Летом офисов будет мало

Уже к лету этого года рынок аренды офисных помещений будет испытывать острый дефицит вакантных площадей в профессиональных бизнес-центрах. Однако это, по мнению специалистов, не приведет к существенному повышению арендных ставок на профессиональные офисы.

Снять можно строящееся

По данным компании DTZ, на столичном рынке профессиональных офисных помещений на сегодняшний день к аренде предлагается более 25 тыс. кв. м, из которых лишь незначительная часть находится в уже функционирующих бизнес-центрах, занятость которых на начало года в среднем составляла 93%. Поэтому арендаторы могут выбирать в основном из только готовящихся к выходу объектов.

В частности, по словам ведущего специалиста компании DTZ Аллы Литвин, к аренде сейчас предлагаются площади от 400 до 1200 кв. м в таких офисных центрах, как БЦ "Панорама" (класс В, выход на рынок — май 2004 г.), БЦ на Игоревской (класс А, лето 2004 г.), ОЦ на Игоревской (класс В, май 2004 г.), а также ОЦ на Жилянской (класс В, осень 2004 г.).

"По нашим прогнозам, имеющееся сегодня на рынке аренды офисов предложение будет полностью исчерпано к лету нынешнего года и новым арендаторам придется ждать начала следующего года, когда на рынок выйдут еще 80 тыс. кв. м профессиональных офисных площадей в составе таких бизнес-центров, как "Ренессанс" (класс В, 15 тыс. кв. м, начало 2005 г.), "Амбассадор" на Жилянской (класс А, 10 тыс. кв. м, лето 2005 г.), "Олимп" (класс В, 17 тыс. кв. м) и т. д., — рассказывает г-жа Литвин. — А учитывая, что многие компании предпочитают менять свое месторасположение именно к осени, это обещает стать большой проблемой для рынка середины — конца 2004 г. По всей видимости, компаниям в этот период придется довольствоваться существующими площадями либо же помещениями жилого фонда и класса С".

Дефицит не приведет к подорожанию

По подсчетам специалистов, к лету нынешнего года дефицит профессиональных офисных помещений составит как минимум 50–70 тыс. кв. м, причем превалировать в нем будет нехватка наиболее популярных офисов класса В, дефицит которых в следующем полугодии составит как минимум 40 тыс. кв. м. Тем не менее риэлторы сходятся во мнении, что данная ситуация не приведет к повышению арендных ставок, которые, по данным компании Colliers International, не меняются уже почти полгода.

"Средняя арендная ставка на офисные площади в составе бизнес-центров по итогам прошлого года составила $23,5 кв. м/мес., что как минимум на 15% меньше показателей предыдущего года, — говорит специалист отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International Максим Ткаленко. — При этом для офисов класса А она продолжает колебаться в пределах $24–30 кв. м/мес., класса В — $16–25 кв. м/мес. и класса С — $9–15 кв. м/мес. (не включая НДС и эксплуатационные расходы, составляющие $2–6 кв. м/мес.)".

По мнению специалистов, сегмент аренды просто не дает возможности собственникам повышать цены подобно тому, как это происходит в сегменте продажи офисов. "Капиталовложения в аренду, как правило, не окупаются за год-два, а потому гораздо более тщательно взвешиваются и просчитываются. Общепринятой является практика, согласно которой расходы на аренду должны составлять не более определенного процента оборота компании, и в случае резкого повышения цен арендатор может поменять существующее офисное помещение на офис классом ниже", — считают в компании DTZ.

Тем не менее специалисты отмечают, что хотя собственники бизнес-центров не пошли и не пойдут по пути завышения официальных ставок аренды, с начала года они гораздо меньше идут на уступки — практически не соглашаются на снижение цены в случае аренды больших помещений, не предоставляют арендаторам компенсаций за выполненную внутреннюю отделку помещений и т. д.

"В последнее время наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются офисные помещения класса В, что объясняется тем, что для превалирующих на рынке отечественных компаний цена по-прежнему имеет большое значение и они пока не готовы переезжать в самые высококлассные помещения, — рассказывает Максим Ткаленко. — Наиболее популярными продолжают оставаться метражи в 200–600 кв. м, но в то же время довольно стремительными темпами растет количество запросов на помещения свыше 1 тыс. кв. м, которые довольно сложно удовлетворить в существующих условиях". Таким образом, работающие на рынке компании расширяются и предпочитают арендовать помещения крупного формата, но поскольку в существующих бизнес-центрах очень мало свободных площадей, такие компании удовлетворяют свой спрос либо заключая предварительные договоры аренды еще на стадии подготовки проектов офисных центров, либо за счет отдельно стоящих зданий, которые не застаиваются сегодня на рынке.

Арендаторы стали привередливее

Однако довольно значительное количество компаний по-прежнему продолжают арендовать офисные помещения на первых этажах жилых домов и в админзданиях старой постройки, а также в приспособленных под офисы квартирах. Львиная доля доходов собственников неспециализированных офисных помещений продолжает оставаться в тени, поскольку 80% этих площадей сдаются в аренду без оформления каких-либо договоров или же по чисто символическим ценам.

Реальные же арендные ставки на непрофессиональные офисные помещения, по словам руководителя отдела аренды АН "Благовест" Светланы Карповой, продолжают оставаться стабильными и колеблются от $7 кв. м/мес. за квартиру под офис на окраине до $35 кв. м/мес. за помещения представительского класса с отдельным фасадным входом, расположенные в центре города. При этом наиболее дефицитными на рынке аренды продолжают оставаться площади в 50–100 кв. м (4–5 комнат), предложений которых существенно не хватает, и в случае своего удачного месторасположения они не задерживаются в базах агентств более нескольких дней.

"В последнее время компании, арендующие неспециализированные офисные помещения, становятся все более требовательными к качеству и функциональности арендуемых помещений, — подчеркивает г-жа Карпова. — Их уже не устраивают помещения с низкокачественным ремонтом, одной телефонной линией и отсутствием парковки возле здания. Поэтому и владельцам квартир, и собственникам старых админзданий приходится сегодня прикладывать большие усилия для доведения своих помещений до ума и увеличения количества сервисных услуг для арендаторов".

Еще одной новой тенденцией на рынке аренды офисных площадей, по словам руководителя отдела коммерческой недвижимости АН Red Дмитрия Шейнерта, стал постепенный выход офисов отечественных компаний среднего уровня за пределы центра. "То, что украинские компании в последнее время все больше предпочитают приближенные к центру районы или окраины, расположенные возле хороших транспортных развязок, связано с постоянными транспортными проблемами (пробки, сложности с парковкой), возникающими у фирм, арендующих офисы в центре. Уже сейчас на переезд из центра решились компании, имеющие в активе "доброе имя" (то есть достаточно известные на локальном рынке), у которых не было особой необходимости в содержании имиджевого офиса в центре города", — отмечает г-н Шейнерт.

Что будет дальше

Говоря о дальнейшем развитии рынка аренды офисных помещений, специалисты сходятся во мнении, что в нынешнем году склоняться к аренде, а не покупке офисов будут не менее 80% потенциальных клиентов риэлторских компаний, а следовательно, у вводящихся в эксплуатацию новых проектов нет особых оснований остаться невостребованными. Таким образом, если в прошлом году общие поступления от сдачи в аренду офисных площадей по приблизительным подсчетам специалистов достигли $50–70 млн, то в 2004 г. они вырастут как минимум на 25–35%. Однако летом арендаторов ожидает острый дефицит помещений классов А и В, и смена офиса станет довольно проблематичной.