Дорогое изобилие. Недавний дефицит торговых площадей в Запорожье обернулся их переизбытком, что, впрочем, пока не сделало помещения дешевле
Недостаток торговых объектов в Запорожье, на который еще год назад жаловались местные ритейлоры, иссяк — сегодня им предлагают на выбор десятки свободных помещений, в том числе и в особо дефицитном ранее торговом районе города вдоль проспекта Ленина. Но продавцы не спешат арендовать освободившиеся площади, так как многим из них магазины по новым ценам попросту не по карману, а владельцы даже простаивающих объектов пока не готовы снижать ставки. В ожидании скидок на наиболее привлекательные торговые точки арендаторы начали выселяться из центра и осваивать окраины города.
Одни убытки
Ритейлоры разлюбили Запорожье. Если последние два-три года отечественные компании активно осваивали этот регион, провоцируя дефицит торговой недвижимости и ее удорожание, то в этом сезоне рынок близок к стагнации. По оценкам управляющего менеджера отдела коммерческой недвижимости агентства "Арсенал" Евгения Галумова, желающих арендовать помещение в Запорожье по сравнению с прошлым годом почти в 1,5 раза меньше, а число тех, кто готов купить торговый объект, сократилось не менее чем вдвое. Он поясняет эту негативную тенденцию несколькими причинами. "Многие сетевые компании, в том числе продавцы брэндовой одежды, обуви, а также банки и страховые фирмы, которые ранее наиболее активно атаковали город, столкнулись с определенными сложностями в бизнесе, связанными с непростой экономической ситуацией в стране, и поэтому снизили темпы освоения регионов. Сейчас новые торговые точки открывают только те, у кого бюджеты на эти цели были зарезервированы еще в прошлом году, да и то темпы развития существенно снизились. К примеру, компании, заявлявшие об открытии трех новых магазинов, в результате открывают один", — говорит г-н Галумов.
На сегмент купли-продажи торговой недвижимости наиболее негативное влияние оказал банковский кризис. По данным директора агентства коммерческой недвижимости "Мастерская бизнеса" Андрея Филлипенкова, ранее в кредит оформлялось до 80% подобных сделок, поэтому сейчас этот рынок практически замер. Даже бизнесмены, располагающие собственными средствами, заняли выжидательную позицию и не спешат тратиться на помещения, так как по рынку активно ходят слухи об их возможном удешевлении уже нынешней осенью. Как следствие, если еще год назад запорожские риэлторы твердили о существенном дефиците торговых объектов в городе, то сейчас заявляют об их переизбытке. Андрей Филлипенков говорит, что на сегодняшний день в их базе находится порядка 1 тыс. свободных объектов торгового назначения, причем некоторые из них простаивают уже в течение нескольких месяцев. "Даже если потенциальному арендатору подходит сам объект, его зачастую не устраивает цена, а собственники зданий пока не идут на уступки", — поясняет он.
Эксперты признают, что запорожская торговая недвижимость явно переоценена. Несколько активных сезонов, во время которых спрос на площади удвоился, позволили владельцам объектов не сдерживать свои аппетиты. Ведь какую бы цену они ни "рисовали", желающие заполучить вожделенное помещение все равно находились. Последняя волна ажиотажа накрыла рынок весной, когда арендные ставки в центре города увеличились на 40% (до $60–80/кв. м), а в микрорайонах — на 10–20% ($30–50/кв. м). Желающие купить здание вынуждены переплачивать до 25% против прошлогодних показателей в центре ($4–6 тыс./кв. м) и 15% — в жилмассивах ($2,5– 4,5 тыс./кв. м). Подобное повышение для многих торговцев, особенно местных, оказалось роковым — они попросту не могут платить за помещения по новым тарифам, тем более что объемы продаж их товара в последние месяцы растут уже далеко не так динамично, как ранее, а то и вовсе снижаются.
Торговые окраины
Эксперты говорят, что наиболее востребованными остаются площади в центре города, в частности на торговой "красной линии" — проспекте Ленина. Сетевые ритейлоры просят подобрать им помещения под магазины площадью 200–300 кв. м, а местные компании довольствуются объектами в 70–100 кв. м. По мере удорожания недвижимости в центре — а сейчас некоторые собственники зданий выставляют цену в $100/кв. м, что является рекордом для Запорожья, — торговцы пытаются найти более экономные варианты. В местных АН отмечают, что для многих клиентов критической является цена $60/кв. м. Даже компании, не стесненные в средствах, психологически не готовы платить больше. Как следствие, если еще год назад потенциальные арендаторы и покупатели выстраивались в очередь, чтобы заполучить угол на проспекте Ленина, и даже устраивали своего рода аукционы, перекупая объекты, то сейчас выбор свободных помещений в наиболее модном торговом районе Запорожья впечатляет — по оценкам риэлторов, пустует не менее 10% площадей.
