Офисы будут регистрировать
В частности, со следующего года все сделки по аренде коммерческих (офисных, торговых, складских и пр.) помещений подлежат обязательной регистрации, механизмы которой еще не отработаны, — ответственные органы обещают заняться решением этих моментов только в начале следующего года. Кроме того, с подобных сделок придется уплачивать 1% госпошлины при нотариальном удостоверении договоров, которая теперь стала обязательной в случаях, когда договоры аренды заключаются сроком на год и больше. Теперь стороны этих сделок должны будут нести дополнительные расходы в размере 1% от суммы всего договора.
"Основных причин введения подобной нормы, на мой взгляд, две, — говорит старший агент компании DTZ Алла Литвин. — Во-первых, это увеличение поступлений в бюджет, во-вторых — упорядочивание рынка аренды недвижимости и больший контроль над ним. Несмотря на то что финансово данная норма неприятна для арендаторов и собственников помещений, она, по всей видимости, повысит уровень корректности правоотношений и договоров аренды, которые станут более форматизированными и стандартными". По словам юриста юридической фирмы "Шевченко, Дидковский и партнеры" Романа Костенко, законодательно не определено, какая из сторон должна платить госпошлину — арендатор или собственник помещения. "Поскольку конкретный плательщик законом не установлен, по всей видимости, это будет происходить по согласованию сторон, — рассказывает Роман Костенко. — Вполне вероятно, что некоторые бизнес-центры пойдут на уменьшение своих доходов, ведь выгода, получаемая от постоянных крупных клиентов, может быть гораздо весомее потери 1% прибыли. Арендаторы же поменьше, возможно, будут сами платить госпошлину или же с ними будет заключаться договор сроком меньше чем на год. Хотя сумма госпошлины может быть автоматически включена в стоимость арендной платы, которая, соответственно, несколько повысится. Финансовое бремя в таком случае одинаково распределится между всеми арендаторами".
Как бы ни развивалась ситуация, введение госпошлины автоматически увеличивает стоимость договоров аренды на рынке коммерческой недвижимости, и, по всей видимости, некоторые компании предпочтут обойти подобные расходы. Аналитики говорят, что сделать это не составит особого труда, поскольку в России уже действуют подобные положения и выработана несложная схема уклонения от уплаты госпошлины: стороны заключают договор сроком меньше чем на год с последующим автоматическим его продлением. Такие соглашения не подлежат обязательному нотариальному удостоверению ни по российскому законодательству, ни по новому украинскому. "Учитывая, что госпошлина берется с суммы всего договора, для сторон, заключающих его на аренду больших помещений на три-пять лет, она будет довольно весома, — отмечает Алла Литвин. — Причем уплатить ее надо сразу, поскольку в течение срока действия договора могут случиться любые форс-мажорные обстоятельства, в результате которых арендатор не захочет или не сможет дальше использовать арендованную им в свое время недвижимость. Поэтому, вероятно, российский опыт ухода от уплаты госпошлины будет популярен в украинской столице".
В принципе, вопрос о том, как будет обстоять в дальнейшем дело с договорами, заключенными на срок менее года, должен решиться в первые месяцы после вступления в силу нового Гражданского кодекса. В течение этого срока ответственные за разработку подзаконных актов госорганы или же Верховная Рада могут как-то урегулировать этот вопрос, в случае если изучат российскую практику и захотят избежать ее повторения. Пока же ни договоры, заключаемые на срок менее года, ни дополнения к ним (в частности о продлении действия этих договоров) нотариального удостоверения не требуют. Что касается договоров, заключаемых на более длительные сроки, то юристы и риэлторы сходятся во мнении, что вопрос о том, может ли неисполнение требований ГКУ привести к признанию договора аренды недействительным, покажет практика применения данного законодательного акта. Она же прояснит вопрос, подлежат ли перерегистрации договоры аренды коммерческой недвижимости, заключенные до 1 января 2004 г.
