Застройщики потеснили вторичку

Объявленные продавцами столичных новостроек "пригласительные" условия — акционные скидки и беспроцентные рассрочки, принесли богатый урожай. Продажи квартир выросли за нынешний год более чем вдвое, и, если так пойдет дальше, в следующем году сегмент нового жилья, который всегда был более узким, чем вторичка, имеет все шансы не только сравниться по количеству сделок с последней, но и опередить ее. Разогрев рынок, застройщики уже начали повышать цены на самое доступное жилье.

Поднялись на дешевом

Киевляне оценили преимущества нового жилья. Продажи в этом сегменте бьют все рекорды. Если в октябре прошлого года застройщикам удалось реализовать порядка 700 квартир, то за аналогичный период 2012 г. уже более 1,7 тыс. Причем из месяца в месяц количество сделок только растет. Еще в начале текущего года ежемесячные продажи жилья в новостройках не превышали 1 тыс. квартир.

О нынешних же показателях подрядчики не могли мечтать даже в благополучные докризисные времена. К примеру, в 2008 г. максимальная планка, которой удалось достичь компаниям, составила 1,4 тыс. сделок в месяц. Если так пойдет и дальше, то в следующем году объемы продаж жилья в старом и новом фонде сравняются. Застройщики уже сейчас буквально дышат в затылок продавцам вторички.

В минувшем месяце последним удалось реализовать чуть более 2,2 тыс. квартир, то есть всего на 500 больше, чем подрядчикам. До кризиса старого жилья покупалось вдвое больше, чем нового.

Ажиотаж на рынке — во многом дело рук самих строителей. На волне рецессии они существенно снизили расценки. Средняя стоимость квадратного метра упала с $2,6 тыс. до $1,4 тыс., что заставило потенциальных покупателей по-новому взглянуть на кажущиеся до кризиса недоступными новостройки. Управляющий директор ARPA Real Estate (продает объекты "Югозаптрансстрой") Михаил Артюхов говорит, что появление большого количества сравнительно недорогих жилых комплексов стимулирует горожан продавать свои квартиры на вторичке и инвестировать деньги в новостройки.

Тем более что подрядчики все лето активно заманивали потенциальных покупателей различными акциями, начиная от скидок и заканчивая беспроцентными рассрочками, которые можно было получить даже на жилье в уже сданных в эксплуатацию домах. Гораздо привлекательнее и ипотечные программы строителей. Кредиты на покупку квартир в новостройках выдают под 16% годовых, тогда как на вторичное жилье — под 20–25%.

Щедрость застройщиков позволила им увеличить продажи по сравнению с летом вдвое (в июне было заключено менее 900 сделок). Впрочем, в компаниях признают, что рекордный прирост обеспечил в основном эконом-сегмент. По сведениям г-на Артюхова, 80% всех сделок приходится на квартиры стоимостью до $1,3 тыс./кв. м. Эту информацию подтверждают и в "Киевгорстрое", представители которого отмечают, что в первую очередь раскупаются "единички" площадью 40–50 кв. м и "двушки" до 70 кв. м.

Квартиры бизнес-класса (до $2–3 тыс./кв. м) и элитное жилье (от $3 тыс./кв. м) пользуются гораздо меньшим спросом: на них приходится 13 и 7% продаж соответственно. В этих сегментах рост продаж тоже есть, но он не превышает 5–10%. Скорее всего, такая тенденция сохранится и в следующем году.

Доходные дома

Потенциальным покупателям квартир в новостройках есть из чего выбирать. На сегодняшний день на продажу выставлено жилье в более чем 140 объектах. И их количество динамично растет. Еще весной предлагались квартиры в 127, а летом — уже в 130 комплексах. По оценкам Михаила Артюхова, предложение сейчас превышает спрос как минимум вдвое. Но этим цифрам далеко до вторички, где на каждого потенциального покупателя приходится 25–30 продавцов. Кроме того, застройщики ошиблись в оценках финансовых возможностей горожан.

Так, в наиболее востребованном эконом-сегменте позиционируется только чуть более половины всех новостроек, тогда как в бизнес- и премиум-классах соответственно 25% и 15%. То есть впору говорить если не о дефиците, то, по меньшей мере, о скудном выборе дешевых квартир. Это позволяет компаниям пересматривать цены на них.

Согласно статистике SV Development за последний год среднестатистический квадратный метр в столичных новостройках подорожал на $100, до $1,7 тыс. В Дарницком, Днепровском, Святошинском районах, где возводится больше всего квартир эконом-класса, прибавка к цене еще более существенная — $120–130/кв. м.

Застройщики поясняют подорожание общей инфляцией в стране и повышением цен на стройматериалы. Но аналитики уверены, что аппетиты компаний растут по мере увеличения спроса на самые дешевые квартиры. Ведь основной виток подорожания жилья пришелся на последние полгода.

С весны, когда, собственно, и начался бум продаж, квадратный метр прибавил к цене $70. Скорее всего, на достигнутом застройщики не остановятся. Они уже поговаривают, что настало время откорректировать расценки соответственно росту валютного курса. В октябре как минимум десяток столичных новостроек уже провели индексацию, повысив цены на 500–700 грн./кв. м, что, как свидетельствуют элементарные подсчеты, существенно превышает динамику обесценивания гривни.

В ближайшие два-три месяца к ним присоединятся и остальные продавцы недорогих новостроек. Тем более что, по мнению заместителя генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу ТММ Алексея Говоруна, в 2013 г. в отличие от нынешнего нового всплеска строительного бума в столице не предвидится, что будет способствовать снижению конкуренции за кошельки потенциальных покупателей.

Жилье в объектах бизнес-класса дорожает гораздо меньшими темпами: с начала года динамика не превысила 2–3%. Элитные же квартиры продолжают дешеветь. Только за последний месяц застройщики сбросили цены на 1,6%, всего же с начала года дисконт составил порядка 5–7%.

Не исключено, что, для того чтобы распродать пустующие VIP-апартаменты, компаниям придется устроить еще более масштабную распродажу. Тем более что далеко не все они соответствуют заявленному уровню. На рынке уже было несколько скандалов, связанных с помпезными жилыми комплексами (в частности, на Воздвиженке, Подоле).

Киевляне, купившие там квартиры по космическим ценам, обнаружили, что, мягко говоря, переплатили, так как ни качество материалов, ни инфраструктура не отвечали элитному статусу.