Девелоперский "кидок". Срыв сроков сдачи офисных центров провоцирует рост арендных ставок
Уже через месяц рынок офисных центров столицы ожидают всплеск дефицита и скачок арендных ставок. Как и в случае с торговыми помещениями свою роль сыграл человеческий фактор. Девелоперы опять не уложились в сроки сдачи бизнес-центров, и киевским компаниям, готовившимся к переезду в новые помещения, придется подождать. Те же, кто ждать не намерен, должны будут смириться с арендной платой, вдвое превышающей показатели Западной Европы.
По данным компании DTZ, с начала года на столичный рынок поступило лишь 90 тыс. кв. м офисных площадей (за весь прошлый год — 120 тыс. кв. м). Большую часть новых офисов обеспечили два бизнес-центра класса А — "Парус" и "Айсберг". Эти объекты появились уже по новой цене. Если в сентябре 2007 г. средние ставки в киевских БЦ класса А составляли $40–45 за кв. м/мес. (без учета эксплуатационных расходов), то нынешним летом помещения в "Парусе" предлагались уже по $58–90, а в "Айсберге" — по $60–70 (без учета эксплуатационных расходов). Реальная плата в этих центрах составляет, таким образом, $75–100 за кв. м/мес. Такие ставки в два раза превышают показатели Западной Европы, где средняя арендная плата за подобные помещения доходит до $35–40 в месяц.
Аналогичный рост был отмечен и на объектах класса В, арендные ставки на которые повысились до $45–55 за кв. м/мес. без эксплуатационных расходов (реальная же плата с учетом расходов — до $70) против $25–35 в сентябре 2006 г.
По словам генерального директора компании Global Solutions Сергея Тумасова, несмотря на высокий уровень цен, большая часть поступивших на рынок предложений была разобрана в течение нескольких месяцев. По его данным, в БЦ "Айсберг" на сегодняшний день уже нет свободных офисов, а в "Парусе" под аренду осталось всего два — 214 и 1400 кв. м. Небольшое количество помещений можно найти еще в нескольких бизнес-центрах класса В.
По словам президента компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, основное давление на сегмент цивилизованных офисов оказывают вновь созданные либо расширяющиеся отечественные компании и иностранные фирмы, выходящие на украинский рынок. "Потенциальная потребность в помещениях высокого класса составляет от 1,5 до 4 млн кв. м, и спрос постоянно растет", — отмечает г-н Карамнов. Это связано с тем, что основная масса столичных арендаторов выросла из формата непрофессиональных офисов — для крупных компаний располагаться в зданиях бывших НИИ или на первых этажах жилых домов уже не престижно. К тому же даже самые высокие ставки в ОЦ сегодня зачастую ниже цены аренды непрофессиональных помещений в центре города. Например, если максимумом для БЦ являются $120 за кв. м/мес. в "Старом граде", то рынок непрофессиональных офисов в самом центре столицы предлагает и $150–185.
Если верить заявлениям маклеров, сентябрь станет последним месяцем, когда у потенциальных арендаторов сохранится хоть какой-то выбор в бизнес-центрах. Уже в октябре ожидается тотальный дефицит, вызванный очередным провалом в сроках сдачи новых объектов. Первоначально девелоперы планировали, что во втором полугодии 2007 г. будут сданы свыше 200 тыс. кв. м офисных помещений. Однако эти цифры уже откорректированы. По словам старшего агента департамента офисной недвижимости DTZ в Украине Дарьи Рукиной, реально могут быть введены не более трех объектов общей площадью около 35 тыс. кв. м: бизнес-центр на улице Физкультуры, Mikom Palace на Дегтяревской, а также вторая очередь бизнес-центра "Ильинский". Согласно прогнозам Сергея Тумасова в строй введут только Mikom Palace и вторую очередь бизнес-центра "Леонардо", что не спасет ситуацию.
В очередной раз будут перенесены сроки сдачи заявленных на 2007 г. проектов по улицам Уборевича, 5, Ковпака, Антоновича, 79, Ползунова, Ильинской, 6-а, Светлицкого, 35, Новоконстантиновской, Руденко, 6-а, Бориспольской, 9, Ушинского, 40, Донца, Московскому проспекту, Московскому проспекту, 9, Харьковскому шоссе, 19, и др.
По словам директора компании Build& Live Development Виктора Распутного, главными причинами переноса сроков, как и в прошлом году, стали недостаточное финансирование проектов, протесты жильцов близлежащих домов и проволочки в согласованиях документации. Также, по словам Сергея Тумасова, многие собственники площадок под БЦ, желая их продать, слишком завышают цены, что приводит к тому, что приход реальных инвесторов и возможные сроки реализации переносятся из года в год. "Строительство крупного БЦ требует десятков миллионов долларов — не все заказчики заявленных проектов обладают необходимыми суммами, но все хотят получить со своих площадок максимум выгоды при продаже, что приводит к тому, что на многих объектах работы не могут начаться годами", — отметил г-н Тумасов.
Учитывая проблемы девелоперов, столичным компаниям не остается ничего иного, как корректировать сроки переезда и заключать предварительные договоры аренды на помещения в строящихся бизнес-центрах. По таким договорам предлагается резервировать площади в еще недействующих БЦ "Ритм" на улице Героев Космоса ($25–32 за кв. м/мес.), в бизнес-центре на Линейной ($38) и в Panorama ($60). На подходе предложения во вторых очередях БЦ "Статус" и бизнес-городка "Форум ПаркПлаза" (Московский пр.), в Alacor Business Park City (на пересечении ул. Заболотного и Столичного шоссе), арендные ставки в которых еще не определены.
Эксперты прогнозируют, что уже в ближайшие месяцы средний уровень арендной платы в новых офисных центрах класса А вырастет до $100 за кв. м.
