Аренда торговых помещений подешевеет
Рынок торговых помещений столицы продолжает крайне активно пополняться за счет строительства новых торговых центров. Специалисты сходятся во мнении, что при подобных темпах роста количества "квадратных метров под торговлю" арендные ставки обречены на падение.
Арендуют больше
По данным риэлторских агентств, общая площадь торговых площадей в столице на сегодняшний день составляет около 850 тыс. кв. м, 150 тыс. из которых приходятся на крупные торговые центры. При этом порядка 95% всех торговых площадей города сдается в аренду и только 5% выставляется на продажу.
Средний уровень арендных ставок в торговых центрах, по сведениям риэлторов, колеблется в пределах $15–150/кв. м, а в отдельно стоящих зданиях — на уровне $4–130/кв. м. При этом левый берег продолжает оставаться более дешевым — в отдельных зданиях здесь возможно снять помещение по цене от $4 за кв. м в месяц, в то время как на правом берегу самое дешевое торговое помещение оценивается от $8 за кв. м в месяц. Общие поступления от сдачи столичных торговых помещений в аренду в прошлом году составили, по разным оценкам, $160–200 млн, и риэлторы говорят, что в следующем году с вводом новых торговых центров они вырастут как минимум на 10–15%.
Что касается сделок купли-продажи "метров под торговлю", то случаев реализации площадей в торговых центрах в прошлом году зарегистрировано не было, торговые же площади в старом фонде столицы предлагались к продаже по цене в $500– 5 тыс./кв. м. Объем сделок купли-продажи торговых помещений в прошлом году составил порядка $20–25 млн.
Метражи растут
Новой тенденцией риэлторы называют переориентацию арендаторов на торговые центры. "Тут массированную рекламу обеспечивают собственники комплексов, и у арендаторов отпадает необходимость тратить на это весомую часть своего бюджета. Кроме того, без особого участия арендаторов тут решаются и вопросы охраны, уборки, управления и так далее. Сегодня на рынке осталась лишь одна группа торговцев, предпочитающих арендовать площади в старом фонде столицы, а не в торговых центрах, — продавцы эксклюзивного дорогого товара, к примеру, ювелирных украшений, шуб, антиквариата. Такие клиенты предпочитают арендовать бутики в центральной части города с хорошими витринами и не скупятся на рекламу", — говорит ведущий специалист агентства "Благовест" Наталья Матвийчук.
Наиболее популярными метражами среди арендаторов, по данным риэлторов, продолжают оставаться 100–200 кв. м. Однако, по словам консультанта по торговым центрам компании Colliers International Алексея Дзюбенко, в последнее время появились заявки на аренду 1–5 тыс. кв. м торговых площадей как в отдельно стоящих зданиях, так и в торговых центрах. "Мы ожидаем прихода на киевский рынок нескольких известных в мире одежных брэндов, которые вряд ли будут арендовать площади менее 1 тыс. кв. м, — отметил он. — Кроме того, в последнее время все большее развитие получает отечественная крупномасштабная торговля стройматериалами и электроникой — уже сейчас ведущие операторы в этих областях готовы брать в аренду до 5 тыс. кв. м, а в ближайшем будущем планируют расширять требуемые площади до 10 тыс. кв. м. Это связано с тем, что в торговом сегменте снизились риски и инвесторы уже с меньшим опасением вкладывают сюда довольно большие средства".
Прирастут окраины
90% предложения торговых площадей (без учета рынков) сосредоточено в центральных и прилегающих к центру районах — это Подол, улицы Артема, Антоновича, Большая Васильковская, проспекты Победы и Дружбы народов. Поэтому, по словам консультанта по торговым площадям компании DTZ Русланы Бесараб, качественные торговые площади на окраинах оказались в дефиците. Причем в первую очередь спрос растет на торговые помещения с достаточно высокими функциональными характеристиками, ориентированные на средний класс.
