Банкиры надеются на ипотеку
Украинские банки, почти в два раза увеличившие объемы кредитования покупок недвижимости в прошлом году, прогнозируют наращивание ипотеки в 2004 г. еще в 2–2,5 раза. Базу для рекордов создадут иностранные инвестиции и рефинансирование Нацбанка.
Валютным кредитам доверяли больше
Состав банков — лидеров рынка в прошлом году остался неизменным: Ощадбанк, Укрэксимбанк, "Надра", "Аркада", "Правэкс-банк", "Аваль", Приватбанк, Укрсоцбанк. Всего покупки жилья кредитовали 35 банков, ипотечный портфель которых к 1 января 2004 г. составил 4,4 млрд грн. (2,5 млрд грн. — в начале 2003 г.). По данным НБУ, львиная доля кредитов досталась вторичном рынку, под покупку жилья в новостройках украинцы одолжили у банков лишь 130 млн грн. И это несмотря на то что застройщики констатировали наращивание объемов продаж при привлечении банков. "Каждая девятая покупавшаяся у нас в прошлом году квартира приобреталась в кредит. Всего в 1998–2004 годах при покупке нашей недвижимости было выдано займов на 300 млн грн. (на 5,2 тыс. сделок)", — рассказал президент ХК "Киевгорстрой" Владимир Поляченко.
Доля ипотеки в портфелях потребительского кредитования у системных и средних банков зачастую не выходила за рамки 15– 25%. Средний объем займа, выдаваемый банковской системой физическому лицу в прошлом году, составлял $7 тыс., срок кредитования — 3 года. Таким образом, клиенты не использовали в полной мере предоставленные им возможности — теоретически банки готовы были кредитовать сроком на 5–10 лет. Чаще всего клиенты отдавали предпочтение валютным кредитам, доля которых достигала 65–70% в ипотечных портфелях банков. Специалисты поясняют такую тенденцию более низкими ставками по валютным займам при сохраняющемся стабильном курсе гривни, которые составляли 14–16% годовых. Гривневые займы предлагались под 22–25% годовых.
Одной из особенностей работы финансистов на рынке стало широкомасштабное продвижение ипотечных продуктов по банковским сетям: филиалы и отделения достаточно активно оснащались всем необходимым для выдачи кредитов под покупку недвижимости на местах.
Профильные центры
В текущем году финансисты предполагают поменять акценты — ставка будет делаться на создание ипотечных центров (на сегодняшний день их уже открыли банк "Финансы и Кредит", УкрСиббанк, "Райффайзенбанк-Украина"). За счет этих центров банкиры намерены расширить клиентскую базу. "Ипотечный центр работает как специализированное банковское отделение. Все сопутствующие кредитованию недвижимости услуги предоставляются в одной точке: в ИЦ работают банковские работники, представители страховой компании, нотариусы, риэлторы", — сообщил в разговоре с "ДС" начальник центра индивидуального бизнеса банка "Финансы и Кредит" Андрей Радченко.
Единственная поправка: даже открывая ипотечные центры, финансисты будут продолжать кредитовать покупку жилья в отделениях и филиалах. Окупаемость полноценного ИЦ составляет порядка 4–4,5 года. С появлением специальных точек продаж будут наращиваться и объемы ипотеки. "В 2004 году мы будем стремиться увеличить объем потребительского кредитования с 15 до 30% всего кредитного портфеля. Один из источников ресурса под подобные займы — рефинансирование под залог закладных. Скажем, польские инвесторы уже проявили интерес к покупке наших ипотечных ценных бумаг", — рассказал председатель правления УкрСиббанка Александр Адарич.
Хитом кредитного сезона-2004 также обещает стать обслуживание клиентов банков в дочерних кредитных союзах (КС). Банки, уже успевшие обзавестись ими, станут активно наращивать их ипотечные портфели, те же, кто до сих пор не открыл своего союза, возьмется за его регистрацию. Такая тенденция объясняется разной политикой надзорных органов. Дело в том, что Национальный банк в последнее время со все большим рвением проверяет качество кредитных портфелей. А за невыполнение достаточно строгих требований НБУ, скажем по качеству залога при ссужении деньгами физлица, банк может беспрестанно подвергаться штрафам. Пока не улучшит качество портфеля. Поэтому банкирам намного проще держать не совсем качественные, с точки зрения Нацбанка, кредиты на балансе КС — у его контролера (Госфинуслуг) менее строгие финансовые нормативы. Главным недостатком обслуживания рядового заемщика в союзах, до изменения действующего законодательства, останется кредитование только в национальной валюте. КС не имеют права ссужать заемщиков валютными средствами.
