Депутаты тормозят реконструкцию
Потребности столицы в реконструкции жилья уже приближаются к критической точке. Но для активизации процесса реконструкции старого жилого фонда государство должно принять новый Жилищный кодекс, доработать некоторые нормативно-правовые акты и упростить существующую разрешительную систему.
Реконструкция центра выгодна
Ежегодно в столице за деньги инвесторов, за средства населения, а также за счет городского бюджета реконструируется порядка 20–40 домов. По словам заместителя начальника городского коммунального предприятия "Киевжилспецэксплуатация" Александра Божко, в последние годы подход к решению вопросов реконструкции в столице существенно изменился. Учитывая дефицит бюджетных средств, которые раньше выделялись для подобных работ, в столице была создана специальная городская конкурсная комиссия по привлечению инвесторов к реконструкции жилых и нежилых домов. "За последние восемь лет за счет средств инвесторов было реконструировано 90 домов из 157, — рассказывает Александр Божко. — Всего под реконструкцию им было передано 113 тыс. кв. м жилья. Сегодня за счет инвесторов работы по реконструкции ведутся в 62 жилых домах (в том числе в 34 — за счет средств населения), а также в 37 нежилых зданиях".
Активность инвесторов в проектах по реконструкции связана с тем, что это обходится дешевле, чем строительство нового жилья. В то же время при хорошем финансировании дом можно реконструировать так, что он будет более надежным, чем новое жилье, и прослужит еще 75–100 лет. Соответственно инвестиции в реконструкцию жилых домов на сегодняшний день дают неплохую рентабельность, уровень которой зависит от расположения дома, требований отселяющихся жильцов, а также от возможности увеличения этажности дома. "Сейчас жильцы уже не соглашаются отселяться пусть даже и в большую по метражу жилплощадь, скажем на Позняках или Оболони, — говорит директор архитектурной мастерской "Реставратор" Яков Дихтяр. — Они требуют такого же количества квадратных метров по аналогичной цене, а следовательно, предоставляемое им жилье должно быть расположено отнюдь не на окраинах".
Кроме того, специалисты говорят, что победить в городском конкурсе и стать инвестором реконструкции того или иного здания совсем не просто. Инвестор помимо балансовой стоимости дома должен оплатить отселение жильцов и перечислить определенную сумму на развитие инфраструктуры города. Если на один и тот же объект есть нескольких претендентов, договор заключается с тем из них, кто готов выделить больше средств на развитие инфраструктуры города или района.
Работы хватит надолго
"Каждый год Киеврада утверждает перечень подлежащих реконструкции зданий, для некоторой части которых уже определены инвесторы, — говорит заместитель директора государственного научно-исследовательского института "Проектреконструкция" Борис Дамаскин. — Сейчас в центральной части города на реконструкцию планируют поставить жилые дома по улицам Коцюбинского, 12, Гончара, 45-б, Сретенской, 2/8, Паньковской, 14-б, Волошской, 24-б, Воровского, 34, Артема, 66, Гоголевской, 32-а, Дмитриевской, 102-а и -б, Жилянской, 108, Нижний вал, 23-а, -б и -в. Отселение жильцов здесь будет происходить за счет средств инвесторов. Одновременно предусмотрена реконструкция 63 жилых домов в других районах города, причем работы в 15 из них планируется закончить уже в этом году, остальные — в следующем". "Согласно нормативным актам капитальному ремонту здание подлежит при 40% износа, — говорит Борис Дамаскин. — Это значит, что швы из кирпичной кладки уже выветрились, панели потрескались, происходит попадание воды в полости бетона, зимой, когда она замерзает, трещины увеличиваются и т. д. Кроме того, большинство столичных домов стоит на осадочных грунтах, которые при попадании воды оседают. Таким образом, при течи из канализационных или водопроводных труб фундамент оседает и здание перекашивается, в нем трескаются стены. К тому же грунтовые воды в районах, находящихся в низинах, подошли к критической отметке, и некоторые подвалы, к примеру на Подоле, уже давно затоплены. Достаточно много в городе и оползневых зон — это Печерск и другие районы, расположенные на склонах Днепра. Таким образом, проблема реконструкции будет актуальна для столицы еще многие годы".
