Дешевых городов больше нет

Кировоград, где не так давно квартиры раздавались чуть ли ни бесплатно, теперь стал дорогим

Кировоград, где еще пару лет назад были самые дешевые в Украине квартиры, в прошлом году подорожал более чем в два раза, но сегодня цены на жилье тут опять падают — с начала 2006 г. они уменьшились на 10%.

Банкиры будоражат рынок
По информации кировоградских риэлторов, в базах агентств недвижимости города сегодня находится порядка 2–2,5 тыс. квартир, предлагающихся к продаже. Из них 60% — это трех- и четырехкомнатные, которые не пользуются особым спросом. В то же время до 75% всех сделок по вторичной недвижимости приходится на жилье общей площадью порядка 50 кв. м, то есть на одно- и двухкомнатные квартиры. По словам генерального директора местного АН "Твой дом" Владимира Доленко, большое количество выставляемых на продажу трех- и четырехкомнатных апартаментов в последние полгода обусловлено тем, что уровень жизни горожан, особенно пожилых, продолжает падать и многие выставляют свои большие квартиры на продажу, чтобы купить двух- или однокомнатную и снизить коммунальные расходы. "В Кировограде в силу специфики застройки практически не существует разницы между трех- и четырехкомнатной жилплощадью. Если стандартная трехкомнатная имеет площадь 53 кв. м, то четырехкомнатная — всего 64 кв. м, причем две комнаты в ней, как правило, смежные и одна из них представляет собой крохотную коморку, — говорит г-н Доленко. — Поэтому покупателей не интересует четырехкомнатное жилье, и оно может продаваться несколько месяцев. В то же время у одно- и двухкомнатных квартир время экспозиции гораздо меньше — от одного дня до двух месяцев".

По информации кировоградских риэлторов, вся городская недвижимость, за исключением центра, дорожает и дешевеет независимо от площади. Так, еще в декабре 2005 г. стоимость 1 кв. м как однокомнатной, так и трехкомнатной квартиры составляла всего $150, а уже в марте–апреле минувшего года жилплощадь подорожала на 70–80 % — до $255–272 за кв. м. "Пик цен на вторичную недвижимость Кировограда мы наблюдали осенью прошлого года, когда они достигли $410 за кв. м. Сейчас цены снизились на 5–10% — до $370–380", — рассказывает Владимир Доленко.

По мнению начальника отдела продаж кировоградского АН "Инкопмарк" Светланы Рыжковой, главная причина, которая влияет на стоимость жилья, — это банковская политика по ипотечному кредитованию. "Вот уже два года доля сделок по приобретению вторичной недвижимости в Кировограде, которые осуществляются с помощью банковских займов, составляет 75%. Как только банки упростили порядок получения ипотечных кредитов, стоимость недвижимости в городе моментально взлетела. Сейчас условия опять ужесточились, и квартиры стали дешеветь", — отмечает г-жа Рыжкова. По словам риэлторов, кировоградцы в среднем берут в кредит $15–20 тыс. "Доступность займов и сроки кредитования в 20 лет в прошлом году привели к тому, что спрос на рынке превышал предложение. Сегодня ситуация изменилась: предложение по сравнению с осенью прошлого года увеличилось в 3–4 раза, а спрос уменьшился", — считают специалисты местного АН "Коммунальник".

Очередь в центр
Как говорит Владимир Доленко, имея на руках $10 тыс., сегодня уже сложно рассчитывать на покупку полноценной однокомнатной квартиры, хотя в конце 2004 г. такую можно было приобрести и за $5 тыс. "Самая дешевая недвижимость Кировограда расположена в непрестижных районах. Такими считаются, например, Черемушки или Жадова, которые являются традиционными спальными районами — на работу их жителям приходится ездить в другие части города, плохо здесь развита и торговая инфраструктура, — рассказывает он. — Малосемейка площадью 13 кв. м с кухней в 5 кв. м тут оценивается в $8 тыс. Дешевле — $5 тыс. — стоит только запущенный частный дом площадью в 56 кв. м на окраине с отоплением и газом. Полноценная однокомнатная квартира в 33 кв. м с кухней до 8 кв. м в самом дешевом районе обойдется $12,5–16,5 тыс."

По словам Светланы Рыжковой, средняя цена двухкомнатной квартиры в приближенных к центру районах составляет $20–25 тыс., в центре такая же стоит уже $22–40 тыс. Что касается трехкомнатных апартаментов, то они продаются по $22–30 тыс. на окраине, в приближенных к центру районах — от $28–40 тыс., а в самом центре — $50–80 тыс., при этом их сложно найти. "Миграция из центра уже произошла — за последние пять лет треть собственников квартир здесь сменились, и теперь две–три центральные улицы города населяют отнюдь не бедные люди. Они не стремятся продавать свою недвижимость, в крайнем случае, ее сдают (в посуточную аренду сдается всего 30 квартир, хотя спрос намного больше). На квартиры на улице Карла Маркса стоит очередь", — отмечает г-н Доленко.

Взрослые не покупают дешево
Кировоградские риэлторы сходятся во мнении, что сегодня активность рынка вторичного жилья на 50% меньше, чем в октябре прошлого года. Тем не менее, количество сделок, заключенных весной этого года, на 10% больше, чем зимой. По словам экспертов, фаворитами спроса в городе остаются два типа квартир: дешевые одно- и двухкомнатные в спальных и не особо престижных районах (Черемушки, Жадова, Героев Сталинграда) и дорогие трехкомнатные в самом центре и приближенных к нему районах (Ковалевка, ул. Полтавская).

По мнению г-жи Рыжковой, первый тип квартир пользуется спросом у людей с невысоким уровнем дохода. "Как правило, это селяне, которые покупают "единички" для своих детей, либо молодые семьи в возрасте до 35 лет", — говорит она. Покупатели дорогих кировоградских квартир постарше — от 35 до 50 лет.

Что касается прогнозов по изменению цен на жилплощадь в городе, то они весьма противоречивы. Владимир Доленко считает, до лета они могут упасть еще на 5–10%, а Светлана Рыжкова — что поскольку спрос на жилье постепенно увеличивается, то в ближайшие месяцы вторичка будет плавно дорожать.