Новации с оговоркой
В целом же развитию ипотеки в текущем году должны содействовать два основных фактора — дальнейшее усовершенствование профильного законодательства и налаживание рефинансирования банков под развитие ипотечных программ. Первую составляющую начали испытывать на практике уже в январе, и почти сразу появились первые оговорки в использовании дарованного банкирам нового законодательства.
О рефинансировании же пока только говорят. "Нацбанк сейчас разрабатывает методику рефинансирования коммерческих банков под залог ипотечных ценных бумаг", — сообщил на прошлой неделе председатель Нацбанка Сергей Тигипко. Реальный выпуск такого инструмента, как закладная, и запуск механизма рефинансирования НБУ под ее залог начнется не раньше появления соответствующего закона. По самым оптимистическим прогнозам, этого можно ожидать только во втором полугодии 2004 г. Подвис и вопрос создания специализированной государственной компании: конкретных действий для появления такого учреждения в этом году ждут от Кабмина. Правительство, в отличие от Национального банка, согласно действующему законодательству, имеет право учреждать дочерние структуры. Главный же банк страны может только советовать. "Думаю, что подход здесь возможен следующий: государство, создавая ипотечную компанию, пробивает брешь на этом рынке, после чего оно должно уходить с этого сегмента, продавая свое учреждение (возможно, оставляя у себя минимальный пакет акций)", — отметил в интервью "ДС" Сергей Тигипко.
ЕБРР даст не всем
Первым реальное рефинансирование ипотечных программ на украинском рынке запустит иностранный инвестор. Совет директоров Европейского банка реконструкции и развития одобрил на прошлой неделе рамочную программу соответствующего финансирования в Украине в размере $30 млн. "Предварительные переговоры с двумя банками — партнерами по этой программе (АППБ "Аваль" и Укрсоцбанк) уже прошли. Сейчас происходит согласование условий кредитования, его параметры. Думаю, что в конце первого — начале второго квартала будут подписаны первые соглашения по долгосрочному рефинансированию. На ближайшую перспективу (12–18 месяцев) нельзя говорить о подключении к программе большого количества участников. Сначала нужно посмотреть, как программа себя зарекомендует, какие возникнут трудности. Поэтому я думаю, что на первоначальном этапе Европейский банк реконструкции и развития будет работать с двумя-четырьмя банками", — сообщил в интервью "ДС" координатор проектов в финансовом секторе Украины ЕБРР Виктор Марченко. Финансирование в рамках нового проекта будет предоставляться банкам-участникам напрямую (без посредничества Нацбанка, как в других программах).
В ЕБРР говорят, что главная задача его ипотечной программы — сформировать процедуры и механизмы кредитования, основанные на международных стандартах, дабы привлечь внимание к украинскому рынку других международных инвесторов. Консультациями украинских банков-партнеров по новой программе сейчас занимаются специалисты, которые раньше работали в Abbey National (второй по величине ипотечный банк Великобритании с рыночной капитализацией около $11,4 млрд).
Стоит отметить, что активная работа на рынке ипотеки лишь сравнительно недавно стала одним из приоритетных направлений для Европейского банка. "Объемы финансирования проектов, связанных с кредитованием покупок недвижимости в разных странах, зависят от уровня развития этого направления в каждом отдельно взятом государстве. Скажем, в Польше рынок развивается достаточно долго, только профильное законодательство существует 5–6 лет. В России основными игроками на рынке ипотечного кредитования являются зарубежные банки, однако я считаю, что в Украине сложилась несколько иная ситуация, чем в России. Серьезный ипотечный рынок развивается у нас 2–2,5 года, и за это время на ноги начали становиться местные игроки, тогда как зарубежный капитал практически отсутствует. Рынок ипотеки — "хлеб" местных банков, и они его не отдадут", — уверен Виктор Марченко.
