На рынок недвижимости вышел спецназ

Угроза силового разрешения политического кризиса в Украине благотворно подействовала на столичный рынок недвижимости. Пока телевидение сообщало об идущих к Киеву батальонах Внутренних войск, агентства недвижимости регистрировали рекордное количество сделок. Эксперты отмечают, что некоторое оживление рынка было вызвано и уступчивостью продавцов, начавших снижать цены на квартиры. Тенденция на понижение, похоже, только начинает проявляться в полной мере. По прогнозам риэлторов, если политико-силовой форс-мажор не повторится, стоимость отдельных типов жилья только за лето уменьшится на 3–5%.

Новостройки от ОМОНа

Как сообщил "ДС" генеральный директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур, заметную активизацию рынка спровоцировала обострившаяся в конце мая угроза силового противостояния. За эту неделю только в АН "Альянс-Брок" за день регистрировалось порядка 10–12 сделок по продаже квартир, в то время как в апреле среднее количество сделок в день не превышало четырех–пяти по всей сети данного АН. "Активность, превышающая в 2,5 раза апрельские показатели, сохранилась отчасти и на прошлой, и на этой неделе. По всей видимости, толчком к этому стали политические события, а также затянувшееся противостояние продавцов и покупателей", — говорит г-н Сокур.

Риэлторы считают, что потенциальные клиенты, оказавшись во время политического кризиса перед сложным выбором — перевести свою трудовую гривню в валюту или вложить в недвижимость, выбрали последнее. Кроме того, активизировались и покупатели жилья, которые откладывали решение своих жилищных вопросов на после праздников и теплое время года. Эти данные подтверждают и в
АН ParkLine, где отмечают, что наибольший интерес у покупателей, вновь вернувшихся на рынок, вызывают квартиры в новостройках.

Помимо политических событий, оживление было вызвано и реальным снижением цен. Квартиры за последние три месяцы, по свидетельству маклеров, подешевели на $5–20 тыс. По информации г-на Сокура, из десяти сделок, которые оформляются в агентстве, восемь приходится на "вторичную" первичку. "Средняя сумма подобной сделки составляет $150–200 тыс., при этом 70% клиентов пользуются при покупке такой недвижимости кредитными средствами в размере 50–70% от стоимости квартиры", — говорит он.

Продавцы пошли навстречу

Риэлторы остальных киевских агентств недвижимости, в том числе и крупных, отмечают, что волна активности покупателей до них еще не докатилась. Но и в этих АН говорят, что 80% заключающихся сейчас сделок — это приобретение квартир, стоимость которых продавцы решили уменьшить, и только 20% — покупка остальной недвижимости, в том числе и новостроек. "Продавцы все-таки пошли на снижение цены, и это отразилось на активности клиентов", — сообщил генеральный директор АН "Траектория" Сергей Клименко.

По данным АН "Планета Оболонь", сегодня самыми дешевыми являются гостинки на окраине города общей площадью от 20 кв. м, которые оцениваются в $60–67 тыс. Гостинка в 35 кв. м продается уже за $70–75 тыс. Минимальная стоимость двухкомнатных квартир составляет $85–90 тыс. (общей площадью от 38 кв. м), трехкомнатных — $105 тыс. (от 45 кв. м). Приличная "двушка" площадью в
55 кв. м обойдется в $135–140 тыс., а "трешка" (от 72 кв. м) — в $150–170 тыс.

Сергей Клименко подтверждает, что наибольший интерес вызывает жилье с ценой ниже среднерыночной. "Из пяти купленных квартир четыре — это объекты, на которых собственники поставили стоимость на $1,5–10 тыс. ниже средней по рынку. Наибольшим спросом пользуется жилье в недорогих районах в ценовом диапазоне $85–95 тыс. (стоимость однокомнатной квартиры недалеко от метро)", — говорит он. По словам г-на Клименко, самое дешевое жилье предлагают на таких массивах, как Новая Дарница, Лесной, Воскресенка, Березняки, Борщаговка, Нивки, на Сырце и на проспекте Отрадный. Эти данные подтверждают и в АН "Планета Оболонь". "Три четверти квартир, которые продаются через наше агентство, — это жилье, владельцы которого пошли навстречу покупателям и снизили цены", — сообщил аналитик АН "Планета Оболонь" Владимир Коломейко.

"Сегодня основными клиентами как в сегменте б/у новостроек, так и б/у жилья являются киевляне и приезжие в возрасте 35–40 лет, у которых месячный доход на семью превышает $2–3 тыс. Причем большинство приезжих, которые покупают квартиры, живут в Киеве уже три–шесть лет", — утверждает Андрей Сокур.

Что будет дальше

Говоря о будущем столичного рынка недвижимости, Владимир Коломейко отмечает, что даже статистические данные уже начали фиксировать удешевление б/у жилья. Так, за последние недели средняя стоимость на все типы домов уменьшилась на 1%, на "старый кирпич" на 1,8%, "старую панель" — на 1,5%. "Спад цен идет не на все квартиры, а прежде всего на низколиквидные: гостинки, малометражные хрущевки и брежневки", — констатирует директор АН "Оптимум-плюс" Юрий Базелинский.

Причем больше всего дешевеют неликвидные однокомнатные (1,5% в месяц) и трехкомнатные квартиры (1,7%). В то же время, по данным "Планеты Оболонь", выросла стоимость новостроек (1% в месяц), дореволюционных домов (на 0,9%) и сталинок (0,6%). По словам г-на Коломейко, хотя активность покупателей в период политической нестабильности несколько повысилась, на рынке в целом это не отразится, поскольку нынешнее предложение в два раза превышает показатели декабря прошлого года, а спрос как минимум в два раза меньше. "Это объективные данные, которые свидетельствуют, что цены на рынке вряд ли будут расти дальше, особенно на неликвидное жилье", — говорит Владимир Коломейко. С таким мнением согласен и директор АН "Риэлторский дом" Генрих Людкевич. По его мнению, львиную долю сделок по-прежнему составляет продажа собственных квартир с последующей покупкой
новых. И если снижение стоимости затрагивает большую часть рынка, то такие продавцы могут легко согласиться на более низкую цену — лишь бы этих средств хватило на новое жилье. Поэтому гостинки, малометражные хрущевки и брежневки за летние месяцы подешевеют еще на 3–5%, а малогабаритные квартиры потеряют 5–7%, т. е. $4–10 тыс.