Сетевики активно меняют отдельные бутики на места в торговых центрах, где ставки растут меньшими темпами и не превышают $50/кв. м. Но местным предпринимателям доступ туда зачастую закрыт. ТЦ, по словам г-на Филлипенкова, отказывают им на основании того, что "малыши" не вписываются в их формат, или же выставляют такие цены, что те сами отказываются от присутствия в "респектабельных" объектах. Чтобы выжить, небольшие торговые фирмы вынуждены все чаще рассматривать возможность переезда из центра в один из микрорайонов.
Как отмечает менеджер агентства "Ялта-Сити Запорожье" Дмитрий Конев, наибольшим спросом там пользуются помещения, расположенные на пересечении транспортных потоков. Среди самых популярных он называет Хортицкий район, где сконцентрировано наибольшее количество населения (около 150 тыс. чел.). Особенно востребованы оживленные транспортные магистрали (ул. Гудыменко, Заднепровская, Хортицкое шоссе), где арендные ставки достигают $40/кв. м.
Евгений Галумов отмечает и увеличение числа желающих осесть в Бородинском микрорайоне, поскольку в последнее время здесь активно развивается жилищное строительство (сдано несколько новых жилмассивов и два коттеджных городка) и ритейлоров привлекает наличие платежеспособной публики. В итоге арендные ставки там за год повысились на 20% — до $40/кв. м.
Менее популярен пока Космический район, где помещение можно найти за $30/кв. м, но и здесь уже появляются торговые "островки", за доступ к которым предприниматели готовы платить больше. Скажем, площади на улице Чумаченко в районе кинотеатра "Космос" сдаются уже по $35/кв. м.
Девелоперы переусердствовали
Стабилизации на рынке торговой недвижимости способствуют и достаточно высокие темпы строительства в городе новых профессиональных объектов ритэйла. По данным Украинской Торговой Гильдии, по состоянию на конец прошлого года концентрация торговых площадей в Запорожье составила порядка 110 кв. м на 1 тыс. жителей, что хотя втрое меньше, чем в Киеве, но вдвое превышает показатели 2006 г. На сегодняшний день в городе работает порядка десяти современных ТЦ ("Украина", "Центральный", "Интрейд", "Пальмира-Плаза", Grand и пр.), однако практически все они сосредоточены в центре. На окраины пока отважились выйти лишь продуктовые и специализированные супермаркеты, в частности, Metro, "Амстор", "Рейнфорд", "Новая Линия", которые сдают сторонним арендаторам не более 20% своих площадей. В Космическом районе был построен ТЦ "Космос-Сити", но это пока скорее исключение, чем правило. Дело в том, что до недавнего времени потенциальные арендаторы неохотно рассматривали варианты вне центра, поэтому большинство инвесторов попытались закрепиться именно там. Несмотря на то что арендные ставки в таких ТЦ самые высокие и составляют $50– 70/кв. м, свободных мест в них не так много, что воодушевляет девелоперов, разрабатывающих новые проекты. Однако поскольку свободной территории в центре Запорожья становится все меньше, объекты также мельчают. К примеру, не так давно на проспекте Металлургов (проходит параллельно просп. Ленина) открылся новый ТЦ "Афина" площадью всего 3,5 тыс. кв. м, на улице Правды строится центр площадью 3 тыс. кв. м. Сейчас объявлен набор арендаторов, причем ставки впечатляют — $60/кв. м.
Андрей Филлипенков в качестве отличительной черты запорожских ТЦ отмечает также крайне низкую "развлекательную" составляющую. Только в "Пальмира-Плазе" в прошлом году были открыты боулинг, игровые автоматы и детская комната, остальные же ограничиваются в лучшем случае фаст-фудами, что отсекает определенную часть потенциальной покупательской аудитории.
Впрочем, в ближайшем будущем девелоперы обещают исправить допущенные просчеты. Постепенно они уходят на окраины, где есть возможность строить более масштабные объекты. Среди уже реализуемых эксперты отмечают ТРЦ на Прибережной магистрали (площадь около 42 тыс. кв. м), который обещают ввести в эксплуатацию в этом году. Анонсировали свои проекты также Vesta Trade (ТРЦ "ПОРТ Planet") и "XXI Век" ("Квадрат"). К 2010 г. в областном центре ожидают появление "Каравана", площадь которого превысит 110 тыс. кв. м.
Введение в эксплуатацию новых торговых площадей еще больше усилит тенденцию их переизбытка в Запорожье. По прогнозам Андрея Филлипенкова, если ситуация с кредитованием не стабилизируется, то уже нынешней осенью квадратный метр подешевеет не менее чем на 10–15%. "Арендные ставки, скорее всего, падать не будут, однако и их рост под большим вопросом", — резюмирует эксперт.
