Киевские офисы пугают дешевизной
Рынок офисных площадей столицы производит неоднозначное впечатление. Несмотря на то что чистая стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей в Киеве сегодня выше, чем в большинстве городов мира, по общей стоимости затрат на создание одного рабочего места украинская столица занимает одно из последних мест в мире.
В начале года компания DTZ провела свое традиционное всемирное исследование, определяющее стоимость размещения в офисах в разных странах мира. Однако если все предыдущие подобные исследования опирались на уровень базовых арендных ставок в разных городах, то нынешнее строилось на основе общих затрат, которые несет та или иная компания на содержание одного рабочего места. Данные затраты учитывают не только базовую арендную ставку, но и расходы на оснащение и эксплуатацию одного рабочего места, которое в разных городах имеет различные площади, а также неодинаковую стоимость платы за отопление, освещение, страхование здания и т. п. и существенно отличающиеся арендные платежи за землю. Как сообщила "ДС" сотрудник киевского офиса компании Марта Костюк, DTZ применила в исследовании данную методику, поскольку она лучше отображает истинную стоимость офисов для арендаторов, а также показывает, каким образом организация использует арендуемое пространство.
Всего в исследование было включено 111 деловых районов в 43 странах мира. В результате анализа выяснилось, что в Киеве, например, один из самых низких в мире стандартов использования площадей, который в среднем составляет 7 кв. м на одно рабочее место, в то время как в Москве и Варшаве он равен 10 кв. м, а в Будапеште — 15 кв. м. В общем же в рейтинге стоимости создания стандартного рабочего места Киев занимает лишь 91 место ($3,35 тыс. в год), причем по прогнозам компании в конце этого года украинская столица опустится на 96 место ($2,85 тыс. в год). Пока ниже нас по стоимости создания стандартного рабочего места находятся только Новая Зеландия, Индия, Вьетнам, Филиппины, Индонезия, Саудовская Аравия, Южная Африка и Таиланд, причем разница между нами довольно незначительна. Лидируют в рейтинге Вест-Энд в Лондоне и Париж, стоимость создания рабочего места в которых в 2004 г. составит соответственно $16,7 и $15,7 тыс. в год.
По словам управляющего проектом бизнес-городка Forum ВusinessСity Анатолия Нечхаева, невысокое место Киева обусловлено общим состоянием экономики страны и идеологией большинства компаний, которые все средства вкладывают в развивающийся бизнес, экономя на организации места для своих сотрудников, а также сравнительно умеренной ценовой политикой на строительные услуги, мебель, оргтехнику и аксессуары. "Однако нельзя сказать, что это плохо для киевского рынка, — отметил он, — это просто еще одно свидетельство того, что Украина только начинает развивать свою экономику и, соответственно, большинство компаний также находятся в стадии развития. Пока им нет смысла организовывать дорогие рабочие места для сотрудников, хотя, несомненно, в Киеве есть компании, где затраты на организацию рабочего места сродни европейским, но в основном это международные банки и транснациональные корпорации, в которых установлены достаточно жесткие требования по организации рабочего места для рядового персонала. Поэтому неудивительно и то окружение, в которое попала Украина, — с этими странами нас роднит нестабильность законодательной системы и относительно низкий уровень развития экономики".
В то же время по стандартным рейтингам, учитывающим только базовую арендную ставку и дополнительные расходы по содержанию офиса, Киев продолжает занимать в мировом рейтинге место на уровне Восточноевропейского региона, опережая по этому показателю такие города, как Варшава, Прага и Будапешт. Согласно исследованиям компании DTZ базовые арендные ставки в Киеве составляют сегодня в среднем $23,5 за 1 кв. м в месяц (в Москве этот показатель равен $48, в Варшаве — $23). Как сообщил "ДС" консультант по коммерческой недвижимости компании Colliers International Юрий Нартов, такой уровень арендных ставок на офисные помещения вполне логичен для украинской столицы, поскольку соответствует соотношению спроса и предложения. "В 90-х годах, когда предложение офисных площадей на киевском рынке практически отсутствовало, а в столицу активно прибывали зарубежные компании, которые требовали профессионально организованных площадей, уровень ставки на качественные офисы доходил даже до $90 за кв. м в месяц. Тогда мы, пожалуй, входили по уровню дороговизны офисных ставок в первую двадцатку городов мира. С тех пор на рынок было введено более 200 тыс. кв. м профессиональных офисных площадей, и на сегодняшний день спрос на офисные помещения не столь значительно превышает предложение, как раньше, поэтому базовые ставки, стремительно понизившись к 2000 году, сейчас довольно стабильны. Они соответствуют как уровню спроса, так и нюансам ведения бизнеса: стоимости земли и строительства, ожидаемой доходности и т. д. Теоретически арендные ставки на офисы могут понизиться лишь в том случае, если темпы ввода помещений существенно начнут опережать темпы их заполнения, чего, во всяком случае в этом году, не предвидится, несмотря на то что к вводу за этот период планируется более 50 тыс. кв. м профессиональных офисных площадей".
