В столичной торговле царит дефицит

В последнее время рынок торговой недвижимости столицы развивается неравномерно. Несмотря на то что активное строительство торговых центров продолжается, практически отсутствуют выставляемые на продажу отдельные магазинчики, спрос на которые превышает предложение в четыре-пять раз. Риэлторы прогнозируют, что в ближайшее время такое положение вряд ли изменится и заиметь свой магазин в центре столицы будет весьма проблематично.

В ожидании иностранцев

По данным компании Colliers International, в ближайшие три года в столице к вводу в эксплуатацию планируются более 280 тыс. кв. м площадей в торговых комплексах. "Количество площадей в торговых центрах, которые предполагается ввести в течение ближайших трех лет, не менее, чем в 2,5 раза превышает существующее предложение, — рассказывает аналитик отдела торговой недвижимости компании Colliers International Алексей Дзюбенко. — Тем не менее, по нашим расчетам, если рост покупательной способности населения, который составляет на сегодняшний день 20% в год, сохранится на этом же уровне, новое предложение найдет свой спрос и будет поглощено рынком. Необходимость в качественных площадях в столице пока что остается, и, по всей видимости, рынок строительства новых торговых центров в ближайшем будущем должен развиваться весьма динамично. Хотя, конечно, конкуренция ужесточается, и доходность девелоперов начинает уменьшаться". Наиболее высокие арендные ставки среди столичных торговых центров — в "Глобусах" ($60– 200), затем следует "Мандарин-Плаза", где помещения сдаются за $50–180. Несколько уступают этим дорогим проектам "Метроград", где стоимость аренды не превышает $100 за кв. м, а также "Квадраты" на станциях метро "Лукьяновская" и "Дружбы народов". Цены на аренду в самом новом столичном проекте "Городок" на Петровке составляют $40–100 за кв. м. Дешевыми традиционно остаются торговые центры в периферийных районах, где арендные ставки колеблются в пределах $20–30 за кв. м. "В течение ближайшего года эти ставки могут несколько упасть или, во всяком случае, стабилизироваться, — отмечают специалисты компании Colliers International. — Проблема заключается лишь в том, что в большинстве ТЦ договоры аренды заключаются на срок до трех лет, поэтому перед арендаторами встанет проблема пересмотра ставок после того, как на рынок выйдут новые проекты и ставки аренды по городу упадут. В то же время новые проекты привлекут массу зарубежных арендаторов, а также еще не представленные в столице крупные западные торговые сети. Только в планирующемся к открытию в этом году торговом центре "Караван" будет представлен как минимум десяток новых для украинского рынка западных компаний и известных мировых брэндов".

За землю уже не дерутся

Тем не менее, по словам риэлторов, на вторичном рынке участки под застройку перестали пользоваться бешеным спросом, и клиенты риэлторских компаний уже крайне тщательно рассматривают подобные предложения. "Если бы год назад под застройку предлагалось 2–3 гектара земли, спрос бы был ажиотажным, — говорит ведущий специалист агентства "Благовест" Наталья Матвийчук. — Сейчас же такое предложение не хватают с колес, а просчитывают варианты, узнают, насколько сложно провести в данное место коммуникации и так далее. Поэтому можно говорить, что рынок строительства торговых центров не то чтобы угас, но стабилизировался. Если агентство предлагает хорошее место по нормальной цене, то его с удовольствием возьмут, остальные же земельные участки могут и застояться в прайсах, не пользуясь спросом".

Мало того, на вторичный рынок довольно активно начинают выходить вновь построенные торговые центры и супермаркеты. Так, недавно открытый на Троещине супермаркет "Сільпо" общей площадью 15 тыс. кв. м с летней площадкой и оборудованным паркингом сейчас выставлен на продажу по цене $12,5 млн, но пока особым спросом не пользуется.

Что касается купли-продажи отдельных магазинчиков, то их предложение на рынке практически сводится к нулю, в то время как желающих приобрести себе такую недвижимость хоть отбавляй. "Лето продемонстрировало неубывающий спрос на торговую недвижимость, — рассказывает директор агентства недвижимости C.I.T. Эдуард Бразас. — На вторичном рынке уже почти все раскуплено, и предложения крайне мало. Несмотря на прогнозы некоторых аналитиков, появляющиеся торговые центры не отбили у торговцев желания иметь собственный магазинчик в людном месте".