Инвесторы не замедлили отреагировать на эту тенденцию и готовят к выходу в 2005–2006 гг. порядка 150 тыс. кв. м в торговых центрах на окраинах. В частности, к вводу в 2006 г. заявлены торговые комплексы площадью свыше 15 тыс. кв. м на бульваре Перова, Столичном шоссе, на улице Индустриальной, возле станций метро "Позняки", "Дарница" и "Оболонь".
Правда, говорить об однозначной переориентации спроса на окраины пока рано — популярностью пользуются лишь площади в разрекламированных ТЦ, расположенных непосредственно на автомагистралях или возле хороших транспортных развязок. Остальные проекты зачастую открываются полупустыми, даже несмотря на то что их собственники и агенты по аренде активно идут на снижение арендных ставок.
Не всем хватает денег
Риэлторы отмечают, что сегодня купить земельный участок под торговый центр стало крайне сложно, поскольку, почувствовав год-два назад прибыльность их строительства, многие компании и частные лица застолбили за собой наделы, но пока не готовы строить из-за отсутствия соответствующих средств и рассматривают данное приобретение как ликвидную собственность, которую всегда можно продать.
В то же время, по мнению г-на Дзюбенко, в последнее время сроки окупаемости торговых центров выросли. Если раньше строительство такого объекта окупалось в течение двух–пяти лет, то сейчас этот срок увеличился до восьми. "Рынок торговых помещений за последнее время достаточно структурировался и развился. "Пионерские" проекты, приносящие наибольшую прибыль, уже реализованы, и многие вынуждены строить более дорогой и качественный объект для сдачи его крупным известным операторам по меньшей арендной ставке, но с большей степенью надежности", — говорит он.
Правда, по причине отсутствия необходимых для нового строительства средств не выявляют особой заинтересованности в земельных участках супермаркеты "второй волны". "Практически все планирующиеся к строительству торговые центры строятся под определенный хорошо известный якорный супермаркет, финансировать же строительство отдельно стоящего супермаркета далеко не всем компаниям под силу, — полагает коммерческий директор торговой сети "Да!маркет" Александр Устенко. — Такие компании, как наша, больше заинтересованы в реконструкции существующих зданий, но анализ рынка показывает, что на сегодняшний день в столице осталось всего пять никем не занятых универсамов, работающих по старинке, в которых можно было бы организовать современный супермаркет". Эти компании предполагают работать по новым технологиям, в частности переоборудуя под супермаркеты и магазины более мелкие помещения до 400 кв. м, которые еще можно найти в городе.
Покупают маленькое
Что касается продажи торговых помещений, то клиенты риэлторских компаний предпочитают приобретать магазины на вторичном рынке. Это связано с тем, что в новостройках предлагаются в основном большие метражи (1–2 тыс. кв. м по $650–1,2 тыс./кв. м), расположенные на первых этажах жилых комплексов. "Наиболее популярны среди покупателей небольшие помещения в 50–100 кв. м, — рассказывает г-жа Матвийчук. — Для таких помещений цена не имеет значения — роль играет лишь месторасположение объекта. А вот магазины по 200–300 кв. м могут застаиваться на рынке, и желающим их купить есть из чего выбирать".
К тому же в последнее время покупатели ужесточили требования к торговым помещениям — как правило, они предварительно обращаются к консультантам и приходят в агентства уже со строго определенными требованиями к критериям требуемого магазина.
Ставки упадут
По оценкам риэлторов, в ближайшие три года в столице введут более 400 тыс. кв. м площадей в формате торговых центров, причем большинство из них будут выполнены как торгово-развлекательные комплексы (только до конца 2004 г., по данным DTZ, в Киеве сдадут в эксплуатацию порядка 150 тыс. кв. м помещений в составе торговых центров). Специалисты сходятся во мнении, что подобное насыщение рынка приведет к падению арендных ставок как минимум на 20–40% (на сегодняшний день $80/кв. м в ТЦ центральной части города, $30/кв. м — на окраинах).
