка хозяина. Эта формулировка на законных основаниях избавит домовладельца от необходимости платить налог.
