Шок по-киевски. Инвесторы "Элита-центра" защищены лучше, чем большинство остальных покупателей столичных квартир
Скандал с "Элита-центром" уже получил опасное продолжение. На прошлой неделе в мошенничестве обвинили застройщика, возводящего дома в Вишневом. Эксперты говорят, что это еще не конец подобных "разоблачений": рынок недвижимости в столице работает по таким странным схемам, что новых скандалов можно ждать в любой момент.
Пригородный скандал
В минувший четверг депутаты городского совета города Вишневое инициировали разбирательство со строительством многоквартирного жилого комплекса в Вишневом (ул. Леси Украинки) компанией ДП "Буд-ИнвестХолдинг". Депутаты вдруг обнаружили, что данная компания активно продает квартиры в трех еще не построенных домах, входящих в будущий жилой комплекс, в то время как получила разрешение на строительство только одного. "Сегодня разрешение городского совета есть только на строительство одного жилого дома, причем оно ведется на протяжении трех лет, а за это время на участке появился только котлован", — поделился с "ДС" своими наблюдениями глава бюджетной комиссии местного горсовета Игорь Шпак. Кроме того, городские депутаты обвинили компанию в подделке разрешительной документации. По их информации, целого ряда документов, которые якобы разрешают "БудИнвестХолдингу" проведение строительных работ, не существует в природе. Депутаты уже подали заявления в Службу безопасности Украины и Министерство внутренних дел с просьбой расследовать возможность мошенничества компанией, ведущей данное строительство (по утверждению руководства "БудИнвестХолдинга", сегодня продано только 40 из 140 квартир в первом строящемся доме). В свою очередь руководство стройкомпании отрицает проблемы с документацией и сообщает об активных строительных работах на заявленных площадках.
Подобные подозрения сегодня могут возникнуть в отношении едва ли не каждой строительной фирмы. Столичные юристы, застройщики и риэлторы заявляют, что по схеме, которая аналогична схеме работы "Элита-центра", работают около трети компаний, оперирующих на рынке строящегося жилья в столице и пригороде. По утверждениям специалистов, сегодня практически каждый третий дом на первичном рынке столицы и пригорода продается без утвержденной проектной документации, без выданного надлежащим образом разрешения на строительство и на площадке, где зачастую даже забор еще не поставлен. "Существует такая практика, когда компании начинают строительство, не имея на руках полного комплекта разрешительных документов. Однако их нельзя огульно обвинять: они зачастую вынуждены так поступать, поскольку получение всех разрешений занимает много времени. Землеотвод, утверждение проекта, получение огромного количества подписей — все это может тянуться годами. Поэтому, чтобы как-то ускорить процесс, компании пытаются все же начать строительство до завершения всех разрешительных процедур", — говорит президент компании "Градострой" Виктор Власов.
Виртуальные дома
По словам экспертов, факты активной продажи квартир застройщиками в практически виртуальных домах столицы и пригорода при желании можно выявлять каждый день пачками. "Таким образом сегодня работает большая часть мелких и средних компаний в столице, да, в общем-то, и два крупнейших застройщика Киева в отдельных случаях продают конечным потребителям объекты, на которые еще не получено разрешение на строительство или даже не окончательно утверждена проектная документация", — говорит директор АН RED Ярослав Цуканов. Именно это обстоятельство и объясняет то, что среди обманутых клиентов "Элита-центра" оказались работники МВД и прокуратуры, которые, казалось бы, имели возможность, в отличие от простых граждан, тщательно проверить документы этой компании. Ее действия ничем не отличаются от действий коллег по рынку.
По словам г-на Цуканова, практика продажи виртуальных, по сути, домов вызвана доступностью на строительном рынке первичного жилья столицы "легких" денег, а именно — денег частных вкладчиков. "Люди, которые купили квартиры у "Элита-центра", ни в коей мере ни виноваты, как это хочется кое-кому показать, в том, что приобрели недвижимость по более низкой, чем рыночная, цене — в этот период на рынке царило полное доверие к застройщику: за все время существования коммерческой первички в столице не было ни одной столь масштабной и наглой аферы. Но, к сожалению, покупатель столичных новостроек сам настолько "перегрел" рынок, что вызвал откровенно хамское отношение к себе застройщика: даже в "Киевгорстрое" на просьбу инвестора предоставить разрешительную документацию на строительство будущего дома человеку откровенно заявляли, что он может убираться восвояси, на его место через полчаса придет другой. И на "перегретом" рынке такая практика была естественна буквально еще две недели назад", — говорит Ярослав Цуканов.
По мнению эксперта, при столь легкой доступности "легких" денег вкладчика, большинство мелких компаний девелоперов и посредников не считали необходимым иметь достаточно оборотных средств или же использовать дорогостоящие банковские кредиты для доведения проекта хотя бы до стадии котлована. "Как только компания отводила или покупала на теневом рынке земельный участок, она начинала частями (так называемыми траншами) продавать квартиры в доме, которого не было даже на бумаге. Деньги от первого транша (продажа первых 20–30 квартир) шли на изменение целевого назначения данного участка, разработку проекта, от второго (следующие несколько десятков квартир) — пускались на утверждение проектной документации, раздачу взяток, широкую рекламную кампанию, получение разрешения на строительство и т. п. Такая практика широко принята в деятельности сегодняшних мелких застройщиков, и формально схема, по которой работала "Элита-центр", полностью ей соответствует.
Ну а поскольку значительная часть новостроек столицы по состоянию на начало февраля являлась довольно виртуальными проектами, по мнению специалистов, опрошенных "ДС", скандалы, связанные с разоблачением компаний, торгующих домами без документации, в течение февраля–марта могут стать ежедневными в киевской практике.
В ожидании паники
Призраками "Элита-центра" в неофициальных беседах столичные застройщики называют целый ряд строительных и посреднических структур, которые на протяжении последнего года занимались активной реализацией новостроек в Киеве. Причем среди них есть и компании, которые позиционируются как продавцы элитного и дорогого жилья.
"Можно откровенно сказать, что вкладчики компании "Элита-центр" формально находились далеко не в самой худшей ситуации по сравнению с некоторыми другими инвесторами столичной первички, — говорит юрист юридической конторы "Коннов и Сазоновский" Наталья Доценко-Белоус. — Многие компании, которые позиционируются как застройщики и активно продают жилье в столице, не имеют не то что разрешения на строительство, но даже законно оформленного участка, и, по сути, выступают лишь посредниками между застройщиками и конечными потребителями. Не думаю, что в столице планировался целый ряд афер, но падение доверия вкладчиков к строительным компаниям и активный отток средств с этого рынка может спровоцировать еще не одну патовую ситуацию по отдельным проектам. Причем инвесторам множества посредников на рынке при таком раскладе будет даже не с кого спросить".
Самое интересное, что нечто подобное "Элита-центру" не первый год наблюдается в других сегментах рынка, но не вызывает подобного резонанса. Как уже писала "ДС", ввод в строй ряда торговых центров переносится на 3–4 года. А немалое их число, несмотря на громкие заявления, вообще не будет построено. При этом подобная практика считается в столице вполне нормальным явлением, хотя в ряде случаев от переноса сроков прямые убытки несут арендаторы помещений непостроенных ТЦ, с которыми уже были заключены соответствующие договоры. Если же все пострадавшие от подобного обмана вдохновятся примером инвесторов "Элита-центра", организовавших акции протеста, местной власти можно будет только посочувствовать.
