Многообещающие склады. Складская недвижимость становится для инвесторов не менее привлекательной, чем торговые центры и офисы
Стоимость аренды непрофессиональных складов в столице увеличилась за последние полгода на 15–30%, опередив темпы роста арендной платы во всех остальных сегментах коммерческой недвижимости. Значительное повышение спроса на складские помещения, которыми располагают киевские заводы, способно даже помешать уже объявленным планам городских властей по выносу промышленных предприятий из центра города.
Площадей не хватает
По словам специалистов риэлторской компании RED, к увеличению арендных ставок приводит растущий дефицит на склады всех форматов. В настоящее время общая емкость рынка складских помещений составляет 500 тыс. кв. м при потребности в 800–900 тыс. кв. м. При этом потенциальный спрос на непрофессиональные склады достигает 200–400 тыс. кв. м, на современные логистические центры — 100 тыс. кв. м. "Спрос в этом сегменте рынка превышает предложение в 1,5–2 раза", — говорят в АН RED. Сегодня наибольший дефицит складов площадью 300–600 кв. м, а также 100–150 кв. м.
По мнению директора голосеевского филиала агентства недвижимости "Благовест" Людмилы Друзенко, арендные ставки на помещения под хранение достигают ныне $12 за кв. м при среднерыночной ставке в $4,8 за кв. м на непрофессиональные помещения и $7–10 за кв. м — на склады класса А. По сегментам ситуация выглядит так: дешевые склады, расположенные в пригородной зоне, а также адаптированные под склад гаражи и частные дома оцениваются в $1–5 за кв. м/мес. Склады без отопления, но имеющие хорошо развитую инфраструктуру, стоят в пределах $5–7 за кв. м/мес., а профессиональные — $7–10 кв. м/мес. Еще дороже обходится аренда помещений, адаптированных под специальные условия хранения, ставка месячной аренды которых достигает в Киеве $10–12 за кв. м. "При этом предложение зачастую не соответствует запросам компаний — далеко не во всех интересующих арендатора районах столицы сегодня можно найти такое помещение", — отмечает г-жа Друзенко.
Как говорит директор по развитию компании "Каркас" Тарас Коломиец, основными поставщиками непрофессиональных складов являются промышленные предприятия, сдающие в аренду свои пустующие цеха, среди которых особым спросом пользуются помещения с высокими потолками, расположенные в непосредственной близости от транспортных магистралей. Интересная деталь: в запросах к агентствам недвижимости желаемая высота потолка на складе за последний год поднялась с 8 до 11–12 м, как это принято в большинстве европейских стран. Это вызвано тем, что современные механизмы позволяют спокойно поднимать товар на высоту 10,5 м, чего не было ранее, и использовать помещения по максимуму.
По мнению специалистов, рентабельность складской деятельности заводов может даже помешать планам городских властей по выносу промышленных предприятий за черту города. "Очень многие предприятия и их директора получают основную прибыль не от функционирования производств, а от сдачи помещений под склады и производственную базу для более мелких компаний. Поэтому вынос промпредприятий негосударственной формы собственности, расположенных в приближенных к центру районах, на сегодняшний день практически нереален", — утверждают риэлторы.
Строить становится все выгоднее
На протяжении этого года темпы роста цен на аренду складских помещений были в 1,2–1,6 раза выше, чем на офисные и торговые площади, и такая тенденция, скорее всего, сохранится и в будущем году. Кроме того, операторы рынка отмечают повышение уровня рентабельности строительства крупных логистических центров, сроки окупаемости которых составляют сейчас 7–8 лет против 10–11 двумя годами ранее, что приближает их по привлекательности вложения средств к офисам и даже торговым центрам. Тем более что специалисты говорят о наблюдающемся увеличении сроков окупаемости торговых и офисных комплексов, в проекты которых наиболее активно направлялись инвестиции в течение последних двух-трех лет. Ныне можно констатировать, что большинство проектов коммерческой недвижимости имеют сроки окупаемости, приближающиеся к шести годам, а следовательно, складская недвижимость представляется уже не таким долгоокупающимся бизнесом, как год назад.
Отсутствующая конкуренция
Важным фактором, делающим складское дело довольно выгодным средством вложения капиталов, специалисты называют практически полное отсутствие конкуренции в этом сегменте рынка при уже заметной перенасыщенности инвестициями торговой и офисной недвижимости.
Тем не менее, по информации "ДС", в стадии реализации сегодня находится лишь проект строительства профессионального логистического центра компании "Эф Ай Эм Консалтинг". Как отмечает менеджер проектов этой компании Илья Народицкий, логистический комплекс возведут в 6 км от Киева неподалеку от спорткомплекса "Чайка" на участке в 4,7 га. Он будет состоять из двух автономных блоков площадью 23 тыс. кв. м и 5 тыс. кв. м соответственно. Введение в эксплуатацию этого объекта запланировано на октябрь 2005 г.
Кроме того, о планах по сооружению еще одного крупного логистического центра сегодня заявляет компания "Комора-с". По данным RED, строительство нескольких серьезных складских комплексов за городом проходит этап согласования с местными властями.
Остальные же фирмы, активно декларирующие свой интерес к строительству современных складов, вряд ли приступят к реализации таких проектов в течение ближайших полутора-двух лет. По мнению Людмилы Друзенко, инвесторам, у которых есть деньги, но нет соответствующих международных связей и отработанных технологий, пока выгоднее приобретать склады старой постройки и реконструировать их для последующей сдачи в аренду. По данным агентства недвижимости "Полесье", за прошлый год в Киеве появилось порядка 100 тыс. кв. м складских помещений такого уровня. Однако реконструкция старых построек не дает возможности достигнуть столь важных для высококачественных складов параметров, как высота потолка, поддержка температурного режима и т. д. Хотя такие склады тоже нужны рынку и пользуются высоким спросом. Подобные проекты, как считают специалисты, выгоднее всего развивать в границах города, в то время как современные логистические центры целесообразно строить только за городом.
"Наиболее привлекательными для строительства логистических объектов являются западное и южное направления, поскольку большинство грузовых потоков в Киев направляется со стороны Львова, Одессы и Беларуси, — утверждает Илья Народицкий. — Такие проекты, как правило, строятся под известные мировые логистические компании, которые предоставляют целый комплекс услуг, стоимость которых довольно стабильна и вряд ли изменится даже при наполнении рынка подобным предложением".
Цены же на непрофессиональные склады, по мнению риэлторов, более подвержены влиянию нынешней экономической ситуации в стране и дефициту складов, поэтому не исключено, что в следующем году они продолжат свой плавный рост.
В общем же, по словам главы представительства компании Lindbab Константина Анисимова, перспективы на рынке складских помещений для инвесторов сегодня многообещающие. "Этот рынок находится в начале своего развития, и компании, пришедшие всерьез и надолго, планирующие свою деятельность на годы вперед, все чаще будут выбирать возможность строительства собственных складских зданий в пригородах Киева, а также вложение инвестиций в возведение логистических центров", — считает он.