Зато существенно увеличилась цена их покупки. Если год назад квадратный метр под торговлю на Крещатике стоил $3–3,5 тыс., то сейчас его стоимость доходит до $5 тыс., притом что подобное предложение появляется крайне редко и прождать его можно и полгода. "Владельцы магазинов сегодня не заинтересованы в продаже собственности, — утверждает Наталья Матвийчук. — Поэтому предложений по центральным районам и выгодным местам практически нет, можно сказать, что вторичный рынок в столице замер. Тот же факт, что цена за последнее время выросла почти вдвое, никого не пугает — в центре не осталось первых этажей, которые можно приватизировать и организовать там магазин, а поскольку выбора нет, стоимость квадратного метра неумолимо растет. Это и неудивительно, ведь спрос превышает предложение как минимум в четыре раза".

Правда, не все оценивается столь дорого, как Крещатик. Например, средняя стоимость магазинчиков на прилегающих к нему улицах Владимирской, Б. Васильковской, Антоновича составляет $3–3,5 тыс. за кв. м. Если же помещения предлагаются в реконструированных домах и уже оснащены кондиционерами, необходимым оборудованием и витринами, то цена на них может достигать $4,5 тыс. за кв. м. Встроенные помещения на окраине стоят $600–700 за кв. м., но наибольшим спросом среди окраинных районов они пользуются на Харьковском массиве, где оцениваются в $900–1200 за кв. м.

Регионалы добрались

Риэлторы говорят, что по причине отсутствия предложения их клиенты сегодня начинают рассматривать даже те, о которых раньше не было и речи. Так, в частности, весьма активно начинают раскупаться подвалы и квартиры на первых этажах. "Люди готовы идти на дополнительные хлопоты — переводить эти квартиры в нежилой фонд, выкупать подвалы, оформлять разрешения на отдельный вход, перепланировку и торговлю в этом месте, — говорят в агентстве "Благовест". — Сейчас у районов выкупаются все подвалы в интересных местах, и там организовываются магазины по продаже одежды, обуви, бытовой техники и прочего. Если магазин специализированный, то его хозяева даже не требуют людного места, главное, чтобы объект было легко найти". Кроме того, риэлторы отмечают, что в последнее время крайне увеличилось количество заявок, поступающих от иногородних бизнесменов. В столичные агентства недвижимости звонят из Донецка, Днепропетровска, Одессы, Москвы, стран Балтии и даже из Швейцарии. Наиболее часто встречающаяся цена, по которой они готовы купить магазин, это $1,5–2 тыс./кв. м. Как правило, чтобы подыскать такой магазинчик, в столицу направляется доверенное лицо, которое и руководит поиском. Так же, как и киевляне, иногородние согласны на выкуп подвалов и квартир на первых этажах с дальнейшим переоборудованием их под магазин.

Что касается отдельно стоящих помещений вне торговых центров, то, по словам Эдуарда Бразаса (агентство недвижимости C.I.T.), цены на аренду такой недвижимости за последнее время практически не изменились. На окраинах они составляют $8–15/кв. м, а в приближенных к центру местах $60–80/кв. м. Наиболее активным сегментом рынка являются торговые площади, предлагаемые по $30/кв. м, где на одно предложение набирается до пяти клиентов. В то же время вторые этажи многих супермаркетов на окраинах уже долгое время пустуют. Сейчас такие площади простаивают на Радужном, на улице Героев космоса и т. д. Самая распространенная заявка — на аренду площади до 200 кв. м в людном месте или удачно расположенном супермаркете.

Банки-конкуренты

"Что касается прогнозов на будущее на рынке аренды, то сейчас на площади, которые всегда считались торговыми, довольно активно претендуют банки и страховые компании, которые хотят их перепрофилировать под собственные офисы в людных местах, поэтому конкуренция еще больше увеличивается, — отмечает Эдуард Бразас. — Тем не менее цена на аренду не будет особо подниматься — она уже достигла своих разумных пределов. Те, кто вкладывает деньги в реконструкцию и строительство торговых помещений, и при существующей цене могут "отбить" свои расходы за четыре-пять лет, в то же время на более дорогие помещения особого спроса нет, и поднимать цену невыгодно". Цена же на продажу, по мнению Натальи Матвийчук, в сентябре может подняться еще на 10–15%, что нисколько не повлияет на ситуацию на рынке, поскольку хорошего предложения на нем все так же нет и в ближайшее время не появится.

Строящиеся торговые центры

Название

Адрес

Торговая площадь,тыс. кв. м

194