Вдобавок, по мнению специалистов, помимо старого фонда и набивших оскомину хрущевок, настало время повнимательнее присмотреться к 9-этажкам 70–80-х годов, да и большинство новых зданий уже через 10–15 лет будут нуждаться в серьезном ремонте.
Программы выполняются
Несмотря на то что наибольшую прибыль сегодня сулит переделка старых зданий, расположенных в центральных районах города, довольно активно в столице ведется и работа по реконструкции общежитий, а также надстройке мансард. По словам Александра Божко, надстройка мансардных этажей помогает городу решить проблемы обновления фасадов и кровель жилых домов в центральной части города, а также благоустройства прилегающих территорий и пополнения фондов по социально-экономическому развитию города. Причем после надстройки мансард новопостроенные кровли переходят на содержание инвесторов, что, естественно, освобождает городской и районные бюджеты от дополнительных затрат. "На сегодняшний день 421 инвестор проявил интерес к достройке мансард в 446 домах, — рассказывает Александр Божко. — С ними заключены 364 инвестиционных договора. На социальное развитие города и районов они уплатили 2,8 млн грн. (эти средства пошли на содержание и ремонт жилого фонда, инженерного оборудования, благоустройство территории и развитие инфраструктуры города). На объектах выполнено работ на сумму 136 млн грн. В эксплуатацию введено 60 объектов, завершено строительство и оформляются акты комиссий на 15 объектах, построено 17,5 тыс. кв. м дополнительных площадей, в работе еще 145 объектов".
Довольно активно в последнее время пошла и реконструкция общежитий. Вместе с учебными их насчитывается в столице порядка 700. 40 из них сейчас переданы на баланс специальному городскому коммунальному предприятию "Спецжилфонд", которое уже приступило к ремонту наиболее аварийных. На сегодняшний день после реконструкции в эксплуатацию введено 9 объектов, еще 16 находятся в работе.
Законы надо усовершенствовать
"В реконструкции различных помещений в столице наблюдается в настоящее время довольно активное движение, — говорит Александр Божко. — Правда, и проблем не меньше. Процесс сильно тормозится не столько из-за нехватки средств, сколько из-за проблем, связанных с отселением жильцов, несовершенством нашей нормативно-правовой базы и сложностью нашей разрешительной системы. В центре города сейчас стоят дома, полностью готовые под реконструкцию, в которых живут одна—три семьи, выдвигающие совершенно нереальные требования. Такая ситуация сложилась, например, с домом по улице Б. Хмельницкого, 12, где уже сменилось три инвестора, но из которого так и не могут выехать несколько семей". Поэтому, по мнению специалистов, для активизации процесса реконструкции в столице сегодня требуется работа над действующей нормативно-правовой базой. В частности, требуют доработки законы Украины "Об объединениях обществ совладельцев многоквартирных домов", "О приватизации государственного жилого фонда". Эти законы должны предусматривать, что собственником мест общего пользования в домах должны выступать не граждане, приватизировавшие квартиры, а общества совладельцев этих домов, которые выполняют свои обязательства по поддержанию дома в нормальном состоянии.
Кроме того, необходимо принять новый Жилищный кодекс и наконец-то решить вопрос по упрощению действующей разрешительной системы, которая весьма задерживает сроки реконструкции. "Введение в действие необходимых правовых актов и нормативных документов, а также упрощение разрешительной системы будут содействовать расширению возможностей привлечения средств инвесторов, созданию внебюджетных фондов, что, в свою очередь, позволит увеличить объемы реконструкции жилого фонда", — отмечает Борис Дамаскин.
